中梁正式遞交招股說明書 開啟赴港IPO之路

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

又一家房企啟動赴港上市。11月13日晚，浙江房企中梁控股正式向港交所遞交了招股說明書，開啟了IPO之路。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前10月，以合約銷售額計算，中梁首次進(jìn)入“千億房企”陣營，同時也是目前唯一一家尚未上市的千億房企。

回顧中梁控股的發(fā)展歷程，其從100億元量級的年銷售規(guī)模到1000億元的量級，僅用了約兩年時間。2015年~2017年，中梁控股營業(yè)收入從16.19億元增至140.27億元，年復(fù)合增長率達(dá)194.3%。其2018年上半年營業(yè)收入同比增長230.4%至97.31億元，速度遠(yuǎn)超行業(yè)平均值，甚至超過同期的萬科、碧桂園、恒大。

也因這樣的發(fā)展速度，讓如今躋身中國地產(chǎn)綜合實力20強(qiáng)的中梁控股，在業(yè)內(nèi)被冠以“黑馬企業(yè)”的標(biāo)簽。但因為尚未上市，中梁控股多項業(yè)務(wù)指標(biāo)并未披露，這也使得中梁控股的發(fā)展之路始終蒙著一層神秘面紗。

上半年毛利率同比增長22%

作為一家綜合性物業(yè)開發(fā)商，中梁控股從溫州出發(fā)，布局了長三角多個城市。為加速全國化進(jìn)程，同大多數(shù)規(guī)?；科笠粯?，中梁控股選擇在2016年將總部遷至上海。自此，中梁控股的拿地和布局速度也明顯加快。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，中梁控股目前的業(yè)務(wù)輻射范圍已從長三角擴(kuò)展至環(huán)渤海、中西部、海峽西岸及珠三角五大經(jīng)濟(jì)區(qū)，遍及22個省和直轄市、110城市，共開發(fā)了316物業(yè)項目。截至今年8月底，中梁控股的總土地儲備面積約為3500萬平方米，貨值接近2800億元，其中2018年新增土地貨值663億元，在克而瑞2018年前九個月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地TOP100中排名第12位。

不過相較于公開的速度指標(biāo)，業(yè)界對中梁控股規(guī)模背后的利潤情況更感興趣。

招股說明書顯示，2018年上半年中梁控股實現(xiàn)凈利潤8.37億元，同比上升67.74%，主要得益于土地獲取、產(chǎn)品溢價和成本管控的技能。而其在2017年度實現(xiàn)凈利潤4.99億元，這一利潤水平對比類似規(guī)模的企業(yè)，如正榮上市前的15.2億元凈利潤稍顯低位。

不過，中梁控股的毛利率要高于正榮上市時的水平。2015年~2017年，其毛利率分別為7.5%、21.1%、20.4%；2018年上半年毛利率為27.3%，同比增長22%，增長趨勢明顯。從業(yè)績上看，期內(nèi)中梁控股營業(yè)收入以年復(fù)合增長率194.3%的速度從2015年的16.19億元增至2017年的140.26億元。

招股書顯示，中梁控股的股本回報率由21.2%升至41.2%，主要是因為物業(yè)項目產(chǎn)生的收益大幅增加，導(dǎo)致凈利潤增加。

凈資產(chǎn)負(fù)債率由1790%降至44.6% 

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)的負(fù)債水平一直是外界關(guān)注的重點。尤其是發(fā)展速度非?？斓钠髽I(yè)，杠桿率能否保持穩(wěn)定也受到外界關(guān)注。

中梁控股招股說明書顯示，此次IPO募集資金將用于現(xiàn)有物業(yè)項目或項目階段的建筑成本，以及償還絕大部分的若干現(xiàn)有計息銀行借款和用于一般流動資金。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻遍800多頁招股書，并未發(fā)現(xiàn)此次募集資金金額。

就負(fù)債情況而言，招股書披露數(shù)據(jù)顯示，中梁控股的凈資產(chǎn)負(fù)債率2016年為1790%、2017年為339.5%，2018年上半年則為44.6%，其降杠桿的速度頗為驚人。

中梁控股方面表示，伴隨公司出售建筑面積的增加，以及良好的銷售回款能力，凈負(fù)債率達(dá)到了一個相對穩(wěn)健的水平。

“負(fù)債率的快速下降，也得益于集團(tuán)剝離了一部分資產(chǎn)，同時總權(quán)益和盈利增加，并保留了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”中梁方面表示。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，凈資產(chǎn)負(fù)債率的降低能直接作用于股本增加，相當(dāng)于股權(quán)融資增加股本總額。

但與此同時，中梁地產(chǎn)的負(fù)債從2016年的456億元、2017年968億元猛增至1306億元。中梁方面表示：“公司正處在擴(kuò)張期，同時物業(yè)項目還沒有開始預(yù)售及產(chǎn)生現(xiàn)金收入，所以融資需求會增加。”