一季度土地市場(chǎng)量價(jià)齊跌 強(qiáng)二線城市成房企爭奪熱點(diǎn)

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，今年1至3月，受監(jiān)測(cè)的全國300個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供求兩端同比縮水：土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%；土地成交樓面均價(jià)為每平方米2176元，同比下降3%。同時(shí)，平均溢價(jià)率為13%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院研究員王若辰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，3月土地市場(chǎng)分化非常明顯，一線城市成交量繼續(xù)下降，主要是受到城市土地供應(yīng)量持續(xù)減少的影響；熱點(diǎn)二線城市地價(jià)則反彈明顯，一方面因?yàn)橐患径确科蟀l(fā)債融資較多帶來資金面好轉(zhuǎn)；另一方面因?yàn)榉科竽玫仡A(yù)期從三四線城市向一二線城市轉(zhuǎn)移。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

3月份土地市場(chǎng)回溫

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，2019年1~3月，全國300個(gè)城市土地市場(chǎng)整體供求量同比下滑，僅一線城市供求上行價(jià)格，成交方面整體量價(jià)齊跌，宅地均價(jià)小幅上漲。土地市場(chǎng)整體下行，出讓金同比降近兩成，樓面均價(jià)及溢價(jià)率同比均降，政策調(diào)控不斷鞏固深化，效果明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，受春節(jié)因素影響，今年1~2月份土地市場(chǎng)持續(xù)萎縮，但3月份全國300個(gè)城市土地成交量價(jià)均出現(xiàn)回升環(huán)比上漲。

同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月份全國300個(gè)城市建設(shè)用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去年同期減少831宗；成交金額達(dá)2827.06億元，環(huán)比增長35.74%，同比下降11.26%；成交建面11208.86萬平方米，環(huán)比增長12.22%，但同比下降35.12%；平均成交樓板價(jià)為2522.16元/平方米，環(huán)比上漲20.96%，同比上漲36.79%。

上海易居房地產(chǎn)研究院4月3日發(fā)布的《2019年3月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，一線城市成交建筑面積環(huán)比下降9.4%，成交均價(jià)微幅下跌；二線城市成交建筑面積環(huán)比下降1.2%，成交均價(jià)環(huán)比上漲8.4%；三線城市成交建筑面積環(huán)比增長29.1%，同比下降57.6%，成交均價(jià)環(huán)比上漲0.8%。

王若辰表示，分城市來看，一線城市正在執(zhí)行嚴(yán)厲的調(diào)控措施，部分城市嚴(yán)格控制供地量，如北京和深圳3月份均無土地成交，成交面積繼續(xù)環(huán)比下降，成交均價(jià)也小幅下跌，但總體溢價(jià)率維持在較低水平。部分熱點(diǎn)二線城市3月份地價(jià)上漲較明顯，帶動(dòng)整個(gè)板塊地價(jià)上漲，主要由于房企資金面的好轉(zhuǎn)及拿地預(yù)期的變化。

房企爭奪強(qiáng)二線城市

3月份，熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈明顯。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份二線城市土地成交建筑面積為2111.5萬平方米，環(huán)比下降1.2%，同比下降31.4%；6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3921.5元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比下跌7.1%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年一季度房企投資態(tài)度較為審慎，或放緩?fù)顿Y步伐或堅(jiān)持區(qū)域深耕，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。但同時(shí)，頭部房企的規(guī)模之爭依然激烈。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前3個(gè)月，TOP10房企新增貨值總計(jì)為7036億元；TOP20房企新增貨值為10268.8億元；TOP30房企新增貨值總計(jì)為12204億元。

同策研究院指出，在2018年下半年市場(chǎng)遇冷的行情下，多幅土地流拍，部分城市地方政府對(duì)土拍政策進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，如降低起拍價(jià)、減少拍賣限制等，以提高房企拍地積極性。在土拍政策刺激下，二線城市土地成交溢價(jià)率抬高。今年初以來，房企的前期回籠資金也較為充裕，當(dāng)調(diào)低凈利潤率加大投資力度時(shí)，便有了爭相搶奪強(qiáng)二線城市地塊情況的出現(xiàn)。

3月7日，武漢順利出讓4宗地塊，出讓金額達(dá)43億元；3月21日，合肥成功出讓6宗涉宅地塊，吸引了近50家房企競(jìng)拍，共攬金124.47億元；3月29日，杭州出讓5宗住宅用地，單日攬金73億元；同樣在3月29日，南京7幅地塊順利出讓，總金額達(dá)120.79億元……

而且，3月份熱點(diǎn)二線城市的這波土拍熱潮繼續(xù)向4月份蔓延。

4月2日，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊，其中2宗住宅用地被陽光城、金地分別以總價(jià)15.7億元、17.6億元競(jìng)得；4月3日，無錫集中出讓5宗地塊，吸引了近60家房企參與競(jìng)拍，其中備受關(guān)注的4宗涉宅地塊總出讓面積22.3萬平方米，起拍總價(jià)40.6億元，最終成交總價(jià)達(dá)53.1億元。

值得注意的是，三線城市土地市場(chǎng)則持續(xù)降溫態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年3月份三線城市土地成交建筑面積為496.6萬平方米，受春節(jié)因素環(huán)比增長29.1%，同比下降57.6%，同比增幅從2018年10月份開始已進(jìn)入震蕩下跌階段。同時(shí)，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點(diǎn)城市，目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。隨著去庫存及棚改政策的變化和購買力的透支，預(yù)計(jì)大多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市今年將持續(xù)降溫。