11月全國(guó)樓市庫(kù)存去化兩年來(lái)最低 市場(chǎng)下行趨勢(shì)確立

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速較上期持平；11月單月全國(guó)樓市庫(kù)存去化下探至近2年最低水平。11月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.92，比10月份回落0.03點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出：“雖然同比數(shù)據(jù)依然上漲，但細(xì)分單月數(shù)據(jù)，9月至11月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月同比下調(diào)，市場(chǎng)已經(jīng)確立了下行調(diào)整的趨勢(shì)。” 

庫(kù)存去化達(dá)近2年最低水平

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月份持平。其中，住宅投資78027億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.9%。

分區(qū)域看，1-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58857億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4534億元，增長(zhǎng)16.2%，增速提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資22886億元，增長(zhǎng)5.9%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資23806億元，增長(zhǎng)8.2%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

值得注意的是，11月全國(guó)樓市庫(kù)存去化僅162萬(wàn)平方米，達(dá)近2年最低水平。

近半年來(lái)全國(guó)樓市庫(kù)存去化情況為：5月末商品房待售面積56010萬(wàn)平方米，比4月末減少677萬(wàn)平方米；6月末商品房待售面積55083萬(wàn)平方米，比5月末減少927萬(wàn)平方米；7月末商品房待售面積54428萬(wàn)平方米，比6月末減少656萬(wàn)平方米；8月末商品房待售面積53873萬(wàn)平方米，比7月末減少555萬(wàn)平方米；9月末商品房待售面積53191萬(wàn)平方米，比8月末減少682萬(wàn)平方米；10月末商品房待售面積52789萬(wàn)平方米，比9月末減少401萬(wàn)平方米；11月末商品房待售面積52627萬(wàn)平方米，比10月末減少162萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，拆分單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9-11月已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)了成交面積同比下滑，其中11月單月同比下降了5%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“總體而言，去庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入到后而階段，去庫(kù)存的速度不會(huì)加快。近期很多城市推盤(pán)節(jié)奏增加，也使得去庫(kù)存曲線開(kāi)始呈現(xiàn)筑底的態(tài)勢(shì)。”

東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整明顯

值得注意的是，1-11月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積59142萬(wàn)平方米，同比下降5.1%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額68503億元，增長(zhǎng)5.6%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

2018年1-11月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

此外，中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積42577萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.9%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額28695億元，增長(zhǎng)20.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積39732萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額27082億元，增長(zhǎng)23.5%，增速回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積7152萬(wàn)平方米，下降4.4%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額5228億元，增長(zhǎng)7.3%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

張大偉指出:“從全國(guó)市場(chǎng)看，區(qū)域分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)了下調(diào)，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場(chǎng)成交。從成交額看，中西部同比上漲均超過(guò)20%。東部市場(chǎng)調(diào)整主要原因是各種約束性房地產(chǎn)調(diào)控政策，而東北房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是縣城的庫(kù)存積壓依然嚴(yán)重。

2018年1-11月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積148604萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%；商品房銷(xiāo)售額129508億元，同比增長(zhǎng)12.1%。而2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積169408萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)7.7%,商品房銷(xiāo)售額133701億元，同比增長(zhǎng)13.7%。

張大偉認(rèn)為，2018年銷(xiāo)售額刷新歷史記錄已成定局，但很可能出現(xiàn)成交面積持平甚至可能同比輕微下調(diào)。2019年如果政策不變，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯調(diào)整，拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

調(diào)控政策底部逐漸出現(xiàn)

隨著今年以來(lái)融資渠道收窄，房企資金問(wèn)題成為關(guān)注熱點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21807億元，下降3.7%；利用外資102億元，下降30.4%；自籌資金50619億元，增長(zhǎng)10.0%；定金及預(yù)收款49551億元，增長(zhǎng)15.7%；個(gè)人按揭貸款21420億元，下降0.9%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，11月份樓市調(diào)控政策明顯減少，只有蘇州、承德兩地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)，其他城市基本無(wú)收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。

“從全國(guó)看，之前的調(diào)控政策嚴(yán)格落地，市場(chǎng)漲幅明顯放緩，整體平穩(wěn)，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯調(diào)整，是約束性政策減少的最主要原因。樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場(chǎng)基礎(chǔ)不存在。”張大偉說(shuō)。