深圳不再“官宣”樓市均價 放開限價前奏？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

近日，深圳不再公布官方樓市成交均價的消息引發(fā)市場熱議。

事實(shí)上，自今年4月起，深圳市房地產(chǎn)信息平臺便不再公布新房的成交均價、成交總金額，及依面積區(qū)間分類公布的成交均價、總金額等具體信息。

和官方成交均價一同“銷聲匿跡”的還有哪些信息？為何不再公布相關(guān)數(shù)據(jù)？對置業(yè)者有何影響？中證君帶你科普一下。

深圳不再公布官方成交均價

此前，由深圳市房地產(chǎn)信息平臺公布的每日、每月新房、二手房成交均價、成交金額等房地產(chǎn)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)，作為唯一由深圳官方公布的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)備受市場關(guān)注。

然而，據(jù)媒體報道，今年4月深圳機(jī)構(gòu)改革后，深圳市房地產(chǎn)信息平臺入口由原深圳市規(guī)土委官網(wǎng)改為深圳市住建局官網(wǎng)，此后，該平臺不再公布新房的成交均價、成交總金額，以及依面積區(qū)間分類公布的成交均價、總金額等具體信息。

全新的深圳市房地產(chǎn)信息平臺上公布的數(shù)據(jù)僅包括成交套數(shù)、成交面積、可售套數(shù)、可售面積，以及“一房一價”等。二手房方面則僅公布成交套數(shù)和面積，成交價格則至今未見公布。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺公布的最新數(shù)據(jù)

圖片來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺

深圳市住建局回應(yīng)

由于深圳市房地產(chǎn)市場規(guī)模有限，成交價格水平易受結(jié)構(gòu)性影響，直接公示有關(guān)價格信息并不能很好的反應(yīng)市場的真實(shí)情況。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求，為了更為準(zhǔn)確地反應(yīng)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，參考其他兄弟城市的做法，深圳市住建局在做好房地產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目“一房一價”價格公示的基礎(chǔ)上，不再公布匯總后的成交金額及均價信息，有關(guān)市場情況以國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)為準(zhǔn)。

深圳市住建局同時表示，一手預(yù)售住宅戶型信息是根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)售測繪生成的參考數(shù)據(jù)，在實(shí)踐中并不能完全與交付情況相符，為避免對購房者造成誤導(dǎo)，經(jīng)研究，該局不再公示有關(guān)戶型信息，套房戶型以購房者實(shí)際查勘為準(zhǔn)。以上調(diào)整是為了更好的反映深圳市房地產(chǎn)市場的整體情況，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的組成部分。同時，深圳市住建局也將根據(jù)市場運(yùn)行的實(shí)際情況，適時發(fā)布有關(guān)信息。

限價政策或?qū)⑼顺?/h2>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，與房價水平一同“消失”的，還有新房預(yù)售時由測繪生成的戶型信息。未來，套房戶型及面積以房屋交付以后的實(shí)際查勘為準(zhǔn)。

由此，市場也無法據(jù)此來計(jì)算每月的新房成交均價，以及各面積段、各區(qū)域的簡單均價。未來，了解深圳商品住房價格的唯一途徑，就是國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的房價指數(shù)，包括新房和二手住房同環(huán)比變化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，中國房地產(chǎn)市場的價格數(shù)據(jù)存在一些問題，民間機(jī)構(gòu)隨意發(fā)布數(shù)據(jù)，官方數(shù)據(jù)缺失，房地產(chǎn)調(diào)控的依據(jù)很多依賴均價，然而，對于一二線城市來說，市場均價意義越來越小。

“目前，深圳每年的新房成交面積大概在300-400萬平米，僅占全部住宅成交面積的35%。再考慮到商務(wù)公寓等“類住宅”和人才住房供應(yīng)，新房的成交占比更低了。因此，就像官方解釋的那樣，如果少數(shù)單價高、體量大的新盤入市，新房均價很容易被一下子拉高。” 李宇嘉指出，近年來新房供應(yīng)呈現(xiàn)出兩個特點(diǎn)，一是整體價格開始走高，二是高價盤和低價盤兩級分化。

