市盈率低，龍頭股還大跌，房地產(chǎn)概念股怎么了？

每經(jīng)編輯 杜宇    

今天漲幅居前的游戲、體育板塊的亮眼表現(xiàn)讓投資者激動(dòng)了一把。不過，另外一邊，跌幅居前房地產(chǎn)板塊的大跌也讓市場(chǎng)疑竇重生。

截至今日收盤，房地產(chǎn)（申萬指數(shù)）下跌了2.20%，房屋租賃板塊下跌了3.13%。

從個(gè)股來看，截至今日收盤，萬科跌4.15%；我愛我家跌6.43%。綠地控股、金地集團(tuán)、深物業(yè)A等個(gè)股均有不同程度跌幅。今年以來房地產(chǎn)板塊整體跌幅已經(jīng)達(dá)到27%。

其實(shí)從業(yè)績(jī)來看，目前A股房地產(chǎn)板塊總體市盈率在9倍左右，股息率是2%左右，營(yíng)收業(yè)績(jī)?cè)鏊倨毡楦哂谄渌袠I(yè)。

以萬科為例，到今天上午為止，萬科的市值是2335億，而萬科去年的利潤(rùn)是280億，市盈率十倍。實(shí)際上從前三季度的報(bào)表來看，萬科的利潤(rùn)同比增長(zhǎng)26%，營(yíng)收同比增長(zhǎng)50%，今年萬科的估值會(huì)進(jìn)一步降低。

股息率方面，去年萬科是10派9元，按價(jià)格和今天的股價(jià)來算，萬科的股息率已經(jīng)超過3.7%。新城控股、保利地產(chǎn)也類似萬科，而港股，像碧桂園、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)的市盈率則更低，大概只有5.5倍，股息率已經(jīng)超過5%。

如此低的估值水平下，為什么資金仍然持續(xù)流出？特別是，今天整個(gè)房地產(chǎn)板塊大幅下跌，市場(chǎng)信心更顯不足。特別是，在這一年一度年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，如何再次定調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

從房地產(chǎn)指數(shù)（880482）指數(shù)來看，1月底高點(diǎn)2063點(diǎn)之后，一路下跌到了7月的1300點(diǎn)。核心原因就是中央對(duì)于房地產(chǎn)表態(tài)，7月31日會(huì)議中對(duì)去杠桿表態(tài)“堅(jiān)定做好去杠桿工作”，對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。而到了10月31日會(huì)議和本次12月13日會(huì)議中均未提及房地產(chǎn)和去杠桿。而房地產(chǎn)指數(shù)也從1109點(diǎn)反彈到了1430點(diǎn)。隨后，有開始了新一波下跌之路。到現(xiàn)在依然反彈空間還有20%。

然而，就在上半年房地產(chǎn)板塊集體下跌的同時(shí)，房地產(chǎn)的銷售情況卻非常樂觀，2018年房企銷售額歷史性的首次邁入“6000億時(shí)代”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，今年上半年重點(diǎn)60個(gè)城市普遍出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲，而且銷售面積也在不斷創(chuàng)出新高。特別是，銷售面積自2015年2季度以來，房地產(chǎn)銷售面積已實(shí)現(xiàn)連續(xù)40個(gè)月以上的正增長(zhǎng)，而歷史上這類“上升周期”往往不超過兩年。過去12個(gè)月，房地產(chǎn)銷售面積超過17億平方米，且過去連續(xù)三年的銷售面積均大幅高于12億平方米的長(zhǎng)期平均水平。

即便好的銷售情況，并不能掩飾市場(chǎng)的悲觀預(yù)期。同樣，在10月份之后，在冰冷的銷售數(shù)據(jù)面臨，房地產(chǎn)指數(shù)卻從10月中旬的1109低點(diǎn)，一路反彈。反彈的原因，就是對(duì)于調(diào)控再定調(diào)的期待，對(duì)于房地產(chǎn)松綁的期待。

12月19日，菏澤再次確認(rèn)“取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限”規(guī)定，被視為房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)的“第一槍”。自11月份，伴隨樓市降溫，各地調(diào)控政策出臺(tái)頻次驟減。但是，市場(chǎng)對(duì)政策修復(fù)的預(yù)期反而出現(xiàn)了回落，直接導(dǎo)致了整體板塊的反彈結(jié)束。

從這個(gè)角度來看，在一年一度年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，如何再次定調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，是房地產(chǎn)板塊走勢(shì)的關(guān)鍵。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，2019年房地產(chǎn)稅將進(jìn)一步加快推進(jìn)。在2018年圍繞房地產(chǎn)稅立法的工作已經(jīng)在加快。2018年6月中旬，自然資源部稱，全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段。調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)335個(gè)地市、2853個(gè)縣區(qū)共設(shè)立3001個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記辦事大廳，3.8萬個(gè)窗口、8萬多一線登記工作人員每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。2018年9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃對(duì)外公布。其中，房地產(chǎn)稅法寫入立法規(guī)劃，屬于第一類項(xiàng)目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案”。

顯然，房地產(chǎn)稅立法步伐不會(huì)停滯，2019年房地產(chǎn)稅有可能會(huì)納入立法，2020年前后實(shí)施的可能性非常大。隨著細(xì)節(jié)的不斷總結(jié)完善，未來房地產(chǎn)稅法一旦提交人大審議將很快實(shí)施。

今天，甘犁主持的中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布報(bào)告稱，2017年中國(guó)二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠(yuǎn)高于一線城市的16.8%。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續(xù)上升趨勢(shì)，達(dá)26.6%。

可以想見，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，價(jià)格無法進(jìn)一步上漲，房地產(chǎn)信貸投放量難以擴(kuò)展，則居民端勢(shì)必將開啟自發(fā)“去杠桿”的進(jìn)程，而房地產(chǎn)稅的加快推進(jìn)，將進(jìn)一步使得這一負(fù)反饋進(jìn)程更具有史詩(shī)般的經(jīng)典。

近期，山東菏澤等部分地區(qū)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月以來發(fā)布的樓市調(diào)控政策基本以落實(shí)之前政策為主。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資方面，房企融資環(huán)境在逐步改善，部分城市按揭貸款利率下調(diào)且放款周期縮短。郭毅認(rèn)為，本輪調(diào)控中的主要抓手如限購(gòu)、限貸、限售等不會(huì)大面積取消。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅撰文指出，中國(guó)房地產(chǎn)周期的下行壓力在積聚。經(jīng)歷了兩年高于預(yù)期的增長(zhǎng)后，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)投資同比增速可能降至-5％至-10％之間。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合（券商中國(guó)、證券時(shí)報(bào)等）