上海二手房市場“寒冬”依舊：降價成“標(biāo)配”一套房子降了120萬才脫手

每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

二手房的價格往往才是樓市真實需求的體現(xiàn)，這似乎已成眾多業(yè)界人士的共識。隨著近年來各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻頻出臺，新房市場在一定程度上得到扼制。如去年，不少城市就出現(xiàn)新房和二手房價格“倒掛”的現(xiàn)象。近日，國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，一二線城市二手住宅銷售價格下降，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，其中北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴北京、上海、深圳等地，實地走訪了當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?，以期為讀者展示這些城市二手房市場的真實表現(xiàn)。

“房子終于賣出去了，真不容易?！币姷接浾?，胡磊（化名）長舒了一口氣。不過，胡磊的這套房子是降了120萬元后才脫手的。

家住上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的胡磊，自2017年底就有“換房”的想法：賣掉手里這套建筑面積約110平方米的大兩居，在市區(qū)內(nèi)買一套位置、學(xué)區(qū)好一點的房子。然而，胡磊這套位于貝尚灣小區(qū)的大兩居，掛牌價從最初的620萬元下調(diào)到590萬元，再到如今以500萬元成交，實際成交價相比掛牌價下降近20%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，二手房掛牌價的下調(diào)，也正是上海近兩年樓市走勢的一個縮影。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2017年4月上海實行搖號購房政策以來的22個月中，上海二手住宅銷售價格指數(shù)僅有3個月份出現(xiàn)同比增長，最高漲幅也僅有0.8%；同比下跌的月份高達(dá)17個。

降價，成為近兩年來上海二手房市場的主基調(diào)。

“不降價真賣不出去”

“知道現(xiàn)在的二手房市場行情不好，但真沒想到會差到這個地步?！焙诟嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從最初620萬元的掛牌價，到最后500萬元的成交價，20%的降幅還是超出了他的想象。

在浦東陸家嘴區(qū)域從事金融工作的胡磊，每天早上都要從松江區(qū)的家中出發(fā)，擠上地鐵9號線，從西到東，橫跨上海市區(qū)，全程耗時近1個半小時，讓他“耗時耗力，身心俱疲”。

這種狀態(tài)持續(xù)近1年時間后，有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了個單間，同時將房子掛在中介，著手“換房”。“一是想離公司更近一點，再一個也想找一個好一點的學(xué)區(qū)房，為以后做打算?！焙谡f。

“去年3月份的時候，看中了閔行區(qū)中環(huán)附近的一個新盤，緊貼著中環(huán)、大牌開發(fā)商，關(guān)鍵是均價不到7萬元，當(dāng)時比周邊二手房便宜1萬元左右，性價比確實不錯?！焙诟嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“但當(dāng)時手里面的房子一直沒賣出去，也只能先看看行情了?！?/p>

按照限購政策，單身的胡磊目前在上海只能購買一套住宅。這意味著他如果不賣掉手中的這套房，就無法在市區(qū)買房。雖然買不了房，但胡磊看的盤卻不少。

“大半年時間看了有6、7個盤吧，明顯感覺到一手房的行情越來越冷?！焙谡f，“上半年那會兒日光盤還挺多，買房基本靠搶，但最近幾個月看房，很少有樓盤能日光?！?/p>

在搖號購房、限價等嚴(yán)格的調(diào)控政策下，上海新房市場明顯降溫，并傳導(dǎo)至二手房市場，而這也直接影響到了胡磊“換房”的進(jìn)程。

“當(dāng)時來看房的人實在太少，去年五一，在中介的一再‘逼迫’下，我把掛牌價從620萬元降到了590萬元，但來看房的人仍然不多?！焙诟嬖V記者，“當(dāng)時確實有點著急，十一的時候我又降到550萬元后，來看房的人才多了一些?！?/p>

“不降價真賣不出去?！焙陔m心有不甘，但卻“知足”，“房子買了快10年了，回報也還比較客觀。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前在第三方平臺上，貝尚灣的均價為50175元/平方米，而胡磊當(dāng)初購進(jìn)的這套房，單價不到10000元/平方米。10年間，房價漲幅超過4倍。

雖然上述房源直到去年底以到手價500萬元成交，但胡磊的“換房”之路也僅僅是走完了第一步。

以價換量成交擴(kuò)大

從掛牌到成交，前后歷時超過1年；從620萬元到500萬元，成交價比預(yù)期低了近20%。而這一價格走勢，也恰恰是上海樓市的一個縮影。

在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策下，特別是自2017年4月出臺搖號購房政策以來，上海樓市明顯降溫，并從一手房傳導(dǎo)至二手房市場。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自2017年4月以來的22個月份，上海二手住宅銷售價格指數(shù)出現(xiàn)同比增長的僅有3個月份，最高同比漲幅僅0.8%；出現(xiàn)同比下跌的有17個月份，此外還有2個月份同比持平。

上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)也顯示，1月份上海二手房指數(shù)為3885點，比2018年12月下降9點，環(huán)比下降0.28%，降幅擴(kuò)大0.13個百分點，同比下降2.42%。環(huán)比下降連續(xù)達(dá)14個月。

而在價格下行的同時，上海二手房成交量也持續(xù)保持低位。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年上海二手住宅累計成交16.4萬套，雖然同比小幅增長7.8%，但依然為近10年來年成交量的第3低，僅高于2011年、2017年，而與2015年、2016年的年均超過36萬套的成交量相比，縮水超過50%。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，去年12月份上海鏈家客源成交周期為51.2天，比近兩年低點拉長25.1天，上漲幅度達(dá)到96%；房源成交周期為115.8天，比低點拉長54天，上漲幅度達(dá)86%，成交周期明顯拉長。

價格下滑、交易量低迷、成交周期拉長，不僅意味著房產(chǎn)持有者的財富“縮水”，也讓中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)過上了“苦日子”。

“價格往下走，觀望的人很多，成交量也上不去，這個行情下大家的日子都不好過。業(yè)主不降價，不僅上門看房的人少，更別提成交了。”寶山區(qū)一家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問告《每日經(jīng)濟(jì)新聞》訴記者，“好在這附近有6、7個小區(qū)，只有我們一家中介，房租也不算高，我們還能撐得下去。”

而去年11月，鏈家宣布在上海將服務(wù)中介費由成交價的2%上調(diào)至3%，通過提高傭金率進(jìn)而提升服務(wù)品質(zhì)，來應(yīng)對上海二手房市場的“寒冬”。

“上海二手房市場成交量的萎縮，主要還是受嚴(yán)格的調(diào)控政策的影響，而成交量的下滑，二手房價格自然而然出現(xiàn)下跌，以價換量在所難免。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，以價換量對市場有明顯的刺激效應(yīng)，而未來隨著信貸政策的適度松動，二手房交易量大概率會出現(xiàn)上升走勢。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，作為一線城市的上海，雖然新建住宅總價動輒高達(dá)數(shù)百萬元、上千萬元，但在二手房市場，總價300萬元以下的房源才是市場的絕對“主角”。上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份上海二手住宅成交套數(shù)約1.65萬套，其中總價300萬元以內(nèi)房源成交占比64.97%；300萬~500萬元房源成交占比23.13%；500萬元以上房源成交占比11.91%。