“新房整體均價走高，主要原因是2016-2017年‘地王’頻出，整體地價水平上了一個臺階。”李宇嘉補(bǔ)充道，2018年以來，盡管“限地價”常態(tài)化，“地王”少了、土地溢價率也降低了，但整體地價水平依舊在高位徘徊。加上，城市更新的成本越來越高，于是造成新房“豪宅化”趨勢。另外，深圳低價新盤集中在龍崗、坪山和光明等外圍區(qū)域，南山等主城區(qū)基本都是高價區(qū)域，新房價格“兩極分化”明顯，導(dǎo)致供應(yīng)均質(zhì)性較差。

李宇嘉指出，當(dāng)前，“穩(wěn)預(yù)期”上升為調(diào)控戰(zhàn)略，客觀上需要更有代表性、能準(zhǔn)確反映價格走勢的指標(biāo)?；?ldquo;同質(zhì)可比”（同品質(zhì)、同片區(qū)、同戶型）原則計(jì)算的房價指數(shù)，消除了房屋的異質(zhì)性，更能反映市場整體走勢，也是全球房價披露的一般規(guī)則。因此，國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價指數(shù)，基于國際房價統(tǒng)計(jì)的一般規(guī)則、兼顧平滑異質(zhì)性影響，更能反映房價變動趨勢。

同時，李宇嘉表示，深圳不再公布新房價格，還有一個難言之隱，就是自2016年10以來，控制新房價格穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)越來越難以支撐了。2016年以來地價上漲，外圍房價也在上漲，客觀上倒逼房價上漲。借助延緩高價盤入市、“高低搭配”入市等，簡單均價能夠維持在2016年10月份的水平。但是，當(dāng)新房實(shí)際均價越來越高，絕對的低價盤已經(jīng)很少，維持簡單均價不漲的承諾越來越脆弱。

不再“官宣均價”有何意義？

李宇嘉指出，深圳不再披露新房均價是第一步，未來，隨著長效機(jī)制建立，限價政策或?qū)⑼顺觥?ldquo;當(dāng)然，這并不意味著中短期內(nèi)房價就可以隨意上漲，而是明確波動區(qū)間的目標(biāo)后，地方政府基于主體責(zé)任和‘一城一策’的自主決策和調(diào)控。類似深圳，未來新房供應(yīng)60%是保障房及人才住房，如果這部分供應(yīng)通過每一宗地塊配建能夠保證，價格將會適度放開。”。李宇嘉說到。

“兄弟城市”曾有類似操作

值得注意的是，2018年7月，由廣州住建委主辦的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)查詢平臺“陽光家緣網(wǎng)”亦出現(xiàn)類似情況，即看不到項(xiàng)目的銷售均價信息。

有媒體報道稱，陽光家緣網(wǎng)上原有的當(dāng)日已售套數(shù)、已售面積、退房套數(shù)，累計(jì)已售套數(shù)、面積、均價，以及未售套數(shù)、面積等幾項(xiàng)數(shù)據(jù)，去年7月11日起均未能正常顯示。

隨后，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會回應(yīng)稱，由于廣州市“陽光家緣”網(wǎng)站此前每日公布的部分?jǐn)?shù)據(jù)信息，較易被片面解讀、炒作，不利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信息發(fā)布管理，增強(qiáng)信息發(fā)布和數(shù)據(jù)解讀的權(quán)威性，現(xiàn)將廣州市房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布形式調(diào)整為定期發(fā)布和解讀。同時，對于炒作渲染房價上漲、散布虛假信息的行為，廣州市宣傳、網(wǎng)信、住建、工商、公安等部門將加大聯(lián)合打擊力度，營造良好的輿論氛圍，促進(jìn)廣州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。