實探深圳二手房市場：部分業(yè)主降價拋售 中介大范圍推新盤

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“低于同戶型100萬元”“虧本急售”“史上最低價”……近期深圳二手房降價拋售的消息時不時出現(xiàn)在朋友圈。

深圳二手房市場真的“涼涼”了嗎？多名業(yè)內(nèi)人士表示，去年“三價合一”“7·31新政”對二手房市場影響較大，二手房成交情況并不樂觀，降價的確是真實存在的，但也就降價5%~10%，大幅度降價拋售僅是個例。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地走訪了福田、龍華、羅湖等多個片區(qū)，試圖從中介、購房者、業(yè)主等多角度還原深圳二手房市場的真實現(xiàn)狀。

中介都在推新盤

在龍華某中介門店，工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“來看二手房的客戶很少，價格相比2018年整體下降10萬~20萬元。不過具體也得看業(yè)主，著急賣的業(yè)主就會降價，不著急賣的業(yè)主掛牌價就高。”

以萬科金域華府一套房源為例，最新掛牌價是510萬元，而年前的掛牌價是520萬元。不過根據(jù)帶看情況，業(yè)主500萬元也是可以出手的。

談及議價空間，上述中介表示：“目前掛出來的都是業(yè)主誠心賣的，掛牌價已經(jīng)是很低了，議價空間不大，也就10萬元左右?！?/p>

其實，房產(chǎn)中介態(tài)度的變化也體現(xiàn)出深圳二手房市場的低迷。在對待業(yè)主報價虛高的房源，房產(chǎn)中介門店根本就不對外展示。面對上門咨詢二手房的客戶，多名中介直言：“現(xiàn)在買二手房不劃算，‘三價合一’后二手房稅費(fèi)太高；而新房選擇挺多的，價格低，且沒有啥稅費(fèi)和傭金?！?/p>

另外，一名從業(yè)多年的二手房中介人士也告訴記者：“現(xiàn)在二手房都沒啥客戶，我也不怎么代理二手房，主要推薦客戶買新房和商鋪?！?/p>

事實上，二手房價格向來被認(rèn)為是深圳真實的房價水平。但因新房限價等因素，近期大量新房入市，很多樓盤直接啟動三級聯(lián)動，如今深圳大部分的房產(chǎn)中介都在推新盤。

業(yè)內(nèi)人士稱，限價的新盤對二手客戶的分流十分明顯，中介拿著開發(fā)商的預(yù)售備案價去跟業(yè)主議價，急賣的業(yè)主只能跟著下調(diào)價格，但是大部分的業(yè)主還是看好深圳樓市預(yù)期，不會降價。

至于降價的，一位資深房產(chǎn)中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，著急出手的業(yè)主大多有著自己的原因，或是換房、或是騰資金，也有投資客月供壓力大想撤場。而對于看好深圳樓市預(yù)期的業(yè)主，他形容稱：“給不到（業(yè)主）心里價位，談都不用談，面都不用見?！?/p>

不過對于購房者而言，如今市場上的確出現(xiàn)了一些筍盤。購房者孫女士正在考慮買個小戶型的二手房，她告訴記者，“現(xiàn)在的新房都太偏遠(yuǎn)了，而有些二手房位置好，而且買了很快就能入住，但是稅費(fèi)的確有些高。筍盤可以淘一淘的，如果合適還是會買的?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，目前二手房市場上買賣雙方多持觀望態(tài)度，買家想等更低價，賣家并不著急（個別用錢急售的除外），如果淘到筍盤還是可以果斷出手的。

看好“金三銀四”

2018年，深圳多次出臺政策遏制房地產(chǎn)市場投資。深圳中原研究報告顯示，上半年二手市場有量價齊升趨勢，但“三價合一”出臺對二手市場打擊較大；下半年“7·31新政”的出臺，讓市場真正走冷，步入量價齊跌的調(diào)整階段。

中原數(shù)據(jù)顯示，深圳1月二手住宅成交3881套，較前一月回升1.86%，二手成交依然低位徘徊；二手均價在“731新政”后連續(xù)六個月下滑，繼續(xù)保持調(diào)整態(tài)勢。1月全市二手住宅均價51092元/平方米，環(huán)比下滑0.9%。

分區(qū)域來看，深圳各區(qū)二手住宅成交均價也皆出現(xiàn)下滑。其中，鹽田和龍華下滑幅度最大。鹽田均價38667元/平方米，環(huán)比下滑1.7%；龍華均價48721元/平方米，環(huán)比下滑1.7%。而寶安和福田下滑幅度最小，寶安下滑0.2%，福田下滑0.4%。

從樣本房源的漲跌區(qū)間上來看，上漲房源占比為40%，下跌房源占比60%，下跌房源占比增加。整體來看，價格變化幅度在-10%~-5%的房源占比達(dá)到37%，價格變化幅度在-5%~0%的房源占比達(dá)到23%，而價格上調(diào)0%~5%的比例也占到22%。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，2018年9月開始，降價房源比例持續(xù)增加，降價成為促成交的主要手段。但是1月末，降價房源的比例開始縮小，根據(jù)往年“金三銀四”樓市旺季規(guī)律來看，3、4月市場成交會明顯回升，業(yè)主對節(jié)后市場持樂觀態(tài)度，因此部分業(yè)主會根據(jù)預(yù)期調(diào)整價格。

貝殼找房分析，近兩個月，業(yè)主成交周期逐漸拉長，年末房源降價出售是主流，部分業(yè)主賣不到合適的價格不愿意降低預(yù)期。春節(jié)后市場逐漸回暖，部分業(yè)主看好“金三銀四”，選擇暫不入市。其實去年12月底至今年1月底議價空間大幅加大，買方市場下購房者牢牢掌握主動權(quán)，可以說是撿筍盤的絕佳時機(jī)；但隨著傳統(tǒng)旺季3、4月份臨近，業(yè)主對市場的預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，漲價趨勢明顯，二手房議價空間縮小，購房者砍價難度增大，買方市場或?qū)⑹プh價優(yōu)勢。

深圳中原分析師認(rèn)為，預(yù)計在限售政策不放松的情況下，今年上半年二手成交量將繼續(xù)低位徘徊，下半年將有機(jī)會呈現(xiàn)溫和上漲趨勢。