杭州土拍新規(guī)后首拍地：2宗宅地均封頂溢價率成交 共攬金33億

每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自去年下半年樓市趨穩(wěn)以來，全國多城樓市成交低位徘徊。然而進(jìn)入2019年，特別是春節(jié)過后的3月份，多個一二線城市樓市成交企穩(wěn)回升，儼然出現(xiàn)一波“小陽春”行情。隨之而來的是土地市場的“活躍”，溢價率超100%、封頂溢價率+自持再現(xiàn)土拍市場。

4月2日上午，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊，其中2宗為住宅用地。最終，位于下城區(qū)、拱墅區(qū)的2宗住宅用地，在分別經(jīng)過36輪、39輪競價后，被陽光城、金地分別以總價15.7億元、17.6億元競得。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述2宗宅地分別以30%溢價率+自持22%、30%溢價率+自持21%的代價成交。這也是杭州土拍新規(guī)將宅地封頂溢價率從50%下調(diào)至30%后首次拍地。

圖片來源：東方IC

封頂溢價率+自持超20%摘地

信息顯示，此次出讓的4宗地塊包括2宗住宅用地、1宗人才租賃專項(xiàng)用地，以及1宗商業(yè)用地。

位于拱墅區(qū)的編號為杭政儲出（2019）10號地塊為住宅（設(shè)配套公建）用地。在經(jīng)過20輪競價后進(jìn)入競自持程序，最終經(jīng)過19輪的競自持投報后，被金地以最高限價17.6億元、30%溢價率+自持21%、樓面價22277元/平方米競得。

出讓公告顯示，該地塊東至通益路綠地、南至祥泰街、西至祥景路、北至周家河綠帶；地塊出讓面積3.16萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.9萬平方米；競得方須建設(shè)不少于7900.25平方米作為配建公共租賃住房，并無償移交杭州市住房保障辦公室。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，以自持21%+配建10%公租房計(jì)算，上述地塊可售部分樓面價超過32000元/平方米。第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，目前該地塊周邊在售二手房均價在30000元~45000元/平方米。

位于下城區(qū)的編號為杭政儲出（2019）11號地塊為住宅兼容商業(yè)商務(wù)用地。在經(jīng)過16輪競價后進(jìn)入競自持投報程序，最終經(jīng)過20輪的競自持投報后，被陽光城以最高限價15.7億元、30%溢價率+自持22%、樓面價26263元/平方米競得。

出讓公告顯示，該地塊東至東新路、南至規(guī)劃新西路、西至規(guī)劃路、北至善賢路；出讓面積2.49萬平方米，規(guī)劃建筑面積5.98萬平方米；商業(yè)商務(wù)建筑面積不少于地上總建筑面積的的30%，且不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。

以自持22%計(jì)算，上述地塊住宅部分可售樓面價超過33000元/平方米。第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，目前該地塊周邊在售二手房均價35000元~48000元/平方米。

此外，同時出讓的編號為杭政儲出（2019）8號的人才專項(xiàng)租賃住房用地在經(jīng)過1輪競價后，被中宸建設(shè)以底價1.23億元、樓面價4880元/平方米競得；編號為杭政儲出（2019）9號的位于上城區(qū)的商業(yè)商務(wù)用地，被杭州匯質(zhì)投資咨詢有限公司以總價22.75億元、溢價率30.4%、樓面價16089元/平方米競得。

土地市場現(xiàn)“小陽春”行情？

值得注意的是，上述2宗涉宅地塊是杭州土拍新規(guī)后首次拍地。

此前的2月27日，杭州市公告出讓4宗地塊，將宅地的封頂溢價率從50%下調(diào)至30%。而下調(diào)封頂溢價率被市場解讀為“穩(wěn)地價”的舉措之一。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自去年4月杭州實(shí)行搖號購房政策以來，隨著大量新盤集中上市，杭州樓市逐漸降溫，土拍也隨之降溫。

去年在樓市火熱時，杭州土拍“50%溢價率+自持比例”成為標(biāo)配。

2018年5月21日，招商蛇口以溢價率50%+自持4%、總價56億元拿下蕭山一宗宅地；5月28日，恒隆以119%溢價率、總價107億元拿下一宗商業(yè)用地；5月30日，綠城交投以溢價率50%+自持2%、總價23億元拿下未來科技城一宗宅地……

然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現(xiàn)降溫，“50%溢價率+自持比例”也再未出現(xiàn)過。

去年7月，杭州土拍綜合溢價率為14%，8月份降至4%，零溢價成交地塊漸多，而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢。

今年1月份，杭州土拍繼續(xù)“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商業(yè)地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交，但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍風(fēng)向突變，呈現(xiàn)升溫之勢。3月29日，杭州最后一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價率達(dá)到50%的上限，其余3宗溢價率也在10%至31%不等。

而放眼全國，進(jìn)入3月份后，多個城市土拍均出現(xiàn)溢價率超過100%的現(xiàn)象。

3月21日，合肥出讓6宗涉宅地塊，吸引近50家房企競拍，最終6宗地塊均成功拍出，共攬金124億元；而6宗地塊中有4宗溢價率超過100%，最高溢價率更是達(dá)到140%。3月27日，徐州的一場土拍中，多宗宅地溢價率超過100%。

中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，其監(jiān)測的300個城市中，今年一季度流拍土地96宗，流拍率為6.1%，較去年回落4個百分點(diǎn)；而3月份流拍率僅為1.8%，為2018年以來單月最低水平。另一方面，一季度300個城市樓面價較去年四季度上漲17%；平均溢價率14.6%，較去年四季度提升8.1個百分點(diǎn)。

流拍率降低、溢價率走高、地價企穩(wěn)回升，是否預(yù)示著土地市場乃至樓市將迎來一波“小陽春”行情？

“在新的經(jīng)濟(jì)下行壓力下，短期內(nèi)政策不會輕易改變，房地產(chǎn)市場會繼續(xù)升溫，量價仍然會慣性上漲。”浙報地產(chǎn)研究院院長丁建剛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場走勢有著極大的不確定性，甚至不太樂觀。

而易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前土拍溢價率的上升，與當(dāng)前融資環(huán)境的相對寬松有一定關(guān)系。“一方面可以看出在優(yōu)質(zhì)地塊的競爭上，房企還是有明顯的拿地積極性；另一方面也與年初融資環(huán)境相對寬松，房企資金回款到位、相對充裕有關(guān)。”

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月，房企境內(nèi)發(fā)債1132億元，同比增長113%；海外發(fā)債1074億元，同比增長22%。央行數(shù)據(jù)也顯示，1至2月人民幣新增貸款4.1萬億元，同比多增約0.37萬億元；社會融資新增5.3萬億元，同比多增1.05萬億元。