海淀公安已立案偵查！別被所謂“以房養(yǎng)老”騙了，一圖辨清李逵還是李鬼

近期北京市海淀區(qū)公安分局在官方微博發(fā)布“情況通報(bào)”，稱已對(duì)北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司及中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司立案偵查。

隨手一搜網(wǎng)上新聞，可以發(fā)現(xiàn)，中安民生打著“以房養(yǎng)老”之名，行“非法集資”之實(shí)，侵害了老年人的權(quán)益。

替受騙老人心痛之余，小編也呼吁大家尤其是老年人擦亮雙眼，市場(chǎng)上“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目名目繁多，一定要辨清誰是“李鬼”，想騙您的錢財(cái)房產(chǎn)；誰是“李逵”，正規(guī)運(yùn)營保障您安享晚年。

“以房養(yǎng)老”正規(guī)軍

隨著我國逐漸步入老齡化社會(huì)，可以說，“以房養(yǎng)老”的需求是客觀存在的。

先介紹下“以房養(yǎng)老”的正規(guī)軍之一——老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，這是一款意在補(bǔ)充中國傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的金融創(chuàng)新型產(chǎn)品，是保險(xiǎn)業(yè)參與“以房養(yǎng)老”的一種積極嘗試，于2014年7月1日試點(diǎn)，2018年8月8日起擴(kuò)大至全國。

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，屬于創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險(xiǎn)研究室副主任朱俊生介紹說，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)有以下主要特點(diǎn)。

一是與終身年金相結(jié)合，承擔(dān)長壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定按月向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故。

二是可以滿足“居家養(yǎng)老”需求，老年人不需要搬離，可以繼續(xù)居住在自己的房子里直至身故。與出售房屋獲取養(yǎng)老金等“以房養(yǎng)老”方式相比，對(duì)老年人的生活環(huán)境、生活方式影響小。

三是老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

辨清“李逵”與“李鬼”

幸福人壽是最早一批開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司之一。幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹了該業(yè)務(wù)與社會(huì)上一些偽“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的區(qū)別。

比如，在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中，老年人是投保人，追求的是穩(wěn)定的養(yǎng)老金；老人直到身故，房本都是在自己手里，對(duì)房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、贖回處分權(quán)，保險(xiǎn)公司只有抵押權(quán)。

而在中安民生等偽“以房養(yǎng)老”案件中，老年人實(shí)質(zhì)是投資人，部分老人追求短期收益或者年化收益率，落入騙局；房本壓在中安民生手中，該公司拿老人房子做抵押貸款，再用于其他用途。

說了上述這么多概念，現(xiàn)在要敲黑板，劃重點(diǎn)了！

小編為你整理了一份“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域里“李逵”與“李鬼”的對(duì)比圖，也歡迎轉(zhuǎn)發(fā)給身邊的老年人，提醒他們擦亮眼睛。

小眾產(chǎn)品，未來仍有發(fā)展空間

不過，從目前的發(fā)展情況看，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)仍然是一款小眾產(chǎn)品，并非適用于所有人。

比如在美國，也有類似的反向抵押貸款業(yè)務(wù)。朱俊生介紹說，該業(yè)務(wù)已經(jīng)推行三十余年，但是只占傳統(tǒng)房貸市場(chǎng)的1%，只有1%的美國人用反向貸款。

目前我國僅有兩家保險(xiǎn)公司進(jìn)行住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)試點(diǎn)，分別是幸福人壽和人保壽險(xiǎn)，其中僅幸福人壽實(shí)質(zhì)開展了業(yè)務(wù)。而且該業(yè)務(wù)針對(duì)的人群也是有限的，針對(duì)60歲以上的退休人群。

據(jù)介紹，目前幸福人壽推出的該產(chǎn)品累計(jì)承保194單，共計(jì)133戶，北上廣地區(qū)的保單較多。其中，有子女家庭占比51%，無子女家庭占比49%。

朱俊生指出，影響該業(yè)務(wù)發(fā)展有多方面原因。

1、觀念：突破了傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念和住房觀念；

2、法律與配套政策：有些環(huán)節(jié)的法律法規(guī)還存在著空白或不足；且業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)復(fù)雜，存續(xù)期長，涉及房地產(chǎn)管理、金融、財(cái)稅、司法等多個(gè)領(lǐng)域；

3、風(fēng)險(xiǎn)管控：長壽風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)；

4、對(duì)公司的能力要求高：房屋評(píng)估、盡職調(diào)查、抵押登記、業(yè)務(wù)公證，涉及多個(gè)部門和外部機(jī)構(gòu)，不同地區(qū)的流程和操作要求也不盡一致；

5、相當(dāng)一部分老年人的房產(chǎn)無法上市交易：福利分房、房改房，如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、院產(chǎn)房等，不允許上市交易，無法辦理抵押登記手續(xù)。

但在朱俊生看來，從我國的人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、居住模式改變、家庭資產(chǎn)構(gòu)成等角度觀察，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國仍有一定的發(fā)展空間。

上海證券報(bào) 李丹丹（圖片來源于攝圖網(wǎng)）