17萬個老舊小區(qū)改造，難題豈止“裝不裝電梯”

每經(jīng)記者 余蕊均    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程曉玲    每經(jīng)編輯 楊歡    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

最近，部分城市的公積金又多了一條“提現(xiàn)”渠道。

•8月28日，銀川住房公積金管理中心發(fā)布新政稱，居民可提取公積金用于既有建筑加裝電梯；

•同一天，提請市級人大常委會審議的《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)電梯安全管理?xiàng)l例（草案）》提出，業(yè)主可以按照有關(guān)規(guī)定提取住房公積金，用于支付電梯的更新、改造、修理；

•在9月1日起正式實(shí)施的《成都住房公積金提取管理辦法》中，新增了“既有住宅增設(shè)電梯”提取項(xiàng)……

目前，包括16座萬億城市在內(nèi)的全國多個城市均已出臺和“增設(shè)電梯”有關(guān)的政策意見。而公積金政策的陸續(xù)更新，則被認(rèn)為意在調(diào)動居民積極性，吸引更多人參與，加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

有朋友疑惑，各地需要“加快推進(jìn)”的工作有很多，老舊小區(qū)改造究竟有多重要？

從數(shù)量上看，它涉及全國17萬個小區(qū)、上億居民，真•量大面廣；根據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)測，它又是一個想象空間在2萬億以上的藍(lán)海市場。用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷的話說，老舊小區(qū)改造“既保民生，又穩(wěn)投資，同時拉內(nèi)需，一舉多得。”

可以看到的是，自被寫入今年的政府工作報告以來，這項(xiàng)工作的重要性不斷被強(qiáng)化：

6月19日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關(guān)工作。

7月30日，中共中央政治局會議指出，要穩(wěn)定制造業(yè)投資，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

7月31日，國常會再次提出，鼓勵把社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老、家政等生活設(shè)施納入老舊小區(qū)改造范圍，給予財稅支持，打造便民消費(fèi)圈。

不過，改造復(fù)雜又具體，如何真正提升小區(qū)品質(zhì)讓居民滿意，還有許多值得思考和改進(jìn)的地方。

上周，城叔參加了一場城市規(guī)劃界的頂級學(xué)術(shù)會議，和專業(yè)人士聊了聊，想把前期試點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)的問題分享給大家。

裝電梯，不容易

老舊小區(qū)指的是建造時間比較長，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問題比較突出的居住小區(qū)。在目前關(guān)于老舊小區(qū)改造的報道中，“電梯”無疑是一個焦點(diǎn)。

盡管官方不斷強(qiáng)調(diào)，這是為空巢、失能、失獨(dú)老人打造便利生活環(huán)境的體現(xiàn)，是“適老化”改造——甚至不光老年人，年輕人每天下班爬六層也是挺困難的。但真要給小區(qū)“裝”上電梯，卻并不容易。

以上海為例。據(jù)統(tǒng)計，在這座電梯總量連續(xù)多年位居全球第一的城市，現(xiàn)有老舊樓房5萬余幢，且大多都沒有安裝電梯。而此前的一項(xiàng)問卷調(diào)查結(jié)果表明，在受訪的1053位上海老年人中，有89.3%表示愿意安裝電梯。

另一方面，截至今年4月，上海已有429幢房屋通過居民意見征詢完成加裝電梯計劃立項(xiàng)，但完工投入運(yùn)行的僅137臺，正在施工的有73臺。這一數(shù)字，在全市5萬余幢老舊樓房面前，無異于杯水車薪。

為何如此艱難？一個關(guān)鍵矛盾點(diǎn)在于，每棟樓不同樓層的居民，對于電梯的需求程度都不一樣。對此，住建部也看在眼里。

“比如六層的樓房，可能三層以上都愿意加裝，樓層越高的居民意愿越強(qiáng)烈。但是對于一層或者二層，因?yàn)樾枨蟛黄惹?，而且覺得占用了公共空間，對其利益可能有或多或少的損害。”黃艷表示。

需求不同，用更現(xiàn)實(shí)的話說，還是“錢”的問題。

現(xiàn)在的老舊小區(qū)住戶大多都是退休老人，收入不高，若要一次性支出數(shù)萬元的確壓力不小，而有一部分房屋則長期對外出租，并非業(yè)主自住，自然也不愿意出資裝電梯。

“加裝一部電梯一般總費(fèi)用60~70萬，這還不包括后期的運(yùn)維費(fèi)用，照此估算，一個家庭少則7-8萬，多得更多。”“部分加裝電梯成功的小區(qū)，一年下來，電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用超過1萬，如果前期討論沒涉及后期費(fèi)用支出，加裝使用一段時間后還會出現(xiàn)新的矛盾。”今年上海市“兩會”期間，有多位人大代表提到這一問題。

也因此，各地政府也在想辦法解決資金上的問題。

目前，除明確給予電梯補(bǔ)貼外，廣州、成都等地支持提取公積金，北京、南京等地通過引入社會資本，將業(yè)主自籌自建改為了付費(fèi)使用的租賃模式，希望滿足不同樓層居民對于電梯的多元化需求。

據(jù)住建部統(tǒng)計，2018年，全國老舊小區(qū)加裝電梯已完成了1萬多部，有4000多部在施工，有7000多部正在辦理前期手續(xù)的，用黃艷的話說，“這項(xiàng)工作正在全方位推開。”

