每經(jīng)記者實(shí)探上?！昂蠡▓@”昆山樓市：外地人買房 靠“包裝”社保獲取資格越來(lái)越難

每經(jīng)記者 王吉力 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

受上海外溢效應(yīng)的影響，素有上海“后花園”之稱的蘇州市所轄昆山市，一直是環(huán)滬置業(yè)的首選。2016年3月，上海升級(jí)限購(gòu)政策，將限購(gòu)年限由購(gòu)房之日起前3年內(nèi)連續(xù)繳納2年社?；騻€(gè)稅調(diào)整為連續(xù)繳納滿5年社?；騻€(gè)稅后，昆山樓市迎來(lái)高光時(shí)刻。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，就在上海升級(jí)限購(gòu)政策的當(dāng)月，昆山商品住宅成交達(dá)112萬(wàn)平方米的“天量”，全年成交593萬(wàn)平方米并創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。然而好景不長(zhǎng)，當(dāng)年蘇州先后出臺(tái)并升級(jí)限購(gòu)政策，昆山樓市也隨之急轉(zhuǎn)直下，月均成交量由2016年的49.4萬(wàn)平方米，急劇萎縮至2017年的20.4萬(wàn)平方米；2018年月成交量雖小幅增長(zhǎng)至21.3萬(wàn)平方米，但依然創(chuàng)了6年來(lái)的第二低。

成交量急劇萎縮，開發(fā)商和中介的日子都不好過(guò)。過(guò)去兩年的昆山樓市，靠“包裝”社保獲得購(gòu)房資格突破限購(gòu)早已是公開的秘密。不過(guò)近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪昆山樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管個(gè)別開發(fā)商和中介依然宣稱能通過(guò)包裝社保獲得購(gòu)房資格，但難度已越來(lái)越大。

高鐵昆山南站附近，一棟棟住宅拔地而起，多個(gè)樓盤均處于尾盤銷售狀態(tài)

“包裝”社保還能拿到購(gòu)房資格嗎？

從上海虹橋站乘高鐵，最快僅需17分鐘就能到達(dá)昆山南站，兩地每天高鐵車次超過(guò)110趟，遠(yuǎn)超環(huán)滬的嘉興等地。此外，正在建設(shè)并將與上海地鐵11號(hào)線無(wú)縫對(duì)接的蘇州軌道交通S1線，讓兩地早已跳出1小時(shí)生活圈的范疇，在同城化的路上越走越近。

便捷的交通、完善的配套、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)，讓常年位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣首位的昆山一直是“滬漂”購(gòu)房者的首選。

1月22日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到昆山南站，看到附近多個(gè)建筑工地塔吊林立，一派熱鬧的施工景象。從昆山南站北出站口出來(lái)，沿創(chuàng)業(yè)路向東步行5分鐘，便來(lái)到“中創(chuàng)商業(yè)中心”項(xiàng)目營(yíng)銷中心。

“我們這邊還沒(méi)有開盤，暫時(shí)還沒(méi)有出價(jià)格。”一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。當(dāng)記者詢問(wèn)外地戶籍是否能購(gòu)房時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)表示：“目前昆山限購(gòu)，外地戶籍須繳滿1年社保才能買住宅。不過(guò)我們這個(gè)項(xiàng)目是商業(yè)項(xiàng)目，有商鋪、寫字樓，還有l(wèi)oft公寓。如果你買我們的loft公寓，不受限購(gòu)政策影響。”

從中創(chuàng)商業(yè)中心出來(lái)，向北沿黃河路步行5分鐘，便來(lái)到“凱旋門”項(xiàng)目營(yíng)銷中心。記者發(fā)現(xiàn)，偌大的營(yíng)銷中心內(nèi)，除記者和2名置業(yè)顧問(wèn)外并無(wú)其他購(gòu)房者。

“我們項(xiàng)目現(xiàn)在是尾盤，均價(jià)18000元/平方米。目前只有幾套一樓、二樓的房源，價(jià)格在17000元/平方米左右。”一名置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹：“外地戶籍目前限購(gòu)，需繳滿1年社保。”

“昆山有人才安居政策，人才引進(jìn)的話能買在這兒買房嗎？”對(duì)于記者的問(wèn)題，該置業(yè)顧問(wèn)表示：“人才引進(jìn)的話，你也需要在昆山本地就業(yè)，繳滿1個(gè)月的社保才能買房。”

當(dāng)記者詢問(wèn)是否可以通過(guò)“包裝”社保方式獲得購(gòu)房資格時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)表示“不清楚”。

雖然上述置業(yè)顧問(wèn)并未明確告知是否可以通過(guò)包裝社保獲得購(gòu)房資格，但在附近一家房產(chǎn)中介公司內(nèi)，多名員工卻向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，可以通過(guò)包裝社保獲得購(gòu)房資格。

“只要愿意花錢，社?？梢赞k下來(lái)。”該中介公司員工告訴記者：“‘辦理’社保，如果自己去跑手續(xù)的話，需要5000塊的手續(xù)費(fèi)，大概要跑2、3次。當(dāng)然你也可以委托我們找人給你包裝，大概要1萬(wàn)多、不到2萬(wàn)塊錢。”

