獨(dú)家！中州星升3.8億元資管計(jì)劃抵押物存貓膩，法院為何不能處置資產(chǎn)？

每經(jīng)記者 陳晨    每經(jīng)編輯 吳永久    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

在中州星升聚融資管計(jì)劃不能正常付息后，中州星升表示，2018年9月下旬，融資人未能按時(shí)支付利息后，中州星升立即派人前往國(guó)購(gòu)?fù)顿Y督促其籌集資金支付利息，并在去年10月初啟動(dòng)了發(fā)送催收通知及申請(qǐng)執(zhí)行等法律程序。通過積極推進(jìn)法律程序，去年11月下旬，安徽省合肥市中級(jí)人民法院查封了抵押物，并在去年12月下旬查封了國(guó)購(gòu)?fù)顿Y有限公司持有的安徽藍(lán)鼎置地集團(tuán)有限公司的股權(quán)。

但矛盾的焦點(diǎn)就是在抵押物上，合肥中院表示，該抵押物雖然查封，但是目前不能拍賣。

是什么原因法院不能處置抵押物呢？抵押物上存在什么樣的貓膩呢？

中州星升延長(zhǎng)資管計(jì)劃期限

“2018年9月下旬，融資人未能按時(shí)支付利息后，中州星升立即派人前往國(guó)購(gòu)?fù)顿Y督促其籌集資金支付利息，并在去年10月初啟動(dòng)了發(fā)送催收通知及申請(qǐng)執(zhí)行等法律程序。通過積極推進(jìn)法律程序，去年11月下旬，安徽省合肥市中級(jí)人民法院查封了抵押物，并在去年12月下旬查封了國(guó)購(gòu)?fù)顿Y有限公司持有的安徽藍(lán)鼎置地集團(tuán)有限公司的股權(quán)”，中州星升表示道。

另外，前述銷售人員向火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）提供的一份國(guó)購(gòu)?fù)顿Y在2018年12月14日發(fā)給信托計(jì)劃投資者的承諾函，其中國(guó)購(gòu)?fù)顿Y明確表示：受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控及金融去杠桿的影響，我司出現(xiàn)流動(dòng)性緊張等情況，因此未能按合同約定將三季度貸款利息付清。為落實(shí)付款誠(chéng)意，我司承諾于2018年12月31日底前將所欠利息結(jié)清。

可事實(shí)證明，該承諾函著實(shí)打臉。前述銷售人員用“分文未付”表達(dá)了現(xiàn)狀。

2019年1月24日，中州星升向投資者發(fā)布了延期公告，將中州星升聚融1號(hào)和2號(hào)資管計(jì)劃的終止日期延期到2019年12月31日（延期期間內(nèi)免收管理費(fèi)）。中州星升表示，在存續(xù)期延長(zhǎng)期間內(nèi)，中州星升將繼續(xù)通過多種途徑同步推動(dòng)，選取時(shí)效最快、對(duì)投資人最有利的方法尋求資管計(jì)劃?rùn)?quán)益的最大化。

但是，火山君也注意到，根據(jù)資管合同第四節(jié)第（四）條的相關(guān)規(guī)定：“自本計(jì)劃成立日起18個(gè)月，本計(jì)劃存續(xù)期限滿12個(gè)月之日起，資產(chǎn)管理人可根據(jù)運(yùn)作情況部分或全部退還投資者本金并進(jìn)行收益分配。資產(chǎn)管理人有權(quán)根據(jù)資產(chǎn)運(yùn)作情況提前終止或延長(zhǎng)計(jì)劃。”

那么，為何中州星升選擇延長(zhǎng)計(jì)劃，而不是提前終止呢？

中州星升方面表示，結(jié)合“西部信托·國(guó)購(gòu)?fù)顿Y集合資金信托計(jì)劃已處于資產(chǎn)處置狀態(tài)等實(shí)際情況”，中州星升選擇了延長(zhǎng)計(jì)劃。

對(duì)于這樣的回復(fù)，投資者陳女士并不認(rèn)可，在她看來，問題就是出在了抵押物上，根據(jù)她知曉的情況是，法院目前即使已經(jīng)查封了抵押物，但是不能拍賣，按照常理，融資方還不上錢，起碼可以通過司法拍賣抵押物而獲得錢款從而償還投資人的本息，但是目前偏偏是最重要的抵押物環(huán)節(jié)出了大問題。同樣，前述銷售人員也從其了解到的情況印證了陳女士的表述。

抵押物存在何種貓膩？

那么到底抵押物存在什么貓膩呢？

根據(jù)前述已經(jīng)知道，國(guó)購(gòu)?fù)顿Y的抵押物是合肥京商融合置地有限公司以其名下位于合肥市的京商商貿(mào)城項(xiàng)目。

根據(jù)當(dāng)時(shí)中州星升的推介材料顯示，京商商貿(mào)城項(xiàng)目位于合肥市新站區(qū)規(guī)劃中的國(guó)際商務(wù)集聚區(qū)核心區(qū)域。目前，專業(yè)市場(chǎng)已全部售罄，共分8個(gè)區(qū)域(精品百貨、家具家電、服裝、汽配、食品等)，在售業(yè)態(tài)為高層公寓和沿街商鋪，辦公或住宅需求都適用?？傌浿悼蛇_(dá)320億，預(yù)計(jì)2019~2020年完工。

