中介眼中的北京“學(xué)區(qū)房”：新政前競(jìng)價(jià)“搶”房 新政后價(jià)格大降成交回歸理性

每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

北京“3·17新政”實(shí)施已經(jīng)兩周年。對(duì)于新政之前頻頻爆出天價(jià)的“學(xué)區(qū)房”，在新政實(shí)施后的兩年里發(fā)生了哪些變化？

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了北京東城區(qū)和西城區(qū)的部分房屋中介后發(fā)現(xiàn)，相比“3·17新政”前瘋狂的競(jìng)價(jià)搶房現(xiàn)象，新政實(shí)施后的學(xué)區(qū)房除了價(jià)格大幅下降外，成交量同樣回歸理性。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“3·17新政”后，北京高企的二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅13.5%。目前西城區(qū)皇城根小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在15萬(wàn)元/平方米左右，每平方米降了約4萬(wàn)元。

曾經(jīng)搶手的北京市西城區(qū)平房學(xué)區(qū)房  

新政前后 “學(xué)區(qū)房”的不同待遇

2017年2月下旬的一天，一位買家正準(zhǔn)備以1000萬(wàn)元買走一套39平方米的1室1廳學(xué)區(qū)房。然而5小時(shí)后，這套房子被另一位出價(jià)1200萬(wàn)元的買家拿下。

這是北京“3·17新政”出臺(tái)前，發(fā)生在北京市西城區(qū)金融街某房屋中介的一幕。

“西城區(qū)皇城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房最高到達(dá)過(guò)19萬(wàn)元每平方米。”中介人員李晶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“那時(shí)候的學(xué)區(qū)房能用瘋狂來(lái)形容，只要房源掛出去，就立馬會(huì)有買家來(lái)加價(jià)購(gòu)買。”

據(jù)李晶介紹，新政前更多令人咋舌的“學(xué)區(qū)房”成交單價(jià)紀(jì)錄產(chǎn)生于學(xué)區(qū)中的胡同平房。很多老舊的平房仍然保持著幾十年前的樣貌，更有甚者，有的房子只是幾根柱子撐著半面墻，卻因?yàn)槟軌驇?lái)入學(xué)指標(biāo)而達(dá)到每平方米20萬(wàn)元的高價(jià)，而且還需支付全款。

2016年，西城區(qū)和海淀區(qū)對(duì)轄內(nèi)集體戶口規(guī)定：集體戶口入學(xué)將不按劃片進(jìn)行，由學(xué)區(qū)統(tǒng)一安排入學(xué)，也就是集體戶不實(shí)行劃片登記入學(xué)，而是在本學(xué)區(qū)學(xué)位有余的前提下，在學(xué)區(qū)內(nèi)派位入學(xué)；學(xué)區(qū)學(xué)位不足的在全區(qū)派位入學(xué)。

這一政策無(wú)疑加劇了家長(zhǎng)的焦慮，想讓子女贏在起跑線上，就要花大價(jià)錢(qián)購(gòu)置學(xué)區(qū)房，盡管是天價(jià)。

在李晶看來(lái)，很多購(gòu)房者的心態(tài)是：買學(xué)區(qū)房既是給孩子教育做投資，又是經(jīng)濟(jì)上的投資。在拿到好學(xué)區(qū)的同時(shí)，最起碼房子得能跑贏通脹吧。

我愛(ài)我家研究表明，“3·17新政”前一年（2016年3月18日~2017年3月17日）里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽254916套，是近幾年不可企及的高度。

然而，從2017年3月17日到26日短短10天時(shí)間，北京市一共出臺(tái)了大大小小20多條政策，從供應(yīng)、需求、市場(chǎng)規(guī)范、房產(chǎn)交易、信貸政策等緯度調(diào)控房市。從北京市住建委的監(jiān)管也能一窺對(duì)炒作學(xué)區(qū)房的高壓態(tài)度。

“3·17新政”后的3月22日，北京11家中介機(jī)構(gòu)因?yàn)檫`規(guī)代理“天價(jià)學(xué)區(qū)房”而被責(zé)令關(guān)停；3月23日，約談10家中介機(jī)構(gòu)不得參與炒房，包括炒作天價(jià)房、學(xué)區(qū)房；接下來(lái)的4月又密集約談平臺(tái)網(wǎng)站和查處中介。