試點(diǎn)暴露問題

一部電梯尚且如此，若要全面更新小區(qū)里的公共設(shè)施，難度系數(shù)可想而知。

2017年底，住建部選擇在15個城市進(jìn)行試點(diǎn)，目的是探索城市老舊小區(qū)改造的新模式，為全面推進(jìn)提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波

截至去年12月，試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民。

但同時，也“試”出了不少問題。國務(wù)院參事、中國城市科學(xué)研究會理事長仇保興總結(jié)了五個方面：

重單項(xiàng)改造，卻整體設(shè)計

重長官意志，缺百姓參與

重部門延伸，缺“公共中心”

重“穿靴戴帽”，缺基本需求

重硬件改造，缺軟件管理

以單項(xiàng)改造為例。今天說門窗改造，過段時間說地下管道要修一修，一天到晚不同的部門有不同的改造方案，結(jié)果搞得大家無所適從，缺的就是改造前的整體規(guī)劃設(shè)計。

在他看來，如果能把電梯和停車位結(jié)合起來整體考慮，“比如給一層免費(fèi)的停車位”，有望破解加裝電梯的難題。

仇保興還說，有的建筑學(xué)院士，連自家小區(qū)要改造也毫不知情，因?yàn)闆]人通知他參與家園改造，被有關(guān)部門“定了”。

還有管理的問題。所謂“三分建設(shè)七分管理”，仇保興說，如果不對管理加以重視，改造過的硬件過一段時間也會失效。

而在李躍飛看來，目前的問題也主要集中在建設(shè)和管理兩個方面。這位中國建筑設(shè)計研究院有限公司總圖市政院總工程師，上個月剛剛參與了由住建部組織開展的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造調(diào)研活動。

走訪多地之后，他的切身感受是——暴露的問題“觸目驚心”、各地存在的差距“從未見過”。

事實(shí)上，黃艷不久前也公開談到了老舊小區(qū)改造中的三件難事，包括地方統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推動，改造后建立小區(qū)的后續(xù)管理機(jī)制以及資金籌措的問題。

對于管理，黃艷直言，老舊小區(qū)很多建成都20多年了，這些小區(qū)大多缺乏物業(yè)管理。同時，即使實(shí)施了改造，沒有一個長期維護(hù)和運(yùn)營管理的機(jī)制，改造后的效果也難以長期保持。

“現(xiàn)在老舊小區(qū)居民往往沒有付費(fèi)購買服務(wù)的習(xí)慣，居民原來不交物業(yè)費(fèi)，等實(shí)施改造后，雖然改造效果挺好，但需要居民繳納物業(yè)費(fèi)，這就需要一個思想認(rèn)識轉(zhuǎn)變的過程。”黃艷表示。

出路在哪兒？

難題不小，如何化解？

仇保興認(rèn)為，關(guān)鍵在于整體設(shè)計先行，比如，用數(shù)字化技術(shù)把規(guī)劃圖紙變得更加形象直觀，讓老舊小區(qū)居民的需求能夠通過“點(diǎn)菜”的方式得到滿足。

而要做到這一點(diǎn)，首先應(yīng)該找準(zhǔn)“對象”。

仇保興建議，各地可以通過專業(yè)軟件或?qū)＜铱荚u等途徑推行城市“最佳小區(qū)”和“最差小區(qū)”評選活動，來提高小區(qū)居民的改造積極性和參與性，“讓最需要改造的小區(qū)‘冒’出來”。

在具體技術(shù)層面，則可以將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容歸類為“必備項(xiàng)”和“拓展項(xiàng)”，前者主要包括管網(wǎng)改造、適老化改造、立體停車場、垃圾分類處理等，后者則涉及社區(qū)綠化、對外通道、海綿社區(qū)改造等。

不過，從長遠(yuǎn)來看，在技術(shù)落地之前，還需先解決一個理念問題——我們的城市是一個復(fù)雜的巨系統(tǒng)，需要整體性思維。

多位專家指出，老舊小區(qū)改造之所以難推進(jìn)，部分甚至演化為公共糾紛，最大的阻力就在于“眾口難調(diào)”，在于多個利益主體之間的博弈。

用北京大學(xué)景觀設(shè)計研究院院長俞孔堅(jiān)的話說，“小決策是一切問題的根源，出路在哪兒？就是系統(tǒng)綜合。”

一套合格的城市規(guī)劃體系，并不是追求最大規(guī)模、或是完全理想的狀態(tài)，但一定是綜合考量城市里每一個個體的利益后，得出的“平衡之解”。

被改造的小區(qū)作為城市最小的社會單元，亦需如此。

如仇保興所言，老舊小區(qū)改造這一新的萬億級投資領(lǐng)域，將使綠色建筑發(fā)展大有作為，并由此催生眾多的新產(chǎn)業(yè)，但更重要的是，“以人民為中心來提升城市的居住質(zhì)量和投資環(huán)境。”

需要指出的是，城市作為一個有機(jī)體，始終存在新生與衰亡、保留與淘汰、保護(hù)與發(fā)展的雙重挑戰(zhàn)。按照黃艷的說法，今后，城市建設(shè)管理的重點(diǎn)更多地會落在存量上，即城市的更新、完善、保護(hù)。

或許某一天，小區(qū)改造的選擇題也會交到你手中。