然而在昆山市花橋鎮(zhèn)，記者走訪多家中介時(shí)卻得到了完全不同的答案。

“聽說(shuō)從1月開始全國(guó)社保聯(lián)網(wǎng)了，現(xiàn)在包裝社保拿購(gòu)房資格應(yīng)該行不通了。”花橋鎮(zhèn)沿湖大道上多家中介公司員工并不確定地向記者表示。在電話詢問(wèn)“專業(yè)人士”后，上述中介無(wú)一例外、肯定地向記者表示：“不能通過(guò)包裝社保拿到購(gòu)房資格。”

首付分期能否變相突破限購(gòu)？

“我們之前有很多客戶都跟你一樣，在上海上班，在上海交社保，通過(guò)包裝社保后在花橋買房。”上述位于花橋鎮(zhèn)的中介公司員工告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“不過(guò)現(xiàn)在來(lái)看，你這種情況肯定是買不了二手房了。除非你將上海的社保停掉，在昆山交社保獲得購(gòu)房資格。”

在中介公司員工看來(lái)，雖然自己難以通過(guò)包裝社保幫購(gòu)房者拿到購(gòu)房資格，但家大業(yè)大的開發(fā)商則有能力通過(guò)幫購(gòu)房者包裝社保拿購(gòu)房資格來(lái)賣房。

“我建議你還是去看看新房。”該中介人士對(duì)記者說(shuō)道。

花橋鎮(zhèn)綠地大道集善路附近一樓盤旁，部分中介經(jīng)紀(jì)人在路邊“拉客”

隨后，該中介公司員工帶著記者來(lái)到了位于綠地大道與薛兆路交匯處的“嘉寶夢(mèng)之悅”項(xiàng)目營(yíng)銷中心。“項(xiàng)目是一房一價(jià)，均價(jià)在23000元/平方米左右，物業(yè)費(fèi)2.35元/平方米/月。”一名置業(yè)顧問(wèn)記者介紹了項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)劃等情況。

當(dāng)天雖然是工作日，但前業(yè)看房的人并不少。據(jù)記者觀察，在不到一個(gè)小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，前來(lái)看房和客戶達(dá)十幾組。

當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢問(wèn)外地戶籍是否能買房時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)表示，可以通過(guò)包裝社保的方式拿購(gòu)房資格。

“我也聽說(shuō)現(xiàn)在通過(guò)包裝社保拿購(gòu)房資格有難度，但目前我還沒(méi)有接到正式通知。”該置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“不過(guò)你要另外向中介支付2萬(wàn)元的中介費(fèi)，我們也要找中介。”

隨后該置業(yè)顧問(wèn)向記者推薦了一套位于5層的2居室，“面積87平方米，總價(jià)大概在192萬(wàn)元。如果是購(gòu)買首套房，首付三成，目前貸款利率上浮30%。”

盡管該置業(yè)顧問(wèn)表示可以通過(guò)中介代辦社保拿到購(gòu)房資格，但其建議記者分期支付首付款。

“也就是說(shuō)簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議當(dāng)天支付兩成首付，如果一年后你的社保能審核通過(guò)并拿到購(gòu)房資格，再支付余下的一成首付簽購(gòu)房合同。”該置業(yè)顧問(wèn)同時(shí)向記者表示，現(xiàn)在首套房貸利率上浮30%已經(jīng)很高，一年后如果貸款利率下降再簽合同的話會(huì)“更劃算”。

在記者詢問(wèn)能否確定通過(guò)包裝社保獲得購(gòu)房資格時(shí)，上述樓盤置業(yè)顧問(wèn)表示：“如果到時(shí)候沒(méi)有通過(guò)社保審核，我們會(huì)把已支付的兩成首付款退給你。”

官方：外地人購(gòu)房必須在蘇州繳納社保

多位市場(chǎng)分析人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前上海房?jī)r(jià)相對(duì)較高，限購(gòu)政策較嚴(yán)，一部分有購(gòu)房需求或沒(méi)有購(gòu)房資格的人會(huì)選擇到昆山這類環(huán)滬城市置業(yè)。雖然購(gòu)房者有買房需求，開發(fā)商有賣房意愿，但受限于昆山的限購(gòu)政策，供需雙方并不能達(dá)成交易，這也催生了各類違規(guī)代辦社保、分期首付等亂象。

“一方面是上海、蘇州地鐵連通的利好因素，配套比較成熟的昆山在環(huán)滬置業(yè)上占據(jù)優(yōu)勢(shì)。另一方面，在當(dāng)前樓市低迷的行情下，開發(fā)商也不會(huì)放棄代辦社保、分期首付的營(yíng)銷機(jī)會(huì)。”易居研究院知庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。不過(guò)他也提醒，上述交易能否最終達(dá)成存在較大不確定性，很容易引起購(gòu)房糾紛。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年8月份蘇州開展了為期4個(gè)月的樓市亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)；今年1月12日蘇州再次出臺(tái)文件，繼續(xù)開展為期4個(gè)月的樓市亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)，而紅頂中介、規(guī)避限購(gòu)政策的灰色產(chǎn)業(yè)鏈等亂象正是此次行動(dòng)打擊的重點(diǎn)。

“目前我們的政策是，外地戶籍購(gòu)房需提供購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年的繳納證明原件。”昆山市房產(chǎn)交易中心工作人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“外地戶籍的在昆山購(gòu)房，必須在蘇州繳納社保。”

（出于保護(hù)記者人身安全考慮，本文記者署名為化名）