北京市住建委在《關(guān)于2017年度績(jī)效管理工作自查報(bào)告》中的表述是：“堅(jiān)決遏制炒作‘天價(jià)’學(xué)區(qū)房。”

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“3·17新政”后，北京高企的二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅13.5%。目前皇城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房穩(wěn)定在15萬(wàn)元/平方米左右，單價(jià)下降了約4萬(wàn)元。

我愛(ài)我家數(shù)據(jù)表明，北京整個(gè)二手房市場(chǎng)都得以降溫，從月度網(wǎng)簽量來(lái)看，“3·17新政”效果立竿見(jiàn)影，北京二手住宅網(wǎng)簽量從2017年4月份開(kāi)始快速下滑，7月跌至谷底。

“3·17新政”出臺(tái)后的一年里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽121946套，降幅達(dá)52.2%。

李晶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“政策剛出臺(tái)的時(shí)候，很多房主還認(rèn)為學(xué)區(qū)房不可能降，在硬挺著，但是現(xiàn)在回頭看看，第一批降價(jià)的房主是損失最少的。”

“2018年市場(chǎng)也不太好，我只成交了17套學(xué)區(qū)房，不過(guò)已經(jīng)是這個(gè)地區(qū)的銷冠了。”李晶無(wú)奈中帶著些許自豪。

北京市西城區(qū)某學(xué)區(qū)房?jī)?nèi)部一角

西城升溫 房?jī)r(jià)未漲成交量上升

不過(guò)今天的學(xué)區(qū)房也不是鐵板一塊。

2018年，傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房重鎮(zhèn)東城、西城、海淀的入學(xué)政策開(kāi)始大調(diào)整，再一次牽動(dòng)了購(gòu)房者敏感的神經(jīng)。當(dāng)年4月25日，北京市教委為學(xué)區(qū)房定的基調(diào)是“穩(wěn)妥推進(jìn)單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式”。

4月27日東城區(qū)宣布，2018年6月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)家庭，將通過(guò)電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)。4月28日海淀區(qū)宣布，自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。

也就是說(shuō)，即使是購(gòu)買了一所名校之前對(duì)應(yīng)的房源，此后也不能保證一定能上該所名校，學(xué)區(qū)房的概念在東城和海淀漸漸有模糊的趨勢(shì)。

東城區(qū)的一名房屋中介李強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言：“今年的東城學(xué)區(qū)房和去年相比是降了一些，但也不多，因?yàn)榻衲甑娜雽W(xué)工作還沒(méi)有開(kāi)始，具體操作方法還不清楚，很多人還在觀望。”

西城的政策大致沒(méi)有變化，只是提及了“學(xué)位不足時(shí)，通過(guò)多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)派位入學(xué)”。而這卻使西城成為追捧目標(biāo)。

李晶告訴記者：“雖然西城房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯的上漲，但是成交量已經(jīng)上來(lái)了。2月份我成交了5套，3月剛過(guò)半，我已經(jīng)成交3套了，比2018年好太多了。很多之前買了海淀、東城的客戶，現(xiàn)在也想置換到西城來(lái)。”

監(jiān)管行動(dòng)一定程度上反映了市場(chǎng)熱度，3月18日，北京市住建委再一次出手，執(zhí)法部門(mén)一次性查處了16家違法炒作學(xué)區(qū)房的中介機(jī)構(gòu)。

西城的學(xué)區(qū)房回暖的背景是整個(gè)北京二手房交易的小幅升溫。貝殼研究院分析，2018年春節(jié)后，季節(jié)性因素疊加學(xué)區(qū)政策，積壓的需求集中釋放，均價(jià)止跌。從歷史成交來(lái)看，當(dāng)前成交量在歷史周期中已經(jīng)處于中等水平。

“前幾天有業(yè)主掛出了房源，很快就有多人咨詢，房主便因此將總價(jià)上調(diào)了8萬(wàn)元。后來(lái)我們通過(guò)技術(shù)手段對(duì)咨詢者進(jìn)行了排隊(duì)控制，最終促成房主總價(jià)降了13萬(wàn)元達(dá)成交易。”李晶告訴記者：“雖然我們是按照成交額收取中介費(fèi)，但是我們不愿意讓市場(chǎng)虛高，否則會(huì)影響長(zhǎng)期的成交量。”