樓市寒冬中現(xiàn)"暖意"？融資新規(guī)"護(hù)體"：房地產(chǎn)企業(yè)要"變局"？

圖片來源：視覺中國

在冰冷的樓市寒冬中，近日來自國家發(fā)改委的一則消息讓房企稍稍找回了一些溫暖。

12日，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，表示支持符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。其中房地產(chǎn)業(yè)作為“第四類”行業(yè)也赫然在列。

背景：房企負(fù)債率高融資難

此前房地產(chǎn)一直在調(diào)控的壓力之下謀生存，今年10月萬科喊出“活下去”的口號(hào)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)彌漫著悲觀情緒。

截至今年三季度末，萬科資產(chǎn)負(fù)債率升至84.93%，這已是從2014年以來的連續(xù)四年增長，也是萬科上市以來的最高值。綠地控股三季報(bào)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率扣除預(yù)收款后為83.89%，正在穩(wěn)步下調(diào)。

根據(jù)國泰君安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前房企凈負(fù)債率創(chuàng)歷史新高，達(dá)到120%，遠(yuǎn)高于2014年下行期平均80%的水平。今明兩年，地產(chǎn)業(yè)將迎來償債高峰期。由于國內(nèi)融資渠道偏緊，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，萬科、綠地、世茂等房企都在這兩天發(fā)布公告，發(fā)行美元債券。

新規(guī)護(hù)體：要發(fā)債，首先滿足這些要求

新規(guī)中要求企業(yè)達(dá)到的主要標(biāo)準(zhǔn)是，主體信用等級(jí)達(dá)到AAA；

最近3年未發(fā)生公司信用類債券或其他債務(wù)違約；

最近3年無重大違法違規(guī)行為。

而對(duì)于進(jìn)入優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債行列的房企，則需滿足資產(chǎn)總額達(dá)1500億元、營業(yè)收入達(dá)到300億元的雙重標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)債率原則上不超過85%。

近12家房企可能受益

年收入超過300億，資產(chǎn)規(guī)模大于1500億、資產(chǎn)負(fù)債率不超過85%，屬于此次監(jiān)管層支持的優(yōu)質(zhì)房企范圍，有機(jī)構(gòu)根據(jù)去年年報(bào)數(shù)據(jù)來篩選，萬科、旭輝、世茂等12家左右的房企最有可能受益。

那么房地產(chǎn)融資政策變化將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？來看專家、機(jī)構(gòu)、投資者深入解讀：

專家說

同策研究院首席分析師張宏偉表示，監(jiān)管層對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行定向?qū)捤傻恼{(diào)整，對(duì)市場(chǎng)會(huì)帶來以下兩方面的影響：

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度會(huì)越來越高。具體表現(xiàn)來講就是大魚吃小魚，快魚吃慢魚，一些中小開發(fā)企業(yè)有可能會(huì)被大型的優(yōu)質(zhì)開發(fā)房企收購兼并；

第二個(gè)影響就是在市場(chǎng)下行周期當(dāng)中，有些企業(yè)為了加快銷售，房子偷工減料出現(xiàn)了質(zhì)量問題，這和房企的資金面有關(guān)，一旦優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)解決了資金問題，后期房子的質(zhì)量將會(huì)得到提升。

機(jī)構(gòu)說

龍頭企業(yè)發(fā)債意味著什么，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨著怎樣的融資環(huán)境呢？

中信建投認(rèn)為，未來在行業(yè)景氣度持續(xù)下行的情況下，資源將向頭部房企集中。具體來看，三季度以來，如保利、綠城、萬科、龍湖等龍頭發(fā)債利率同比或環(huán)比明顯下降，而部分杠桿較高的中小民企融資成本依然保持上行趨勢(shì)。同時(shí)，今年1-10月份TOP30房企的融資規(guī)模占到百強(qiáng)房企融資規(guī)模的67%，房企融資集中度進(jìn)一步提高。

投資者說

投資者怎么看待房企融資政策變化？

上海投資者：

我覺得第一是利好吧，首先前期卡得太死了，然后造成樓市的波動(dòng)。我覺得它是避免重大波動(dòng)的一個(gè)良好的緩解措施。

上海投資者：

我覺得放寬只是從緩解資金鏈的層面上來說，但是就房企來說，長期還是管控的。所以短期內(nèi)的這些政策的松動(dòng)，可能并不代表它長期會(huì)有比較好的發(fā)展。

陸家嘴觀察：

新規(guī)將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)扶強(qiáng)去弱，扶持的是優(yōu)質(zhì)的龍頭企業(yè)，而小的開發(fā)商則會(huì)由于資金壓力面臨出局。未來行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，向龍頭企業(yè)集中。萬科A的TTM市盈率只有10倍，股息率3.3%。由于優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資獲得政策支持，大家又會(huì)聯(lián)想到更多的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，投資者應(yīng)該密切注意這些動(dòng)向。