法律障礙將掃除！集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，對(duì)樓市影響有多大？

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據(jù)新華社報(bào)道，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案23日提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議，以推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革依法進(jìn)行。

土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案在總結(jié)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，主要在三個(gè)方面作了修改和完善。

一是縮小土地征收范圍，規(guī)范土地征收程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。值得高度關(guān)注的是，修正案草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。而農(nóng)民住房不再作為地上附著物補(bǔ)償，而是作為專門的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)給予公平合理補(bǔ)償。

二是明確集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市條件及管理措施。對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限、登記等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。

三是健全宅基地權(quán)益保障方式，完善宅基地管理制度。對(duì)人均土地少、不能保障一戶一宅的地區(qū)，允許縣級(jí)人民政府在尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上采取措施，保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居的權(quán)利；下放宅基地審批權(quán)，明確農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，但涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

為了與土地管理法修改做好銜接，掃清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，城市房地產(chǎn)管理法修正案草案規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案相關(guān)內(nèi)容的調(diào)整，將給廣大農(nóng)村以及城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)帶來(lái)很大影響，是對(duì)集體土地利用探索邁出的一大步，對(duì)全國(guó)土地制度未來(lái)加速改革具有巨大的意義。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，集體用地入市多年前已有試點(diǎn)。早在2015年2月，北京大興等33縣（市、區(qū)）被國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。

2016年1月，北京市贊比西房地產(chǎn)公司以8.05億元競(jìng)得名稱為“2號(hào)地小B地塊”40年的土地使用權(quán)，這成為北京第一宗通過(guò)招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。全國(guó)其他城市也有類似嘗試，但整體看，數(shù)量不多，而且全部是非住宅類經(jīng)營(yíng)性土地。

張大偉表示，非農(nóng)建設(shè)用地，也就是集體土地的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置是農(nóng)村改革的一大步，賦予了農(nóng)民和農(nóng)村集體更多權(quán)益和收益。

張大偉說(shuō)，此次土地管理法修正案草案修改，明確了土地屬性必須是規(guī)劃中明確為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，避免了對(duì)住宅等市場(chǎng)的短期沖擊，主要影響的是非住宅類經(jīng)營(yíng)性土地。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似政策對(duì)于一些城中村和城邊村的影響是最大的，尤其是一二線城市和部分三四線城市，類似城市供地市場(chǎng)將快速打開，在增加供地規(guī)模的同時(shí)，也有助于推進(jìn)住房制度的進(jìn)一步發(fā)展。