北京樓市又火了！3月二手房網(wǎng)簽1.6萬套，創(chuàng)10個月來新高，其背后真相是……

繼深圳等地之后，北京樓市也走出一輪“小陽春”行情。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示，三月二手房網(wǎng)簽住宅達(dá)16051套，這是2018年5月后以來的最高值。這也是2017年317調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。

中國證券報（ID：xhszzb）記者近期走訪北京樓市也了解到，在嚴(yán)密的限購限貸調(diào)控政策下，“連環(huán)單”成為主流。春節(jié)后不少剛需客戶結(jié)束觀望入場，加之銀行信貸有所放松，“上車盤”成交量上漲明顯，從而使得改善型客戶和特定需求客戶獲得資金進(jìn)行置換，激活了整個交易鏈條。不過整體來看，目前的市場回暖仍然是結(jié)構(gòu)性回暖，大量房屋仍有議價空間，市場難言全面回暖。

激活整個交易鏈條

張強(qiáng)（化名）在某中介處掛牌的一套小戶型二手房最近終于成交了。中介告訴中國證券報（ID：xhszzb）記者，3月傳統(tǒng)上也是北京房屋成交的旺季，近兩年北京二手房市場一直處于下跌通道，但目前不少剛需客戶開始結(jié)束觀望入市。

張強(qiáng)房屋的買家王先生告訴中國證券報（ID：xhszzb）記者，近期自己在京繳存社保年限已經(jīng)超過5年，符合非京籍購房條件，加之準(zhǔn)備結(jié)婚，因此選擇入市購買小戶型上車盤。

今年以來信貸環(huán)境也有所放松，這使得部分購房者有了更加充足的資金支持。

中國證券報（ID：xhszzb）記者了解到，目前北京大多數(shù)銀行仍然執(zhí)行首套房房貸在基準(zhǔn)利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在匯豐等銀行，符合銀行流水要求條件的優(yōu)質(zhì)客戶可以享受到二套房上浮10%的利率水平，貸款購房成本明顯降低。同時，放款速度也明顯加快，某中介對記者表示，目前純商業(yè)貸款放款速度大約在1個月左右，混合貸放款速度在一個半月左右，均較此前有所提高。

目前，北京對于二套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格規(guī)定，同時二套非普通商品房執(zhí)行8成首付的規(guī)定，加之北京房價本來就處于高位，這使得絕大多數(shù)改善型客戶都需要賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)才能夠獲得換房的資金。剛需是整個交易鏈條中的最后一環(huán)，剛需大量入場，帶來了市場人氣，也使得冰封的市場得以解凍。

張強(qiáng)對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，自己賣房是為孩子置換學(xué)區(qū)房，與下家已經(jīng)簽好了合同。張強(qiáng)的下家年事已高，需要通過賣掉學(xué)區(qū)房來置換附近的電梯房，而電梯房房主則是要通過賣房置換郊區(qū)200平米的四居室?？梢哉f，王先生入市購房，至少使得鏈條上隨后三單交易得以進(jìn)行。

開發(fā)商搶收回款

節(jié)后北京最令業(yè)界關(guān)注的消息當(dāng)屬某閩系上市房企打折促銷。該主打高端穿品的閩系房企自去年起就身陷資金鏈緊繃傳言，大量高管集中離職，本次讓利也被業(yè)內(nèi)解讀為搶收回款。

中國證券報（ID：xhszzb）記者了解到，該系房企目前在北京主推的多個疊拼洋房項目，降價幅度在數(shù)百萬元到1000萬元不等。同時，為了促進(jìn)銷售，該房企更是發(fā)動廣大二手房中介進(jìn)行銷售，傭金比例高達(dá)5%，這吸引了大量中介“賣力”推銷客戶。

“每當(dāng)在內(nèi)部喜報中看到有同事順利帶看簽約，大家都羨慕不已。這些項目總價都在1000萬以上，按照一單合同銷售金額5%的提成計算，一單收入至少在數(shù)十萬。”一位地產(chǎn)中介對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示。

