有史以來最差！2018年北京一手住宅網(wǎng)簽量料創(chuàng)歷史新低，千萬以上二手房幾無流動(dòng)性

圖片來源：攝圖網(wǎng)

熊市無剛需。用這句話來形容北京2018年的樓市，再貼切不過。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日，北京市新建期房成交套數(shù)僅有25151套。考慮到12月29日是本年度最后一個(gè)工作日，且近期日網(wǎng)簽量穩(wěn)定在300套左右，因此2018年新建期房成交套數(shù)大概率刷新歷史記錄，成為北京自2005年有網(wǎng)簽歷史記錄以來最差的一年。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年北京新建期房成交套數(shù)創(chuàng)下新低，但入市商品房住宅套數(shù)高達(dá)41983套，是近3年的最高點(diǎn)，這表明北京樓市拐點(diǎn)已至。若調(diào)控政策不改變，在供應(yīng)量井噴的情況下，2019年北京樓市價(jià)格將繼續(xù)出現(xiàn)明顯調(diào)整。

成交量繼續(xù)下滑

2018年成交24971套，2017年成交26677套，北京新建商品房住宅年成交已連續(xù)2年不足3萬套。

不過，2017年北京樓市入市的商品房住宅套數(shù)僅有27169套房屋，處于近年來的最低點(diǎn)，而2018年這一數(shù)字高達(dá)41983套，是近3年的最高點(diǎn)。因此，在2018年供應(yīng)量井噴的情況下，成交量萎縮帶來庫存大幅度上漲。目前北京樓市商品房住宅庫存已接近7萬套，也刷新了近3年的最高點(diǎn)。

二手房市場雖然平穩(wěn)，但熱度也在迅速下降。數(shù)據(jù)顯示，北京2018年二手房全年交易在15萬套左右，比2017年的13.6萬套稍微增加。市場在5月前后出現(xiàn)一波小高峰，年末再次退燒。11月二手房住宅簽約1.12萬套，而12月二手房簽約只有9822套（截至12月27日）。

二手房市場在5月出現(xiàn)小高峰，主要是由于4月是學(xué)區(qū)房的一個(gè)傳統(tǒng)交易高峰，學(xué)區(qū)房過戶必須在入學(xué)登記日期之前完成，由于網(wǎng)簽存在一定的滯后性，因此集中體現(xiàn)到了5月的交易數(shù)據(jù)上。

雖然優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房一直被認(rèn)為是最保值的房產(chǎn)，但隨著近年來北京力推多校劃片政策，學(xué)區(qū)房價(jià)格未來也將受到入學(xué)政策變化的影響，不再鶴立雞群或是趨勢。

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有地產(chǎn)中介表示，除了供應(yīng)量井噴，限貸以及房貸利率處于高點(diǎn)，是一、二手房交易低迷的重要原因。按照北京市目前的限貸政策，僅有購買公房才能享受4成貸款，而北京市目前供應(yīng)的公房數(shù)量并不多，且是成交一套少一套。購買二套非普通商品房（普通與非普通商品房的區(qū)別，主要是在五環(huán)內(nèi)總價(jià)是否高于468萬元以及總面積是否大于140平方米兩個(gè)指標(biāo)）目前僅能貸到評(píng)估價(jià)(評(píng)估價(jià)往往低于實(shí)際售價(jià))的2成，嚴(yán)格的限貸政策抑制了大量的改善型需求。

記者了解到，目前一套非學(xué)區(qū)的二手住宅掛牌2、3個(gè)月無法成交都是常事，總價(jià)在1000萬元以上的非學(xué)區(qū)二手房基本喪失了流動(dòng)性，二手房交易非常清淡。

市場或進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷

多位地產(chǎn)人士預(yù)計(jì)，按照去年和今年的供地情況，2019年北京市限競房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量預(yù)計(jì)至少在7萬套以上，這一水平較2018年供應(yīng)量接近翻倍。若能如期入市，且調(diào)控政策不變，飆升的供應(yīng)量將對2019年北京購房行為和購房者的后市預(yù)期產(chǎn)生巨大影響。

2018年的最后一個(gè)工作日，北京市仍然沒有停止集中供地的腳步。12月29日，又有5宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊被推出，涉及朝陽、大興、房山和昌平區(qū)，可提供房源約8000套，其中朝陽區(qū)地塊位于四環(huán)附近的將臺(tái)區(qū)域，是共有產(chǎn)權(quán)住房中難得的好位置，產(chǎn)權(quán)部分全裝修價(jià)格在4.3萬元/平方米。同時(shí)也推出了5宗普通商品房用地入市，絕大多數(shù)都是限競房。

在如此速度下，據(jù)房產(chǎn)公號(hào)“京房字”透露，雖然12月29日是今年最后一個(gè)工作日，但北京市2018年200公頃的供地任務(wù)并不會(huì)因此“作廢”，仍然必須完成！目前，還有7個(gè)條件成熟的共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，總用地面積約55公頃，涉及豐臺(tái)、朝陽、延慶、昌平區(qū)。這7個(gè)地塊也會(huì)包括在2018年200公頃的任務(wù)中，后期將根據(jù)土地市場情況，適時(shí)推出。

土地井噴式的供應(yīng)，將帶來共有產(chǎn)權(quán)住房和限競房的大量供應(yīng)。

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多位地產(chǎn)界人士表示，限競房是2018年來北京樓市一手房供應(yīng)井噴的最主要原因。截至目前，2018年北京供應(yīng)限競房住宅22323套，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只有4505套，占比只有20%，去化率不高。

同時(shí)，更多限競房已在路上。預(yù)計(jì)北京未來一年左右要入市的限競房住宅土地將是550萬平米左右，大約5萬套限競房。

張大偉表示，北京市場過去2年的土地供應(yīng)高峰逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量上市。除了供應(yīng)量井噴之外，對購房者的心理也將產(chǎn)生巨大影響，購房者將開始全面觀望。

目前，限競房項(xiàng)目已開始出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，在供應(yīng)集中且銷售難度較大的區(qū)域，限競房有可能開始出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。

共有權(quán)產(chǎn)房將是另一個(gè)巨大的增量，截至12月27日，2018年北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房多達(dá)29個(gè)項(xiàng)目，提供房源32446套，同比上漲765%！這類房源總價(jià)基本集中在200萬元-300萬元，彌補(bǔ)了商品房住宅市場這一總價(jià)端的供應(yīng)。隨著供給短期內(nèi)激增，未來北京非學(xué)區(qū)非優(yōu)質(zhì)二手房的銷售預(yù)計(jì)將受到很大影響。

“這可能導(dǎo)致部分二手房源的價(jià)格進(jìn)一步走低。”多位地產(chǎn)中介表示。

中國證券報(bào) 張玉潔