海南限購(gòu)太嚴(yán)，購(gòu)房者涌向這座360公里外的城市

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝 李凈翰    

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

“不內(nèi)定、不團(tuán)購(gòu)，那你‘搶’到房的幾率是很小的。”近日，南寧多位地產(chǎn)中介人員都向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表達(dá)了同樣觀點(diǎn)。盡管不久前南寧市120多家房地產(chǎn)企業(yè)被住建局等多部門(mén)聯(lián)合約談，但南寧市場(chǎng)因搶購(gòu)帶來(lái)的各種“外收”風(fēng)潮并沒(méi)有因此平息。

值得注意的是，南寧作為一個(gè)城鎮(zhèn)常住人口452萬(wàn)人、城鎮(zhèn)化率62.4%、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.5萬(wàn)元（2018年數(shù)據(jù)）的西部二線城市，人口并未出現(xiàn)凈流入，但今年房?jī)r(jià)為何出現(xiàn)連續(xù)過(guò)快上漲？被住建部“點(diǎn)名”之后，南寧的各種“搶房”現(xiàn)象為何仍未平息？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“由于周邊海南省實(shí)行了非常嚴(yán)厲的全域限購(gòu)，部分購(gòu)房需求開(kāi)始進(jìn)入廣西和云南。一部分是認(rèn)購(gòu)濱海周邊房產(chǎn)的需求會(huì)逐漸進(jìn)入到廣西市場(chǎng)，包括北海、防城港區(qū)域，南寧（注：距離海南省約360公里）作為廣西首府也會(huì)受到一定影響，需求上升。”

近一年來(lái)南寧二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客）

價(jià)外款“禁而不止”

進(jìn)入2019年，南寧房?jī)r(jià)便打開(kāi)了上升通道。

5月18日，住建部對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。隨后的5月21日和6月10日，南寧市召開(kāi)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)議，研討房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展存在的問(wèn)題及解決措施。

因樓市精裝維權(quán)、亂收價(jià)外款、捂盤(pán)惜售等問(wèn)題頻出，6月25日，南寧市城管綜合行政執(zhí)法局和市住建局、市自然資源局、市場(chǎng)監(jiān)督局聯(lián)合召開(kāi)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)教育約談會(huì)，首次約談全市120家房企，查找目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)存在的問(wèn)題，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)捂盤(pán)惜售等亂象，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)主的安全主體責(zé)任。

近一年來(lái)南寧新房?jī)r(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客）

如今一個(gè)多月過(guò)去，南寧部分在售樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)在接到咨詢電話時(shí)已明確表示：無(wú)外收、無(wú)綁定。但仍有一些樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示“要在看房選房階段詳細(xì)談這個(gè)問(wèn)題”。

南寧市五象新區(qū)某在售樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)在向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者談及“外收”問(wèn)題時(shí)則謹(jǐn)慎了許多，“你們還是來(lái)現(xiàn)場(chǎng)選了房再談嘛，到時(shí)候會(huì)告訴你的，電話里不方便說(shuō)。”

中介小談向記者道出了南寧樓市亂象背后的直接原因，“南寧樓盤(pán)現(xiàn)在有點(diǎn)供不應(yīng)求，所以一些熱門(mén)的樓盤(pán)都是‘先付定金鎖定房號(hào)’。等一個(gè)月左右吧，預(yù)售證下來(lái)再簽合同。”

此外，小談還告訴記者，除了“內(nèi)定”，部分樓盤(pán)還設(shè)有“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”，并且這些費(fèi)用不會(huì)出現(xiàn)在購(gòu)房發(fā)票上，只是以一份pos單作為付款憑證。

盡管有了一部分外收費(fèi)或團(tuán)購(gòu)費(fèi)，南寧市場(chǎng)供應(yīng)仍然都是精裝修房。“南寧市場(chǎng)上精（裝）轉(zhuǎn)毛（坯）很少，開(kāi)發(fā)商只能在精裝修上面賺錢(qián)，備案價(jià)低，這個(gè)差價(jià)總要補(bǔ)過(guò)來(lái)的。”小談?wù)f。

去化周期僅4.3個(gè)月

據(jù)易居《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》數(shù)據(jù)，南寧市庫(kù)存消化周期僅4.3個(gè)月，與其他市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)弱的城市形成了鮮明對(duì)比。

正是由于庫(kù)存的缺口，南寧成為不少房企緊盯的“價(jià)值洼地”。7月份，南寧市土地溢價(jià)率達(dá)到了34%，在全國(guó)受監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中排名第6位。

2019年1~7月40城市累積土地出讓金與同比增速（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院）

對(duì)于房企紛紛看好南寧市場(chǎng)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“從溢價(jià)率上來(lái)看，也說(shuō)明了南寧土地的絕對(duì)成本并非特別高，但是很多企業(yè)看中區(qū)域中心城市的發(fā)展，而積極拿地。同樣的情況也包括北海，其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也比較好，會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格的上升。”

從易居《40城土地快報(bào)》統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，南寧市土地出讓金累計(jì)319.3億元，同比增速88.1%。盡管與同類(lèi)型城市如長(zhǎng)沙、西安、大連等城市相比增速較快，但昆明土地出讓金累積增速達(dá)到165.4%，北海更是高達(dá)364.5%。在這三個(gè)同屬于海南購(gòu)房需求可能流入的城市中，南寧的表現(xiàn)顯然還落后于昆明與北海。

在5月份被住建部點(diǎn)名預(yù)警后，6月份南寧房?jī)r(jià)應(yīng)聲回落。據(jù)克而瑞《2019年6月南寧市場(chǎng)月報(bào)》，6月南寧市商品住宅均價(jià)11542元/平方米，環(huán)比下降2.58%。但整體市場(chǎng)供求量均仍然大幅提升。6月南寧市商品住宅新增供應(yīng)111.10萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14.2%；成交104.71萬(wàn)平方米，環(huán)比上升18.79%。

據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，8月份南寧樓市預(yù)計(jì)有20多個(gè)樓盤(pán)推出，包括9個(gè)純新盤(pán)，其中不乏世茂、融創(chuàng)等知名房企開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)項(xiàng)目。而在剛剛過(guò)去的一周（7月29日~8月4日），南寧樓市熱度急速回升，商品房成交3963套，較前一周環(huán)比上漲61.16%，成交面積25.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲33.7%。

“這類(lèi)城市成長(zhǎng)性很強(qiáng)，為什么呢？由于過(guò)去城鎮(zhèn)化率不太高，在持續(xù)發(fā)展過(guò)程中對(duì)市場(chǎng)的需求能夠進(jìn)一步釋放，因而具備上漲動(dòng)力。近期房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，后續(xù)肯定會(huì)有些反彈。尤其是當(dāng)基建完成、包括海南的一部分需求進(jìn)入，可能會(huì)給這些城市帶來(lái)一定的影響。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“三季度政策稍微收緊，不排除會(huì)對(duì)部分中介機(jī)構(gòu)、銷(xiāo)售秩序進(jìn)行管控。”