多方共贏的北京經(jīng)驗(yàn)：實(shí)探北京首個(gè)集體土地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

集體土地進(jìn)入租賃市場(chǎng)，“北京經(jīng)驗(yàn)”是一個(gè)關(guān)鍵詞。

近日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》，明確提出建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。按照國(guó)家統(tǒng)一部署，在符合國(guó)土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市。

走在全國(guó)前列的北京集體土地入市已有實(shí)踐。5月14日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了北京市首個(gè)開(kāi)工的集體土地租賃住房項(xiàng)目。

北京探索：要求全裝修成品交房

早在2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣（市、區(qū)）就被國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。

2017年11月，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對(duì)外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場(chǎng)水平，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過(guò)10年。

根據(jù)規(guī)劃，2017年～2021年，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

2018年3月6日，北京市公示首批集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，其中包括北京匯瀛恒安置業(yè)有限公司的瀛海鎮(zhèn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)（一期）地塊，北京萬(wàn)科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司持股49%。

同年3月16日，北京市發(fā)改委批復(fù)核準(zhǔn)豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺村集體租賃住房項(xiàng)目，這也是后來(lái)北京市首個(gè)開(kāi)工的集體土地租賃住房項(xiàng)目。

為確保集體土地租賃住房項(xiàng)目的品質(zhì)，《意見(jiàn)》要求，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。按照市場(chǎng)需求，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，同時(shí)實(shí)施全裝修成品交房。

不過(guò)，集體土地進(jìn)入租賃市場(chǎng)，資金是繞不開(kāi)的坎。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，北京市住建委有關(guān)人士曾透露，目前北京市相關(guān)政府部門(mén)已經(jīng)與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行對(duì)接研究融資方案，爭(zhēng)取能有一些貸款優(yōu)惠政策支持集體土地租賃住房建設(shè)。

試點(diǎn)樣本：萬(wàn)科泊寓成壽寺項(xiàng)目

2018年8月24日，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺村，北京市第一個(gè)集體土地租賃項(xiàng)目正式開(kāi)工，由北京萬(wàn)科和成壽寺村辦企業(yè)金城源投資管理公司合作開(kāi)發(fā)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪后獲悉，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于北京三環(huán)外方莊橋西南角，距離國(guó)貿(mào)CBD僅8公里，周?chē)?0平方米兩居室租金在6000元左右。

“這個(gè)項(xiàng)目總占地面積約1.03公頃，地上規(guī)劃總建筑規(guī)模約2.88萬(wàn)平方米，可提供租賃房源約900套?！北本┤f(wàn)科泊寓事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

5月14日下午，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然是集體土地，但附近已與城市無(wú)異，周?chē)且粭潡澑邔泳用駱牵钆涮自O(shè)施一應(yīng)俱全。項(xiàng)目主體已經(jīng)拔地而起，建筑工人在忙碌施工。

“這個(gè)項(xiàng)目得到了北京市政府的大力支持，在審批手續(xù)辦理上，將該項(xiàng)目納入‘多規(guī)合一’協(xié)調(diào)平臺(tái)，簡(jiǎn)化了手續(xù)辦理流程，有利于項(xiàng)目推向市場(chǎng)，形成供應(yīng)?！北本┤f(wàn)科泊寓事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我們暫計(jì)劃在今年第三季度末向市場(chǎng)開(kāi)放樣板體驗(yàn)區(qū)，作為泊寓在北京的新一代產(chǎn)品?！?/p>

據(jù)其介紹，雙方的合作模式是村集體負(fù)責(zé)提供土地，北京萬(wàn)科方面負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，每年會(huì)付給村集體收益。這種合作方式并沒(méi)有改變土地所有權(quán)，類(lèi)似于北京萬(wàn)科租賃這塊集體土地，獲得地上建筑的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

在當(dāng)前的合作模式下，企業(yè)只需要投入建安成本，開(kāi)發(fā)成本大幅減少，也降低了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

“我們每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會(huì)在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護(hù)了村民的基本利益，又有機(jī)會(huì)共享市場(chǎng)的增量紅利。”

細(xì)則落實(shí)：基礎(chǔ)盈利是項(xiàng)目發(fā)展前提

不過(guò)在集體土地利用方面，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥認(rèn)為還有一些問(wèn)題待解決。

“目前政策是‘鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房’，但是真正有租賃企業(yè)希望去改造時(shí)，因?yàn)闆](méi)有具體的實(shí)施細(xì)則，一些公安、消防等監(jiān)管部門(mén)只能依照舊有的法律進(jìn)行監(jiān)管，給這些租賃企業(yè)造成一定阻力?！?/p>

“在城鄉(xiāng)結(jié)合部，一些未取得權(quán)屬證書(shū)的回遷安置房、村民自建房等房源，如果作為租賃住房出租，嚴(yán)格按照目前的法律來(lái)講是不規(guī)范的，所以正規(guī)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及租賃契約可能不敢涉足這些區(qū)域，令這些區(qū)域成為黑中介盤(pán)踞的重災(zāi)區(qū)?！?/p>

這些問(wèn)題，都需在在今后的發(fā)展中逐步解決。

“政策有引導(dǎo)，萬(wàn)科肯定會(huì)積極響應(yīng)跟進(jìn)，未來(lái)對(duì)于集體土地的開(kāi)發(fā)合作，我們?nèi)匀灰裱A(chǔ)的商業(yè)邏輯?！北本┤f(wàn)科泊寓事業(yè)部最后表示，“我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注城市中位置合適的集體土地，但不會(huì)盲目，可實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)的盈利是我們租賃住房業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的前提?！?/p>