長租市場深度洗牌 龍湖冠寓能保10億營收？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

對“活下去”的長租公寓來說，盈利依然是頭等難題。

“今年還不盈利，明年應該能實現(xiàn)微利。”對于長租公寓業(yè)務的盈利周期，龍湖冠寓CEO張智聰如此表示。

作為唯一一家把長租公寓業(yè)務納入財報并表計算的房企，龍湖對旗下這部分業(yè)務充滿信心。2018年以來，這個難以看清盈利周期的行業(yè)經(jīng)歷了“大風大浪”，或暴雷或停業(yè)，或被曝“甲醛房”，或被房企剝離。長租公寓到底什么時候能盈利？市場洗牌的終極格局到底是怎樣？

嚴控資金成本

在收益之前，成本或許是更應討論的話題。

在58安居客首席分析師張波看來，長租公寓領域，收房成本高是普遍現(xiàn)象，無論是分散式長租公寓，還是集中式公寓，前期獲取資產(chǎn)的成本都很高，這是任何單一的長租公寓運營方都不能改變的現(xiàn)狀。

“中長期來看，長租公寓運營方依賴租金剪刀差來獲利的方式并不會有改變，換言之目前一二線重點城市租金上漲幅度受管控的背景下，收房成本高企的問題就顯得尤為突出。”張波表示。

但對于每一個長租公寓參與者而言，努力嘗試都是應存之義。

張智聰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，冠寓目前的融資成本不到5個點，在行業(yè)中相對較低。低融資成本是減少資金壓力的前提，隨之能解決一部分收益率問題。

此前，龍湖CEO邵明曉曾在業(yè)績發(fā)布會上指出，冠寓的重資產(chǎn)模式毛利率在65%～70%，輕資產(chǎn)也就是二房東模式，單店毛利率最高能到35%左右，凈利在12%～15%。

另外，據(jù)介紹，目前冠寓輕資產(chǎn)模式毛利率在35%以上，動態(tài)投資回收期是5～6年。不過，張智聰坦言，今年還不盈利，明年應該能實現(xiàn)微利。

其表示，從項目層面看，規(guī)模很小的時候幾乎不盈利，公寓數(shù)達到10萬間是盈利拐點，從公司層面看，20萬間以上會達到比較好的盈利水平點。

規(guī)模依然是王道

2016年8月中期業(yè)績會上，龍湖董事長吳亞軍表示龍湖已正式涉足長租公寓和聯(lián)合辦公兩個新業(yè)態(tài)，其中長租公寓計劃三年內(nèi)實現(xiàn)300處，這是龍湖首次正式提出冠寓品牌。

截至2019年上半年，冠寓累計營收4.3億元，同比增幅207%。今年目標開業(yè)超8萬間房量，營收10億元，至2020年目標營收20億元以上。

邵明曉曾對冠寓提出要求，計劃每年開業(yè)1萬到1.5萬間，三年后爭取達到10億以上租金收入（2017年為第1年）。

“這是市場行情決定的，在度過洗牌期之前，長租公寓依然是規(guī)模取勝，地位決定話語權。”有業(yè)內(nèi)人士就直言。

記者留意到，相較于2017、2018年，冠寓的規(guī)模發(fā)展增速還是有些許放緩。不過，張智聰表示，冠寓在長租公寓企業(yè)里的整體發(fā)展、增長速度、開業(yè)數(shù)量等依然處于理想水平。今年，冠寓的租金收入將超過10億元。

在張智聰看來，一直以來，規(guī)模和利潤就好比魚和熊掌，兩者不可兼得，未來做大規(guī)模還是更關注整體收益水平。不過兩者有一定關聯(lián)，沒有規(guī)模就沒有利潤，長租公寓是一個相對高頻但低價值的服務消費品，這個行業(yè)未來能夠走到最后的只會有幾家。

洗牌剛剛開始

長租公寓作為都市年輕人青睞的居住方式之一，近年來備受市場歡迎，各種社會投資甚至國家投資不斷涌入。同時，長租公寓也通過資產(chǎn)證券化，盤活市場存量，進一步打開住宅租賃市場。

不夠，在快速增長的同時，一系列市場亂象也逐漸顯現(xiàn)。此前，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺巴樂兔發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年眾多投訴問題中，消費者投訴最多的是退租、房屋設施和租約三大問題，2019年第一季度，多家長租公寓運營企業(yè)被消費者質(zhì)疑在出租過程中出現(xiàn)甲醛超標。

與此同時，2018年起，十幾家品牌長租公寓因為資金鏈斷裂而停止運營。

在張智聰看來，長租公寓是一個對資本需求極高的行業(yè)，這個行業(yè)的核心是足夠低資金成本，而行業(yè)深度洗牌其實才剛開始。

“接下來還會有些公司撐不住，如果達不到逃逸速度，結(jié)果一種是快死——現(xiàn)金流支撐不了，還有一種是慢死——前期投入已經(jīng)進去了，單項目能夠維持但公司是虧損的，長遠無法看到成長。”

而即使是冠寓這類有龍湖大背景支撐的長租公寓品牌，也會面臨自己的資金、規(guī)模、收益難題。

光環(huán)褪去之后，成本壓力、收益率壓力、運營缺口等等都是擺在長租公寓參與者面前的難題。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)