47.81億！新世界發(fā)展收購(gòu)廣州地鐵旗下地塊65%股權(quán)

番禺漢溪村地塊65%股權(quán)出讓終于塵埃落定。最終，新世界發(fā)展（00017，HK）以47.81億元底價(jià)競(jìng)得廣州地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州地鐵”）轉(zhuǎn)讓的廣州耀勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“耀勝房地產(chǎn)”）65%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

據(jù)新世界發(fā)展披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月31日，耀勝房地產(chǎn)持有的漢溪長(zhǎng)隆地鐵上蓋項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)。高力國(guó)際華南區(qū)咨詢(xún)服務(wù)部高級(jí)董事陳厚橋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)資本寒冬下，商業(yè)地產(chǎn)的壓力越來(lái)越大，引入有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并且有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，有利于項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)。

新世界近48億接盤(pán)

11月27日，新世界發(fā)展公告顯示，新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司旗下廣州新沛投資有限公司與廣州地鐵訂立收購(gòu)協(xié)議，新世界中國(guó)以47.81億元底價(jià)競(jìng)得廣州地鐵轉(zhuǎn)讓的耀勝房地產(chǎn)65%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

資料顯示，耀勝房地產(chǎn)為廣州地鐵100%持股公司，持有番禺區(qū)鐘村街漢溪村BA0904007地塊。2017年11月，廣州地鐵以63.83億元底價(jià)競(jìng)得該地塊，折合樓面地價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米。地塊包含商業(yè)商務(wù)、娛樂(lè)康體及二類(lèi)居住用地。

據(jù)媒體此前報(bào)道，該地塊股權(quán)的接盤(pán)者十有八九為越秀地產(chǎn)，稱(chēng)兩年前廣州地鐵和越秀集團(tuán)在國(guó)資委的安排下開(kāi)始整合之后，地鐵集團(tuán)的地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)慢慢地交由越秀來(lái)參與或者開(kāi)發(fā)。

但該消息并未獲得越秀地產(chǎn)方面的證實(shí)，內(nèi)部人士表示并不清楚。

對(duì)于新世界接盤(pán)該項(xiàng)目，高力國(guó)際華南區(qū)咨詢(xún)服務(wù)部高級(jí)董事陳厚橋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)資本寒冬下，商業(yè)地產(chǎn)的壓力越來(lái)越大，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)形式緩解資金壓力，同時(shí)又能為項(xiàng)目找到有資金實(shí)力、具備商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的合作伙伴，有利于項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展。廣州地鐵開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力偏弱，新世界是很好的選擇。

對(duì)于新世界而言，收購(gòu)漢溪長(zhǎng)隆項(xiàng)目股權(quán)是其在大灣區(qū)的戰(zhàn)略部署。新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，大灣區(qū)是未來(lái)五年新世界在內(nèi)地最優(yōu)先的布局區(qū)域，未來(lái)會(huì)投放大概150億元人民幣在大灣區(qū)繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備，尤其是廣州、佛山、東莞等城市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期已有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)▌P德接手上海星外灘項(xiàng)目、越秀地產(chǎn)正轉(zhuǎn)讓越秀財(cái)富天地廣場(chǎng)項(xiàng)目77.79%的股權(quán)等。

出售源于資金壓力？

資料顯示，番禺漢溪村地塊位于廣州地鐵3號(hào)線、7號(hào)線以及在建的佛莞城際軌道交匯處，為漢溪長(zhǎng)隆地鐵上蓋物業(yè)，地塊位置較為優(yōu)越。為何廣州地鐵選擇出售該地塊的65%股權(quán)？

陳厚橋表示，不排除廣州地鐵在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨資金壓力，因而通過(guò)出讓股權(quán)彌補(bǔ)資金缺口。

該說(shuō)法從耀勝房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可見(jiàn)端倪。

據(jù)新世界公布的數(shù)據(jù)顯示，耀勝房地產(chǎn)于2017年12月5日注冊(cè)成立，至2018年8月31日，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，總虧損為23848.96元。

目前，漢溪長(zhǎng)隆地塊項(xiàng)目尚未進(jìn)入銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)階段，意味著后續(xù)的開(kāi)發(fā)需要更多資金支持。據(jù)新世界公告顯示，除去收購(gòu)事項(xiàng)代價(jià)，新世界將向耀勝房地產(chǎn)作出約31.8億元的資本承擔(dān)，為新世界占股65%需承擔(dān)的估計(jì)開(kāi)發(fā)及建筑成本。

業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，企業(yè)為解決資金壓力引入投資者會(huì)出售部分股權(quán)，但一般不會(huì)超50%。

此次廣州地鐵出售65%股權(quán)，新世界成為漢溪長(zhǎng)隆項(xiàng)目的最大股東。那么，廣州地鐵為何出售該項(xiàng)目股份超過(guò)50%？

陳厚橋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，可能是談判中要求的，引入新的控股股東進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，可以更好地做好項(xiàng)目，使得項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

合作開(kāi)發(fā)協(xié)議規(guī)定，耀勝房地產(chǎn)董事會(huì)由5名成員組成，2名為廣州地鐵方面委任，3名由新世界委任，董事長(zhǎng)則從廣州地鐵委任的董事中產(chǎn)生，負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)營(yíng)的總經(jīng)理則由新世界推薦人選擔(dān)任。

陳厚橋認(rèn)為，從董事會(huì)成員的構(gòu)成來(lái)看，符合股權(quán)占比所擁有的權(quán)益，在項(xiàng)目未來(lái)的管理中，新世界主要負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)工作，并擁有主要控制權(quán)。但是在關(guān)鍵時(shí)刻董事長(zhǎng)擁有特殊的“一票否決權(quán)”，如遇到國(guó)有資產(chǎn)被損害的關(guān)鍵時(shí)刻，廣州地鐵具備自我防衛(wèi)的能力。