低價充沛土地積蓄現(xiàn)金流 新湖中寶多元布局價值彰顯

這是一個急遽變化、危機(jī)并存的時代。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬們或攻城掠地或收縮戰(zhàn)線應(yīng)對調(diào)控周期之時，總部位于杭州的地產(chǎn)商新湖中寶不疾不徐走出了一條與眾不同的發(fā)展之路。

越華麗，越低調(diào)。新湖中寶很少出現(xiàn)在土地拍賣市場競價廝殺，卻坐擁上海內(nèi)環(huán)多幅稀缺土地資源，以及環(huán)上海周邊廣大的土地儲備，且在多元化發(fā)展的道路上風(fēng)聲水起，近年更是在金融科技及高科技領(lǐng)域大展身手。回顧民企新湖集團(tuán)近25年的成長史，與時俱進(jìn)、另辟蹊徑是兩大顯著的標(biāo)簽——立身于地產(chǎn)又在投資領(lǐng)域開枝散葉，以土地資源為核心又構(gòu)建了多元的“資產(chǎn)配置”。

目前，新湖中寶的隱性資源正加速變現(xiàn)。有券商研究員表示，新湖中寶的“地產(chǎn)+”發(fā)展模式在房地產(chǎn)界是一個另類，評估新湖中寶的投資價值，不能僅從地產(chǎn)業(yè)務(wù)去看，更應(yīng)看到它擁有的資源屬性和價值。

充沛現(xiàn)金流支撐轉(zhuǎn)型

投資和轉(zhuǎn)型，需要錢。

如今的房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入了一個洗牌期。在不少房地產(chǎn)大佬大舉融資攻城掠地時，新湖中寶在土地競拍市場卻鮮有動靜，開發(fā)銷售的速度也是不溫不火。以至于外界對新湖的投資舉動打了個問號：公司有足夠的現(xiàn)金流嗎？

年報顯示，截至2018年末，新湖中寶貨幣資金為160.18億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額自2015年至今首次為負(fù)數(shù)。另外，新湖中寶2018年投資活動現(xiàn)金流中，拆出款項形成的現(xiàn)金流出34.15億元，同比上升14.43倍。資產(chǎn)負(fù)債率為75%，其中短期借款29.41億元，長期借款404.49億元。

這些財務(wù)指標(biāo)在地產(chǎn)公司中屬于中流。“地產(chǎn)業(yè)務(wù)是新湖中寶轉(zhuǎn)型的根基，之所以能廣泛投資，正是因為地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”新湖中寶有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司自由現(xiàn)金流非常充裕，基本沒有未支付的土地款，沒有剛性支付壓力的現(xiàn)金流，“別看很多企業(yè)看似現(xiàn)金流大，但后續(xù)支付壓力也大。”

新湖中寶從賬面上看，資產(chǎn)負(fù)債率為75%，但仔細(xì)分析公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，在上市地產(chǎn)企業(yè)中還是很有優(yōu)勢的。上述人士說，得益于逆市布局，以及從不高價拿地的經(jīng)營策略，新湖地產(chǎn)擁有充足的自由現(xiàn)金流，即銷售與拿地、開發(fā)建設(shè)之間沒有剛性周轉(zhuǎn)的聯(lián)系，大部分的銷售回籠資金可由企業(yè)自由支配。“公司賬面資產(chǎn)負(fù)債率一直控制在75%以下，但公司大量存貨均以成本計價，未考慮土地增值的影響。前兩年戴德梁行曾為新湖的土地增值算過一筆賬，新湖土地增值空間超過500億，以此估算，公司的實際資產(chǎn)負(fù)債率在40%左右。”

追根溯源，新湖中寶這兩年增加的負(fù)債主要用于上海舊改項目。據(jù)披露，公司2017年和2018年有息債務(wù)增加及經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額減少的主要原因是上海舊改項目進(jìn)展順利，按拆遷進(jìn)度投入拆遷款所致。據(jù)披露，2017、2018年，上海拆遷貸款累計增加155億，占有息負(fù)債增量的70%。上述舊改項目位于上海內(nèi)環(huán)核心地段，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)。目前，地產(chǎn)公司在上海內(nèi)環(huán)基本拿不到土地，特別是住宅用地。怪不得有長期跟蹤新湖的地產(chǎn)研究員如是說：“新湖中寶坐擁上海內(nèi)環(huán)多幅稀缺土地資源，以及環(huán)上海周邊廣大的土地儲備，真是羨煞同行”。

拋開上海舊改項目的影響，新湖中寶的經(jīng)營性現(xiàn)金流顯示為大額流入，2017年、2018年分別流入80億元和60億元。故而，新湖中寶能在大手筆投資高科技企業(yè)的同時，還能將貨幣資金保持在150-200億左右。再看公司的新增負(fù)債，主要為8-10年的長期負(fù)債，短期償債壓力并不大。截至2018年末，新湖中寶未來二年內(nèi)到期債務(wù)近200億元，其中，除了公司債等不到一半的債務(wù)到期需要償還外，相當(dāng)部分銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款均可續(xù)。

“公司項目銷售可回籠資金逐年增加，具備充足的償還能力。”新湖中寶負(fù)責(zé)人表示，長期來看，隨著未來新湖上海舊改項目陸續(xù)銷售，每年銷售額有望從現(xiàn)在的200億提升到500億左右，屆時將回籠大量現(xiàn)金流，覆蓋目前的負(fù)債綽綽有余。

新湖中寶相關(guān)人士還表示，“公司目前尚有未使用的新增授信超300億元。已批未發(fā)公司債75億元，融資渠道十分暢通”。

隱性價值將顯現(xiàn)