除了別墅、洋房項目促銷，北京新房市場自去年也出現(xiàn)了限競房供應(yīng)量井噴的現(xiàn)象。由于這些項目大多集中拿預(yù)售證和集中推盤，項目大多集中于某些區(qū)域，因此競爭激烈，個別地區(qū)甚至出現(xiàn)踩踏導(dǎo)致去化率極低。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月北京供應(yīng)新建商品房住宅3707套，庫存積壓也持續(xù)上升，目前庫存已經(jīng)達(dá)到了6.88萬套，這也是房地產(chǎn)調(diào)控2年多來的最高點(diǎn)。預(yù)計2019年入市的限價房有望超過6萬套。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月1日，北京合計入市限競房45個項目，66期預(yù)售證，提供商品房住宅限競房30146套，只網(wǎng)簽了7631套，按照面積計算網(wǎng)簽比例，80.3萬平米，只簽約了22.2%。整體看，所有項目入市的實(shí)際銷售的平均簽約數(shù)量也不足40%。

激烈競爭下，房企只有兩個出路，一是價廉，二是提升性價比。

某央企房企位于西南四環(huán)張儀村附近的某項目近期銷售火爆，其一期項目約500套住宅一日宣布售罄。盡管大多數(shù)房企首日售罄都有“摻水”的成分，不過記者了解到，該盤均價在5.4萬元左右，較周邊新建商品房單價低了1萬元左右，因此受到熱捧。不少購房者已經(jīng)在關(guān)注其二期何時開盤。

另一家央企房企位于馬泉營的項目也受到關(guān)注，主要是由于其房型設(shè)計能夠大多數(shù)家庭的長期居住需求。該項目的戶型圖顯示，其139平米的“3+1”三居洋房南北通透，三間臥室和客廳均朝南。一般來說，三室兩廳兩衛(wèi)的房型是能夠滿足大多數(shù)三代或者是二胎家庭的改善需求。而在北京市場上，不少三室兩廳兩衛(wèi)的房屋建筑面積都在140平米以上，而140平米恰好是普通房屋和非普通房屋的分界線，一旦進(jìn)入到“非普”，房屋可貸金額和交易稅費(fèi)都會大幅升高，因此導(dǎo)致這類房源流動性較差。而前述項目緊湊實(shí)用的房型設(shè)計也吸引了不少購房者。

結(jié)構(gòu)性回暖

多位地產(chǎn)行業(yè)人士表示，近期北京、深圳等地出現(xiàn)的樓市成交量明顯放大可以理解為市場的結(jié)構(gòu)性回暖，而非全面回暖。結(jié)構(gòu)性回暖的一個特征就是目前房屋價格仍有不少商議空間。

“目前除了頂級熱門學(xué)區(qū)的小戶型房屋外，絕大多數(shù)房子價格都可以談。業(yè)主適當(dāng)降價有助于房屋成交，畢竟大多數(shù)買家也都是窮盡資金買房購買力有限，我們也積極鼓勵業(yè)主降價成交。我們對今年市場較為看好，但回到2017年的市場高點(diǎn)是不大可能的。”鏈家某門店資深店長對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示。

以北京金寶街附近對口的名校史家胡同小學(xué)的次新回遷小區(qū)兩居戶型來看，近期成交價格與業(yè)主的報價差距大約在10-20萬左右，這顯示出，市場購買力有限，價格仍需做出一定讓步方可成交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近期市場這一波上漲目前看仍較為平穩(wěn)，主要原因是前期超跌后的反彈。特別是北京在過去接近2年的調(diào)控周期內(nèi)，房價明顯下調(diào)，成交量跌幅過半。市場積壓了很多需求，這些需求會逐步釋放。此外，3月初市場短期炒作北京市國管公積金政策收緊，也使得部分觀望需求加快入市。但市場再漲到2017年3.17調(diào)控政策之前高位的可能性不存在。

張大偉表示，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是限購標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化，這些政策不變市場波動不會大。

“對于北京樓市來說，嚴(yán)格的信貸政策疊加限競房的庫存高位，市場不會出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過10個月的價格調(diào)整，目前二手房和部分新建商品房的價格對于怕踏空的購房者來說，入市的積極性在提高。”張大偉表示。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康近日在博鰲論壇上表示，樓市“930”新政把市場的很多因素都壓死了，也誤傷了很多剛需購房者。樓市小陽春現(xiàn)象是一個區(qū)域現(xiàn)象。這個現(xiàn)象并不明顯。從整體來看，房地產(chǎn)市場依然冰火兩重天，這種差異還是非常明顯的。“930”新政沒有調(diào)整之前，大家不要對像模像樣的“小陽春”抱有希望。

中國證券報 張玉潔（封面圖來源于攝圖網(wǎng)）