廈門樓市兩極分化：二手成交量超去年全年，新房庫存達(dá)26個月

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在經(jīng)歷了兩年海浪般跌宕起伏的波動后，廈門樓市正走向另一境地。

胡潤全球房價指數(shù)顯示，廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱為中國樓市的“領(lǐng)漲王”。隨即，廈門出臺嚴(yán)厲調(diào)控，也成為全國范圍內(nèi)率先推出限售政策的城市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，經(jīng)過房價持續(xù)下跌、銷售低迷的冰凍期后，2019年廈門樓市開始復(fù)蘇。不過，復(fù)蘇的勢頭暫時還只是體現(xiàn)在成交量上，廈門的房價、土地市場還是處以較為理性的狀態(tài)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1~5月，廈門是二線城市中唯一出現(xiàn)均價同比回落的城市，但仍以33440元/平方米的成交均價暫居二線城市之首。與此同時，廈門新建商品住宅庫存已增至26個月。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，剛需購買力釋放、市場預(yù)期、相關(guān)政策等多重因素造成了廈門樓市目前這一矛盾局面。

以價換量 新房銷售冰火交織

2019年開年，廈門樓市就回暖明顯，開發(fā)商推盤速度明顯加快，新房供應(yīng)與成交均有較大幅度上漲。

據(jù)新景祥廈門市場研究中心的統(tǒng)計，今年1~5月，廈門全市商品住宅累計成交面積為52.45萬平方米，同比上漲92.63%。其中，5月單月成交面積15.5萬平方米，同比上漲126%。

從5月的銷售情況看，廈門島內(nèi)外成交依舊呈現(xiàn)“一九”格局，即島內(nèi)、島外成交面積分別占全市成交量的9%、91%。其中，集美區(qū)以32%的市場份額占據(jù)第一。

長期跟蹤廈門市場的安居客研究院房產(chǎn)分析師吳寅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，隨著今年二手房成交回暖，廈門新房市場也開始逐步復(fù)蘇。一方面，從2017年3月到2018年，這期間成交量偏低，積累了很多剛性需求；另一方面，去年新房市場冷凍，很多新盤都不敢入市。在回暖后，新房樓盤不僅加快了入市不發(fā)，還加大了優(yōu)惠力度，讓利走量。

新景祥廈門市場研究中心也指出，5月多項(xiàng)目開盤去化率提升明顯，剛性需求回暖特征明顯，市場需求由首置、首改及島外學(xué)區(qū)需求共同主導(dǎo)。

今年3月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾實(shí)地探訪廈門樓市，當(dāng)月廈門8個項(xiàng)目9次開盤，除個別項(xiàng)目基于入市產(chǎn)品的提升有小幅漲價外，大部分項(xiàng)目仍處于讓利促銷狀態(tài)。但從去化情況來看，不同項(xiàng)目之間的去化率差別較大。

如3月9日開盤的翔安金茂悅，開盤價格與2018年10月26日開盤的價格相比再次下調(diào)，但去化較低。但也有項(xiàng)目憑借價格優(yōu)勢，去化良好。值得一提的是，翔安金茂悅還是昔日的“地王”，成交樓面價達(dá)29450.7元/平方米。

彼時，新景祥廈門市場研究中心總經(jīng)理張建向記者表示，價格因素對樓盤去化影響明顯，今年整體的去化情況比去年理想，做了促銷策略的高性價比樓盤會比沒有折扣的樓盤去化更快。

政策影響 去化周期約26月

在銷量大幅增長的同時，廈門的新房庫存卻在不斷上漲。在多個研究機(jī)構(gòu)的新房庫存高企城市中，廈門都榜上有名。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，廈門以69%的新增供應(yīng)漲幅位居全國二線城市第二位。

新景祥廈門市場研究中心也表示，廈門5月在售項(xiàng)目庫存面積約206萬平方米，同比上漲40%。按近12個月月均去化約7.88萬平方米計算，去化周期約26個月。

對此，吳寅分析認(rèn)為，廈門新房庫存增加可能與相關(guān)政策有影響。從2017年開始，廈門出現(xiàn)了首宗要求一次性全部對外公開銷售的地塊，即“受讓人應(yīng)一次性申請該地塊合同項(xiàng)下宗地商品住房預(yù)售許可證，并一次性全部對外公開銷售”。

2018年7月，廈門還出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的實(shí)施意見》，規(guī)定建筑面積在10萬平方米以下的商品住房項(xiàng)目要一次性對外公開 銷售。

吳寅表示，廈門近年來出讓的多宗土地項(xiàng)目都在10萬平方米以下，這些新建樓盤就需要等到所有房源建成、取得預(yù)售才能入市，也就使得一次性推出房源較多，但去化比率就相對下降，增加了庫存。

廈門克而瑞指出，2019年廈門樓市經(jīng)歷了一波短暫的回溫期，而后成交接力不濟(jì)。當(dāng)前廈門二級市場存量較大，交易進(jìn)入不溫不火狀態(tài)，對一級土地市場反哺作用減弱。而一級市場的理性模式對二級市場的刺激作用有限，此種狀態(tài)短期內(nèi)將會持續(xù)。

剛需強(qiáng)勁 二手房成交超去年

在廈門，比新房更突出的是二手市場。

新景祥廈門市場研究中心指出，自今年春節(jié)過后，廈門二手住宅連續(xù)幾個月交易量暴增，5月二手住宅成交量為4315套，雖然環(huán)比有小幅回落，但前5月成交套數(shù)已超2018年全年。

吳寅表示，廈門在二手市場具有較強(qiáng)的剛需基礎(chǔ)，尤其是對學(xué)區(qū)房的需求很大。此外，從去年下半年到現(xiàn)在，全國樓市的走勢和政策方向讓購房者的預(yù)期逐步改變。所以，實(shí)際上從去年12月份開始，二手成交量已經(jīng)逐步在往上走。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于廈門來說，當(dāng)前市場其實(shí)還是比較穩(wěn)定的，甚至還要定性為剛從降溫周期中走出來。后續(xù)其實(shí)還是有可能會上漲，這和此類城市市場需求規(guī)模較大是有關(guān)的，而且既有政策最嚴(yán)厲的時候已經(jīng)過去，未來也會出現(xiàn)交易上升等現(xiàn)象。

中指院也指出，廈門普通市民傾向于低總價的島內(nèi)二手房，加之人口不斷涌入島內(nèi)，二手房市場價格具有較強(qiáng)的剛性，并對新房價格起到支撐作用。限購使投資客逐漸退出廈門房地產(chǎn)市場，廈門樓市正走向良性發(fā)展的軌道。

不過，受訪專家和機(jī)構(gòu)均指出，廈門的回暖勢頭減弱跡象，入市項(xiàng)目去化冷熱不均，市場整體熱度有所回落。吳寅認(rèn)為，4月、5月的市場情況讓部分開發(fā)商對后市信心很足，所以收回了此前的新盤優(yōu)惠，價格逐步回到2017年上半年的水平，成交量有所回落，但因滯后性，這一市場情況還未在成交數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來。