“不偏科”的融信：完成全年目標(biāo)，持續(xù)踐行平衡發(fā)展

大起大落的2018年正式收官。冷暖更迭的市場(chǎng)里，“房住不炒”是全年調(diào)控的主基調(diào)，限售、限購(gòu)、限貸、限簽、限價(jià)等政策持續(xù)升級(jí)，過(guò)去沒(méi)有調(diào)控的城市也陸續(xù)加入，調(diào)控范圍逐漸由一二線向三四線城市擴(kuò)圍。在這樣的背景下，全年業(yè)績(jī)的放榜惹得幾家歡喜幾家愁。

2018年12月31日，克而瑞公布《2018年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP100》。數(shù)據(jù)顯示，融信集團(tuán)2018年全年累計(jì)合約銷售金額達(dá)1218.8億元人民幣，完成年初公司定下的1200億目標(biāo)，同比增長(zhǎng)73.35%。

從過(guò)去兩年在規(guī)模上的彎道超車，到2018年初提出降負(fù)債以實(shí)現(xiàn)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”，融信2019年將更加重視利潤(rùn)和現(xiàn)金流、持續(xù)降負(fù)債、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，在規(guī)模、利潤(rùn)和杠桿方面均不“偏科”，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健而有質(zhì)量的增長(zhǎng)。而在企業(yè)治理端，公司也將進(jìn)一步補(bǔ)齊短板，在現(xiàn)代企業(yè)治理的維度出調(diào)整，為千億后時(shí)代做好準(zhǔn)備。

三年千億之秘籍：“好產(chǎn)品+巧布局”

回顧融信三年從百億到千億之路，踩準(zhǔn)周期、靈活調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持品質(zhì)打造標(biāo)桿產(chǎn)品，是公司“撞線”千億、完成全年目標(biāo)的秘籍。

以公司重倉(cāng)的長(zhǎng)三角地區(qū)為例，進(jìn)入杭州3年后的2016年，基于對(duì)杭州市場(chǎng)發(fā)展前景的精準(zhǔn)判斷，融信重倉(cāng)杭州積極拿地，同時(shí)以高標(biāo)準(zhǔn)打造高品質(zhì)標(biāo)桿產(chǎn)品。隨著長(zhǎng)三角板塊周期的啟動(dòng)，融信在杭州便步入了收獲期。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括融信瀾天、融信創(chuàng)世紀(jì)在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目“開盤即售罄”的現(xiàn)象在2018年引爆杭城；包括杭州永興首府、蕭山公館、杭州江南學(xué)府、嵊州創(chuàng)世紀(jì)等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目均超額完成2018年度銷售目標(biāo)。

2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，為了穩(wěn)妥有序地完成年度目標(biāo)，融信營(yíng)銷策略也隨之做出了靈活調(diào)整。

“下半年以來(lái)我們適度調(diào)整導(dǎo)向，更加注重利潤(rùn)和現(xiàn)金流。具體到營(yíng)銷，就是要實(shí)現(xiàn)‘有回款的銷售，有利潤(rùn)的增長(zhǎng)’”。融信中國(guó)營(yíng)銷總經(jīng)理張文龍表示，營(yíng)銷策略上，融信一直倡導(dǎo)土地、產(chǎn)品、客戶三者之間的動(dòng)態(tài)平衡模型，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)也在方法論上保持一致。在具體執(zhí)行上，這個(gè)市場(chǎng)下的營(yíng)銷，因?yàn)榈案庥邢?，所以特別注重競(jìng)爭(zhēng)策略，早做動(dòng)作，堅(jiān)決搶跑。

加強(qiáng)向管理要績(jī)效：“精總部+強(qiáng)一線”

沖擊千億的過(guò)程中，融信也在適時(shí)調(diào)整自己的組織架構(gòu)，以適應(yīng)千億后時(shí)代的發(fā)展需求。實(shí)際上，自2018年以來(lái)，融信早已經(jīng)減弱對(duì)規(guī)模的訴求，轉(zhuǎn)而進(jìn)一步補(bǔ)齊短板，在現(xiàn)代企業(yè)治理的維度出調(diào)整。

融信目前已經(jīng)在推行“精總部+強(qiáng)一線”的管理方式。在放權(quán)一線的大方向下，融信針對(duì)不同事業(yè)部的發(fā)展情況，進(jìn)行差異化管理和分類授權(quán)。而在總部，董事會(huì)和管理層的高度融合，也是“精總部”的體現(xiàn)之一。

在目前融信董事會(huì)架構(gòu)中，歐宗洪、曾飛燕、阮友直和張立新四人掌握了公司最為核心的業(yè)務(wù)。具體分工上，歐宗洪負(fù)責(zé)整體戰(zhàn)略和監(jiān)督銷售營(yíng)銷，曾飛燕負(fù)責(zé)融資，阮友直負(fù)責(zé)投資發(fā)展，張立新負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)。

