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上海二手房市場旺季不旺:成交量連降5個(gè)月 賣套房子至少要等3個(gè)月

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2019-09-26 16:46:08

“金九月”已接近尾聲,上海二手房市場卻旺季不旺。

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上海樓市經(jīng)歷了短暫的小陽春之后逐漸回落,也未在市場的期待中迎來傳統(tǒng)的“金九銀十”開局。

從上海房產(chǎn)之窗近幾個(gè)月的二手房指數(shù)變化來看,7月份上海二手房指數(shù)終止連續(xù)四個(gè)月的上漲走勢,轉(zhuǎn)為下跌;8月份則繼續(xù)同環(huán)比雙雙下跌。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,9月前三周上海二手房新增掛牌2.9萬套,比去年同期減少14.7%;成交量則連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“慣例上,下半年的成交高點(diǎn)多半在9月份,從今年趨勢研判,10月上海二手房成交量大概率比9月低。”

上海某房產(chǎn)中介門店 圖片來源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝

賣套二手房至少等3個(gè)月

近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了上海多家中介連鎖門店,不少工作人員表示,即使掛牌價(jià)格不太高,也起碼要等上3個(gè)月才能賣出。如果房齡、樓層各方面不是特別理想的話,從掛牌到成交可能要半年以上時(shí)間。

“最近來看房的都是剛需中的剛需,基本上沒有投資客了。”內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦板塊一家中介的工作人員小鄭告訴記者。

由于該區(qū)域6~8月份有過一波動(dòng)拆遷高峰,涉及數(shù)千戶居民,因此二手房看房和交易表現(xiàn)得異?;钴S,但小王說,“現(xiàn)在這個(gè)狀態(tài)才是正常水平,和往年差不多,雖說是‘金九銀十’,但成交量并沒有上去。”

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),上海二手房新增掛牌量近期維持穩(wěn)定,但與去年同期相比出現(xiàn)不同程度下跌,并且跌幅略有擴(kuò)大。8月份新增二手房掛牌量3.65萬套,同比減少了11.4%;9月份前三周新增掛牌量2.9萬套,比去年同期減少14.7%。

二手房掛牌價(jià)格也在房東的心理預(yù)期影響下出現(xiàn)波動(dòng)。從今年第34周開始,上海二手房掛牌均價(jià)止跌反彈,在第38周達(dá)到了環(huán)比0.66%的近期最高漲幅;掛牌價(jià)則達(dá)到56758元/平方米,比年初的62793元/平方米減少了6000元/平方米。

易居研究院研究報(bào)告認(rèn)為,從上海市二手房掛牌來看,掛牌量有所減少且接受議價(jià)的行為增多。由此可知,除臨港片區(qū)由于新政導(dǎo)致個(gè)別板塊出現(xiàn)利好外,全市二手房市場景氣度持續(xù)減弱。

2019年第25周~38周上海二手房掛牌均價(jià)變動(dòng)情況  數(shù)據(jù)來源:諸葛找房 

盧文曦指出,“樓市調(diào)控政策沒有動(dòng)搖,因此市場需求很難快速釋放。并且經(jīng)過兩年多的調(diào)整,房價(jià)也穩(wěn)住了,市場也意識到炒房獲利空間相當(dāng)有限,2016~2017年入市的甚至有可能面臨虧本的情況。這些事實(shí)也充分教育了投機(jī)客,所以目前買家基本都是自住客。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,“掛牌量下降說明房東心態(tài)發(fā)生了變化,在掛牌價(jià)格上也沒有上漲的可能性;近期大家也不會(huì)盲目掛牌交易,現(xiàn)在也不是交易的好時(shí)機(jī)。另一方面,也不排除前期掛牌的部分房源消化掉了。市場交易量仍然不錯(cuò),可能是前期掛牌量減少的那部分體現(xiàn)在交易數(shù)據(jù)上。”

成交量環(huán)比連降5個(gè)月

自2017年初以來,上海二手住宅成交量一直處于低位盤整狀態(tài),易居研究院《上海房地產(chǎn)市場月度報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,今年3月份二手房成交量強(qiáng)反彈,一度創(chuàng)下2016年10月以來的新高,但隨后便持續(xù)回落。今年4~7月份二手房成交量持續(xù)回落,仍站在強(qiáng)弱分水嶺之上。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),7月上海份二手房成交20211套,8月份成交19694套,9月上半月成交9048套,環(huán)比變化并不大。但值得注意的是,上海二手房成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降,這也是自今年3月份以上海來首次出現(xiàn)二手房成交量不足2萬套的情況。

價(jià)格方面,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,6月份上海二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.1%,漲幅也再度跌回負(fù)區(qū)間;7月份環(huán)比漲幅0.4%,同比漲幅0.2%;8月份環(huán)比漲幅0%,同比漲幅0.3%。

上海某住宅小區(qū)  圖片來源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝

《上海房地產(chǎn)市場月度報(bào)告》對成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析,8月份僅上海遠(yuǎn)郊二手房成交量環(huán)比有所增長。其中受利好政策影響,浦東臨港新城的二手房成交量在各板塊中最高,環(huán)比增長128.8%,但購房者中以投資客為主。

易居研究院認(rèn)為,在2015年至2016年10月的樓市繁榮期,二手房同比漲幅曾不斷擴(kuò)大至過去12年來最高點(diǎn)36.7%,因此房價(jià)下跌調(diào)整期也較長。隨著成交量持續(xù)下行,預(yù)計(jì)后續(xù)二手房價(jià)格環(huán)比大概率下跌。

盧文曦也預(yù)測,“四季度成交量可能繼續(xù)震蕩下行,價(jià)格穩(wěn)定在目前水平,維持小幅震蕩為主。”

“市場形勢雖然不好,但上海二手房市場不論是預(yù)付的交易量還是同比數(shù)據(jù),表現(xiàn)都還不錯(cuò)。說明一手房首付比例太高,導(dǎo)致部分需求進(jìn)入二手房市場,特別是部分房源學(xué)區(qū)較好的,會(huì)有一個(gè)積極的表現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,“即使交易量出現(xiàn)持續(xù)下滑,也只能認(rèn)為上海市場是有所降溫,但是不必太悲觀。”

(文章來源:鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)

封面圖片來源:每經(jīng)記者 包晶晶

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