本次抵押物為京商商貿(mào)城中自持的總計(jì)60萬方商業(yè)部分中部分，均為4層，2層可開車直達(dá)，底層5.4米挑高，均為鋼混結(jié)構(gòu)毛坯現(xiàn)房。中州星升計(jì)劃選取其中（京商商貿(mào)城E、F、D、I、J區(qū)商業(yè)）85377.42平方米，全為獨(dú)棟，評(píng)估價(jià)值為99101.35萬元。用價(jià)值9.9億元的抵押物融資3.8億元，如此看來，抵押率不超過40%。

“現(xiàn)在已經(jīng)不是講抵押物足不足值的問題了，而是這個(gè)抵押物已經(jīng)以以租代售的形式賣掉了”，前述德邦證券銷售人員告訴火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）：“2015年國(guó)購(gòu)?fù)顿Y已經(jīng)將這些商業(yè)地產(chǎn)委托給一個(gè)商會(huì)，委托他們?nèi)砍鲎饬?，租期?0年，相當(dāng)于以租代售，這樣的抵押物有何用呢？”

隨后，火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）以投資者身份致電合肥中院后，其工作人員告訴火山君確實(shí)存在上述情況。他說到：“在抵押之前，這些商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)被國(guó)購(gòu)?fù)顿Y以以租代售的形式出讓給小業(yè)主們了，租期是20年。雖然產(chǎn)權(quán)還是在京商，但是確實(shí)已經(jīng)相當(dāng)于賣掉了。”

“因?yàn)榈盅何飳儆谧猿治飿I(yè)，是不能出售的，開發(fā)商與小業(yè)主們一次性簽了20年租約，并且交了租金。約定可以辦證過戶的時(shí)候，小業(yè)主們?cè)僖悦科椒窖a(bǔ)交2000多塊錢，作為辦證費(fèi)用，拿到房產(chǎn)證。因?yàn)椴粌H僅牽扯到投資者利益，也牽扯到小業(yè)主利益，我們已經(jīng)打了報(bào)告給政府，如果能夠辦證，小業(yè)主們把錢交了，基本上就可以覆蓋你們這邊的債權(quán)了，但是這個(gè)不是我們法院一家能夠處理的，涉及稅務(wù)、工商以及不動(dòng)產(chǎn)等方面”，前述法院工作人員進(jìn)一步表示道。

崔相偉律師告訴火山君：“單就開發(fā)商自持部分來說，拿來抵押是合法有效的，抵押物變現(xiàn)方式則是另一層面的事情。開發(fā)商自持是政策以及土地出讓合同的約定，不是法律層面的限制。但是，目前情況看，抵押物已經(jīng)基本沒有太大變現(xiàn)的價(jià)值（除非是本著未來20年以后的價(jià)值）。對(duì)投資人來說，比較現(xiàn)實(shí)的處理方式，是追究管理人期貨公司是否存在管理失職的責(zé)任，并通過管理人進(jìn)一步追究國(guó)購(gòu)?fù)顿Y的違約責(zé)任。”

另外，四川恒和信律師事務(wù)所陶應(yīng)強(qiáng)律師也表示，對(duì)于以租代售的房子進(jìn)行拍賣的難度較大，直接的原因就是拍得該標(biāo)的物后在20年的租賃期限內(nèi)（租賃期限最長(zhǎng)20年，超過20年的部分無效）將收不到一分錢的租金，這就決定了難有競(jìng)買人參加拍賣。

對(duì)于資產(chǎn)抵押前已經(jīng)以以租代售的形式賣掉，中州星升或者中州期貨盡調(diào)是否掌握，中州星升方面并沒有正面回應(yīng)，只是表示，合肥市中級(jí)人民法院于去年12月20日發(fā)布公告，擬對(duì)資管計(jì)劃涉及的抵押物，即合肥京商融合置地有限公司名下位于合肥市新站區(qū)淮海大道1188號(hào)京商商貿(mào)城D、E、J、F、I區(qū)共計(jì)66處商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、拍賣。公告發(fā)布后，法院陸續(xù)收到上述不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人（包括但不限于租賃權(quán)人）的反饋信息。據(jù)了解，法院正在匯總整理相關(guān)資料，需待整理完成之后進(jìn)一步反饋信息。

另外，火山君（微信公眾號(hào)：huoshan5188）拿到的一份在2018年9月產(chǎn)品不能正常付息后，星泓控股于10月對(duì)合肥京商資產(chǎn)進(jìn)行了重新評(píng)估，評(píng)估價(jià)值與之前一樣，但是表示：現(xiàn)已整體開業(yè)，但經(jīng)營(yíng)狀況冷清，且業(yè)態(tài)實(shí)際分布紊亂。

目前，中州星升協(xié)同資管計(jì)劃投向的“西部信托·國(guó)購(gòu)?fù)顿Y集合資金信托計(jì)劃”受托人西部信托有限公司及相關(guān)機(jī)構(gòu)，正全力配合合肥市中級(jí)人民法院進(jìn)行工作，最大程度維護(hù)投資者的權(quán)益；同時(shí)，也努力做好與投資者的溝通，及時(shí)向投資者披露相關(guān)信息，加強(qiáng)對(duì)資管計(jì)劃各項(xiàng)事務(wù)的處理。