北京“3·17新政”兩周年：學(xué)區(qū)房告別“天價” 京派房企業(yè)績受影響

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

掛出一套學(xué)區(qū)房，想買的人排著隊，業(yè)主逐一挑選買家對話，最后擇優(yōu)成交。“賣家報價728萬元，從白天砍價到夜里11點半，最后745萬元成交。”中介這樣描述兩年前北京學(xué)區(qū)房的火爆場面。

2017年3月17日，北京頒布“認房又認貸”的樓市新政，二套房最低首付比例提至六成，最高貸款年限降至25年，企業(yè)購房限售期限3年。最重要的是，政策“即時生效”。

一場游戲，有一方永遠是輸家。比如，被“誤傷”的購房者——那些已經(jīng)簽過合同、交付定金、只差網(wǎng)簽最后一步的買房自住人群；比如，受累的京派房企——重倉北京大本營，業(yè)績大降，甚至退市。

北京市東城區(qū)某學(xué)區(qū)房  圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

二手房均價下跌超一成

兩年前，北京“3·17新政”空降，令二手房價暫停于67497元/平方米的歷史高度。此后，北京二手房價格連續(xù)9個月下跌。到今年2月，北京二手房均價為59898元/平方米，與2017年3月高點相比，兩年間下跌11.3%。

作為限購調(diào)控的標(biāo)桿城市，北京樓市的一舉一動都備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京二手房僅簽約120821套，與2016年同期的254916套相比跌幅超過一半，達52.6%。兩年來，北京二手房成交不足28萬套，而新政出臺的前兩年累計交易量約48萬套。

另據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)，2017年3月17日當(dāng)天，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量新高。而次日2017年3月18日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套，雖較前一日下降35%，但當(dāng)日是周六，以往成交量在100套左右。

其中，作為“3·17新政”的重點管控對象，學(xué)區(qū)房所受影響首當(dāng)其沖。要知道，在東城區(qū)和西城區(qū)的房地產(chǎn)交易中，只有學(xué)區(qū)房這一關(guān)鍵詞。

雖然單價高，但由于胡同里的平房面積小，所以總價并不算高，導(dǎo)致了北京特色的胡同里學(xué)區(qū)房，亦一直是北京樓市的“異類”。

2016年3月，一則關(guān)于北京文昌胡同46萬元/平方米的天價學(xué)區(qū)房新聞刷新了人們對于北京樓市的認知，盡管隨后該消息被證實虛假，但作為占有優(yōu)質(zhì)教育資源的重點區(qū)域，胡同里的平房從來都不缺買主。

《每日經(jīng)濟新聞》記者近日走訪北京市場了解到，“3·17新政”之前，東城區(qū)學(xué)區(qū)房最高成交價為19萬元/平方米，此后均價基本維持在14萬元/平方米左右。至于傳說中的胡同內(nèi)老破小，如今的鏈家中介已經(jīng)明確表示“不建議帶看”。

中介表示：“19萬元/平方米的時候，掛出來一套房，買的人排著隊要。‘3·17新政’后愿意小幅降價賣掉的業(yè)主現(xiàn)在看來最明智，那些捂著房子想等房價回調(diào)的業(yè)主其實是虧大了，因為這一年就一直維持在目前的水準(zhǔn)。”

北京市西城區(qū)某學(xué)區(qū)房  圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

京派房企業(yè)績跌超三成

而對于那些重倉北京的房企來說，過去這兩年的日子其實很艱難。

據(jù)克而瑞，2017年北京TOP10房企共實現(xiàn)銷售金額1515.38億元，與2016年相比減少近30%；實現(xiàn)銷售面積367.49萬平方米，與2016年相比減少近45%。

到了2018年，北京TOP10房企共實現(xiàn)流量銷售金額1163.7億元，前十的門檻由2017年的82億元降至76億元。

其中，又以“老大哥”首開股份“掉隊”最為明顯。

幾年前，首開出走北京，開拓京外市場，發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢不明顯后又折返重倉北京，但偏偏趕上了“3·17新政”，業(yè)績空間、利潤空間均被限制。無奈之下又重新征戰(zhàn)京外市場，但由于后勁不足，暫未能扭轉(zhuǎn)依賴北京大本營的局勢。

從具體數(shù)據(jù)看，2017年首開還算意氣風(fēng)發(fā)，以257.1億元業(yè)績繼續(xù)蟬聯(lián)北京房企銷冠，但這與其2016年的343億元業(yè)績相比，跌幅超過30%。

到了2018年，首開已將銷冠位置拱手相讓。2018年12月19日，首開股份副總經(jīng)理田萌在北京區(qū)域品牌發(fā)布會上表示，2018年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷售額將突破千億元，其中北京區(qū)域占比約一半，達到500億元。但據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，首開2018年僅實現(xiàn)257億元銷售額；而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，即便是流量金額與權(quán)益金額相加，首開的銷售額也才222.2億元。

相比之下，受“3·17新政”影響最大的京派房企當(dāng)屬中弘。這家超半數(shù)銷售額來自北京市場并且項目多為商改住類型的房企，在遭遇“3·17新政”以及此后的“3·26商改住限購令”重傷之后元氣盡失，想要退到老三板卻還遭遇延期。

主力項目從銷冠到爛尾，發(fā)生在一年之內(nèi)，中弘做到了，并且一度“無所畏懼”。要知道，在“3·17新政”之后的一場土拓大戰(zhàn)中，中弘依舊敢頂著巨債，反其道而行之，以近15億元、240%的平均溢價率，拿下北京市平谷區(qū)4宗地，安邦、保利、萬科、招商等均倒在中弘暴力舉牌之下。

而中弘這兩年的財報，怕是最具諷刺意義的“典范”。在2016年業(yè)績稍有起色之后，中弘在2017年財報開篇便直陳“公司內(nèi)部控制存在重大缺陷，敬請投資者注意閱讀”，以及“公司計劃不派發(fā)現(xiàn)金紅利，不送紅股，不以公積金轉(zhuǎn)增股本”。當(dāng)年，中弘的營收為10.2億元，同比跌幅近八成；歸屬于上市公司股東的凈利潤跌幅是驚人的1700%，并特別指出，“2017年3月北京出臺的商辦項目調(diào)控政策對區(qū)域內(nèi)的商辦項目的銷售影響巨大，還導(dǎo)致很多客戶退房”。而到了2018年前三季度，中弘凈利潤虧損18.85億元，同比降幅則是更驚人的2379.61%。

如今的中弘，實控人“跑路”了，財務(wù)總監(jiān)“失聯(lián)”了，債權(quán)人大會延期了，背著百余億元債務(wù)“拖下去”，眼看著就是一個大爛攤子持續(xù)發(fā)酵。

盡管中弘的殘局還有著管理層決策失誤、投資失利等因素，但“3·17新政“卻是加速其落敗的導(dǎo)火索。