關(guān)于職業(yè)經(jīng)理人晉升空間的想象力，可從董事會(huì)的兩名新成員中窺見。其中，張立新是標(biāo)準(zhǔn)的職業(yè)經(jīng)理人，其此前曾在萬(wàn)達(dá)、綠地、海亮地產(chǎn)任職，一直從事房企財(cái)務(wù)工作，直至2015年8月起擔(dān)任融信財(cái)務(wù)資金中心總經(jīng)理。

去年11月，融信原執(zhí)行總裁吳劍離職，從目前的管理層架構(gòu)來(lái)看，融信的總裁之位暫無(wú)懸念。離職后，吳劍的工作由歐宗洪、各分管副總裁、業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理共同承擔(dān)，過(guò)渡較為平穩(wěn)有序。

穩(wěn)健謀篇2019：聚焦產(chǎn)品、社區(qū)營(yíng)造

隨著規(guī)模穩(wěn)健邁上一個(gè)新的臺(tái)階，規(guī)模已不是融信當(dāng)前的首要目標(biāo)，“追求更加有質(zhì)量的增長(zhǎng)”在融信內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。

2019年，融信將在產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)營(yíng)造、平衡發(fā)展“三駕馬車”上重點(diǎn)發(fā)力。產(chǎn)品方面，公司將持續(xù)踐行品質(zhì)立世，提升產(chǎn)品能力，在營(yíng)造高端藝術(shù)人文社區(qū)方面持續(xù)創(chuàng)新探索；同時(shí)不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)的安全邊際；另外也將持續(xù)加大公益投入，承擔(dān)企業(yè)社會(huì)責(zé)任。

產(chǎn)品品質(zhì)方面，張文龍表示2018年融信明確了產(chǎn)品系，2019年會(huì)堅(jiān)持做品質(zhì)，力爭(zhēng)形成“1+3”的產(chǎn)品系梯隊(duì)，“1”是指一個(gè)明星，世紀(jì)系，"3"是指三個(gè)主力，“府、瀾、公館”。

另外，融信將在營(yíng)造高端藝術(shù)人文社區(qū)方面持續(xù)發(fā)力。多年來(lái)，融信的高端社區(qū)積累大量高素質(zhì)業(yè)主，在洞察業(yè)主實(shí)際需求后，融信從2016年開始，持續(xù)落實(shí)老社區(qū)升級(jí)的“美麗家園”計(jì)劃，旨在提升日益多元的社區(qū)功能需求。

“明年公司將圍繞藝術(shù)人文社區(qū)的概念，陸續(xù)在已建社區(qū)內(nèi)引入文化藝術(shù)硬件及相關(guān)軟件資源，增設(shè)無(wú)人圖書館、無(wú)人咖啡吧、古典音樂(lè)教室等。與此同時(shí)，在新建社區(qū)中，將從社區(qū)景觀到社區(qū)會(huì)所，再到社區(qū)功能區(qū)均大量植入藝術(shù)人文元素，讓融信業(yè)主在滿足社區(qū)功能性的同時(shí)，會(huì)有一個(gè)更加舒適的精神家園。”融信相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

千億后行穩(wěn)致遠(yuǎn)：規(guī)模、利潤(rùn)、杠桿平衡

特別值得注意的是，與公司規(guī)模邁向千億陣營(yíng)同時(shí)，調(diào)節(jié)奏、降杠桿、增利潤(rùn)也是貫穿融信2018年的重點(diǎn)工作。規(guī)?？缭降穆飞?，融信并未“偏科”。

從2018年半年報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看，融信實(shí)踐平衡發(fā)展的階段性成果可圈可點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了盈利、杠桿的雙改善。利潤(rùn)率方面，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)均超過(guò)100%。毛利率達(dá)到29.30%，同比上升10.7個(gè)百分點(diǎn)，若扣除收并購(gòu)項(xiàng)目重新估值影響，公司毛利率將達(dá)到32.6%。

降負(fù)債方面，截至報(bào)告期末，融信中國(guó)的凈債務(wù)為463.09億，較2017年末下降5.37%；凈負(fù)債率較2017年末下降了19個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)金及銀行余額達(dá)203.08億，未使用銀行授信700億，利息覆蓋倍數(shù)在2017年2.32的基礎(chǔ)上增至2.4。

2018年，基于對(duì)融信中國(guó)成長(zhǎng)性及在降杠桿方面取得的成績(jī)以及對(duì)公司前景的看好，境內(nèi)外多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都上調(diào)了公司評(píng)級(jí)，境內(nèi)主體信用評(píng)級(jí)提升至AAA，標(biāo)普和穆迪也相繼將公司的評(píng)級(jí)展望調(diào)至穩(wěn)定。

展望2019年，融信中國(guó)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)整已經(jīng)取得明顯成效，為住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建設(shè)營(yíng)造了穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。合理的政策調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康有正向的作用，在目前趨緊的行業(yè)大環(huán)境下，對(duì)于房企而言，既有挑戰(zhàn)也有機(jī)遇。

“我們將繼續(xù)探索，找到利潤(rùn)、規(guī)模和杠桿三者之間的平衡點(diǎn)。公司將不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)安全邊際。”融信中國(guó)表示。