與房地產(chǎn)開發(fā)項目的顯性價值相比，新湖中寶最難估測、最為寶貴的是土地等資產(chǎn)的隱性價值。

擁有3000多萬平米土地儲備在手的新湖中寶，近期做了一次小小的“變現(xiàn)”嘗試。新湖中寶7月17日披露，公司與融創(chuàng)地產(chǎn)簽署合作協(xié)議書，擬將所持歐瓴實業(yè)和上?，攲毜南鄳?yīng)權(quán)益作價約67億元出售給融創(chuàng)，主要涉及長三角區(qū)域約210多萬平米建筑面積的土地資源。“拿出小部分土地儲備合作，可以回籠大量資金，大幅改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，為后續(xù)的業(yè)務(wù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。”新湖中寶相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。另據(jù)公告披露，新湖中寶預(yù)計本次交易產(chǎn)生收益約5億元。

新湖中寶充足現(xiàn)金流的源泉，正是源于豐富而低成本的土地儲備。

據(jù)公司透露，在當(dāng)前的背景下，新湖的土地成本僅在一兩千元每平米（未考慮上海舊城改造項目），而當(dāng)前項目的銷售均價已超16000元/平米。根據(jù)戴德梁行兩年前的評估，新湖土地資源的增值空間超過500億。

“新湖地產(chǎn)的土地儲備在行業(yè)中并不是最大的，但其土地儲備的質(zhì)量在行業(yè)中可以說是上乘的。”有熟悉公司的人士表示，新湖地產(chǎn)的土地儲備主要分布在以上海為中心的長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，目前土地儲備約3000萬平方米，至少可滿足公司未來5-8年的開發(fā)需求。根據(jù)測算，未來貨值大約在4500-4800億之間。

據(jù)預(yù)測，隨著未來新湖上海舊改項目陸續(xù)銷售，每年銷售額有望從現(xiàn)在的200億提升到500億左右，為公司提供充足的現(xiàn)金流。同時新湖的土地儲備已大幅增值，即使通過土地轉(zhuǎn)讓也能獲得高收益。7月份新湖與融創(chuàng)的交易就如同一桿標(biāo)尺，從某個角度“丈量”出了新湖儲備地產(chǎn)項目的市場價值，并能深化雙方的戰(zhàn)略合作，提高開發(fā)進(jìn)度。

廣發(fā)證券今年3月的研報指出，新湖中寶成立的前10年里，公司以地產(chǎn)為主業(yè)，前瞻布局長三角區(qū)域，提前鎖定了大量優(yōu)質(zhì)土地資源，目前長三角區(qū)域貨值2544億元，占比超過70%，同時擁有啟東、溫州兩個一級開發(fā)項目，潛在優(yōu)質(zhì)資源充足，將充分受益于長三角一體化進(jìn)程。2007年開始，公司積極布局金融牌照資源，而2015年則前瞻布局高科技領(lǐng)域，包括金融科技以及信息技術(shù)，隨著資本市場以及金融工具的不斷發(fā)展，這些領(lǐng)域的股權(quán)價值將逐步顯現(xiàn)。

看重未來的新湖，將漸次綻放出“寶藏”的價值。

“地產(chǎn)+”的另類新湖

十年前，新湖集團(tuán)就給了資本市場一個驚人之筆。

2008年底，新湖中寶宣布換股吸并兄弟公司新湖創(chuàng)業(yè)，新湖集團(tuán)主動放棄一個殼資源，通過內(nèi)部整合帶來的協(xié)同效應(yīng)來增強(qiáng)上市公司的盈利能力，新湖集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合由此畫上句號。

此后，新湖中寶在夯實房地產(chǎn)主業(yè)的同時，摸索出了獨有的“地產(chǎn)+”模式，進(jìn)行了多元化的投資布局。

新湖中寶“不安分”的背后，源自對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)和轉(zhuǎn)型升級的洞察。上世紀(jì)90年代中期，新湖大手筆進(jìn)入了地產(chǎn)行業(yè)，10年前就前瞻性地投資了金融服務(wù)業(yè)，成為當(dāng)時業(yè)績增長的一大支撐點。

近十年來，科技發(fā)展突飛猛進(jìn)，前沿產(chǎn)業(yè)備受關(guān)注，新湖中寶也將投資視野轉(zhuǎn)向了“未來產(chǎn)業(yè)”。一步一步走來，新湖的投資布局看似隨意，但其中蘊(yùn)含的眼光和功力非常人所能及。

“新湖的多元投資，似乎更看重資源，和未來的收益。”觀察人士指出，通過地產(chǎn)主業(yè)回籠資金進(jìn)行多元化投資，新湖的另類路徑很少有人能模仿。“這些動作是有資本邏輯的。房地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控的影響較大，作為地產(chǎn)上市公司，需要通過多元化的利潤來源來平抑業(yè)績波動的風(fēng)險。”

看淡現(xiàn)在，看重未來——這或許就是新湖多元化投資的初心。

2015年，新湖中寶順應(yīng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型契機(jī)，著力構(gòu)建金融服務(wù)和金融科技雙向賦能生態(tài)圈。2017年年報中，新湖中寶首次將高科技投資納入戰(zhàn)略范疇，提出要加快布局區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能等高科技領(lǐng)域。截至目前，新湖中寶持有金融數(shù)據(jù)服務(wù)商萬得信息7%股權(quán)，持有香港上市公司51信用卡約22%的股權(quán)。另外，新湖中寶入股了通卡聯(lián)城網(wǎng)絡(luò)、趣鏈科技、云毅網(wǎng)絡(luò)、云英網(wǎng)絡(luò)、邦盛科技、晶晨股份等一批高科技企業(yè)，不經(jīng)意間又契合了國家扶持高科技產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向。

（文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）