央企華潤(rùn)操盤(pán) 上海首宗集體租賃住房土地試點(diǎn)地塊取證

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家獲悉，上海首宗集體租賃住房土地試點(diǎn)入市地塊——松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)，已在5月10日取得施工許可證，即將開(kāi)工建設(shè)，2021年正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

該地塊位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)，面積21022.2平方米，其中建設(shè)用地20166.7平方米，出讓年限70年。2018年10月，華潤(rùn)置地全資子公司有巢住房租賃（深圳）有限公司（下稱有巢公寓）以約1.25億元競(jìng)得該地塊。

近日，記者在該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前土地四周已搭建起施工圍墻，建設(shè)規(guī)劃許可證及規(guī)劃方案也進(jìn)行了公示。

與普通租賃用地不同的是，該地塊出讓人為“上海松江區(qū)泗涇經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社”，而非土地管理部門(mén)。競(jìng)得人在與出讓人簽署出讓合同外，還須與出讓人一起，與松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽署“上海市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用監(jiān)管協(xié)議”，按照監(jiān)管要求對(duì)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理。

對(duì)上海這樣土地新增邊界受限的超大型城市而言，集體土地入市一方面能夠增加城市土地供應(yīng)，緩解土地“負(fù)增長(zhǎng)”的緊張局面；另一方面，集體土地上的租賃用房豐富了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、為周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了生活配套、吸引產(chǎn)業(yè)集聚，更有利于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展。

最現(xiàn)實(shí)的“難度”：各環(huán)節(jié)待“跑通”

“全國(guó)范圍內(nèi)，農(nóng)村集體土地入市在政策層面已有，但具體流程和落地實(shí)施還存在比較大難度。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出。

他所指的難度，需要在落地實(shí)施中不斷破解，“試點(diǎn)”的意義或許就在于此。

SJSB0001單元07-09號(hào)土地的運(yùn)營(yíng)方——有巢公寓華東負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言：“拿地之后，經(jīng)過(guò)對(duì)租賃住房等相關(guān)文件規(guī)范的解讀，與政府相關(guān)部門(mén)積極溝通，共同研討，在充分了解未來(lái)租客實(shí)際需求的情況下不斷推進(jìn)方案優(yōu)化。”

例如從實(shí)際調(diào)研區(qū)域青年租客的需求來(lái)看，租客對(duì)于車(chē)位需求度并不高。增加這些成本，最后還是會(huì)反饋到租客的租金上，與租賃住房的初衷相違背。

類似問(wèn)題還有許多，所幸在政府與企業(yè)的共同努力推進(jìn)下，該項(xiàng)目已經(jīng)基本解決了方案的適配問(wèn)題。

作為上海首個(gè)集體土地試點(diǎn)租賃房項(xiàng)目，這僅僅是一家企業(yè)與政府共同嘗試打通了各個(gè)環(huán)節(jié)，但其中獲得的經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，以及租賃住宅在政策適配方面的每一項(xiàng)改善，都可能為整個(gè)行業(yè)帶來(lái)可參照的依據(jù)。

市場(chǎng)化考驗(yàn)：資金壓力依舊

“土地成本再低，對(duì)企業(yè)而言資金壓力始終是大的。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也認(rèn)為：“租賃用房回收資本的方式是租金，整個(gè)周期可能要幾十年。相對(duì)出租，銷(xiāo)售是滾動(dòng)性的，一般拿地后一年就可以開(kāi)賣(mài)，這時(shí)候就陸續(xù)回籠資金?！?/p>

該負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“華潤(rùn)有巢的戰(zhàn)略是從開(kāi)發(fā)效率和產(chǎn)品細(xì)節(jié)入手，以央企速度經(jīng)受市場(chǎng)化考驗(yàn)。”

“由于項(xiàng)目租金不能太高，我們?cè)诠δ芡晟频那疤嵯拢褢粜拖鄬?duì)做得更精簡(jiǎn)，摳產(chǎn)品的一些細(xì)節(jié)，使整個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)出率高一些?！痹撠?fù)責(zé)人表示，“目前市場(chǎng)上租賃用地真正開(kāi)工的其實(shí)并不多。

多年探索后：集體土地建租賃房落地

“當(dāng)前上海住房發(fā)展處于‘三個(gè)期’，即房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵期、居住矛盾的轉(zhuǎn)化期、租賃住房體系的構(gòu)建期。要打造符合超大城市人口和居住特點(diǎn)的住房租賃體系，改變以往售賣(mài)一條腿長(zhǎng)，租賃一條腿短的局面?！鄙虾Ｊ蟹课莨芾砭志珠L(zhǎng)胡廣杰在2019年4月份一場(chǎng)民生訪談中說(shuō)。

事實(shí)上，上海在集體土地試點(diǎn)租賃住房方面早有探索。

2009年8月，上海市曾出臺(tái)《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見(jiàn)》（下稱《試行意見(jiàn)》），明確了在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地總量不增加的前提下，鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織可以利用閑置的鎮(zhèn)、村企業(yè)用地或廢棄的其他集體建設(shè)用地，建設(shè)限定供應(yīng)的市場(chǎng)化租賃宿舍。

但由于部分地方在集體建設(shè)用地上變相建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)土部、住建部?jī)纱蜗掳l(fā)通知，叫停了包括上海在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

直至2015年，松江區(qū)成為全國(guó)33個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)區(qū)域之一。2017年8月29日，國(guó)土部和住建部在聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選取包括北京、上海在內(nèi)的13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。2018年10月22日，上海以公開(kāi)掛牌方式出讓了首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)租賃住房。

“集體建設(shè)用地入市，體現(xiàn)了集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)的概念，這有助于釋放集體建設(shè)用地的土地資源價(jià)值，也利好此類土地后續(xù)更好的供應(yīng)和開(kāi)發(fā)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，通過(guò)此類試點(diǎn)，未來(lái)供地規(guī)模有所增加，同時(shí)也防范很多土地征收過(guò)程中的各類問(wèn)題。通過(guò)類似入市的概念，使得征收流程減少，也使得村集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)發(fā)此類土地更有渠道和動(dòng)力，周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有更大的潛力。