銷(xiāo)售額、營(yíng)收雙創(chuàng)新高 濱江集團(tuán)9億元短融債券受超額認(rèn)購(gòu)

文/吉力

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱的行業(yè)格局日益明顯。于房企而言，規(guī)模意味著資源和未來(lái)的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。擴(kuò)張規(guī)模，一靠土地，二靠資金，但歸根結(jié)底還是要靠資金。

但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高壓的調(diào)控態(tài)勢(shì)下，融資渠道收窄、資金面普遍收緊、融資成本上升已成為房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。中信證券此前的研報(bào)就顯示，房企2017年新發(fā)債平均票面利率為5.9%，而到了2018年上半年這一平均數(shù)據(jù)已上升至6.27%。

10月30日，濱江集團(tuán)（002244，SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，其2018年度第一期總規(guī)模達(dá)9億元的短期融資券成功發(fā)行，發(fā)行利率6.19%、發(fā)行期限365天。在當(dāng)前不容樂(lè)觀的融資環(huán)境下，9億元規(guī)模、6.19%的融資成本，也在一定程度上反應(yīng)了資本市場(chǎng)對(duì)濱江集團(tuán)的認(rèn)可。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健 短融債券受超額認(rèn)購(gòu)

上述公告顯示，此次濱江集團(tuán)發(fā)行的9億元短融債券，共有15家機(jī)構(gòu)參與認(rèn)購(gòu)，總認(rèn)購(gòu)規(guī)模達(dá)到16.3億元，明顯高于發(fā)行規(guī)模，短融債券受到市場(chǎng)超額認(rèn)購(gòu)。同時(shí)，此次發(fā)行的短融債券最低申購(gòu)價(jià)位僅5.8%，而最終的發(fā)行利率也只有6.19%，不僅低于上半年行業(yè)6.27%的債券票面平均利率，也明顯低于近期國(guó)內(nèi)房企的融資成本。

可供比較的是，根據(jù)公開(kāi)信息，10月30日，某龍頭房企公告稱(chēng)其全資子公司成功發(fā)行30億元的公司債，票面利率6.8%；10月30日，另一家龍頭房企公告稱(chēng)計(jì)劃發(fā)行18億美元規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)，票面利率13.75%。數(shù)家排名靠前的百?gòu)?qiáng)房企早前也先后成功發(fā)行公司債，規(guī)模在11億元到15億元不等，票面利率均達(dá)到7.5%。

多位市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，在當(dāng)前融資渠道收窄、融資成本上升的背景下，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、負(fù)債率合理、信用好的房企更易受到投資者的青睞。

實(shí)際上，濱江集團(tuán)公司債能獲超額認(rèn)購(gòu)，且票面利率還能維持在低位，這正與其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)密不可分。

截至2018年6月底，濱江集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率同比上升7.8個(gè)百分點(diǎn)，至77.2%，但這一負(fù)債率水平仍明顯低于行業(yè)龍頭企業(yè)，也明顯低于百?gòu)?qiáng)房企79.5%的平均資產(chǎn)負(fù)債率；有息負(fù)債占凈資產(chǎn)的比率為1.35,扣除貨幣資金的有息負(fù)債占凈資產(chǎn)的比率為0.73,仍處于行業(yè)較低水平；持有貨幣資金91.6億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的16.9億元。而早前聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司此前也將公司的主體長(zhǎng)期信用等級(jí)維持在AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

至2018年6月底，濱江集團(tuán)獲銀行授信469.48億元，未使用授信358.65億元，這意味著濱江集團(tuán)仍然具有較強(qiáng)的間接融資能力。

經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健 毛利率維持高位運(yùn)行

在經(jīng)營(yíng)方面，濱江集團(tuán)的表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額650.7億元，位列“2018年1~9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜”第31位，較去年同期上升9個(gè)位次，合約銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)98%。此外，前9個(gè)月，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122億元，同比增長(zhǎng)88.4%。合約銷(xiāo)售和營(yíng)業(yè)收入雙雙創(chuàng)下歷史新高。

毛利率方面，濱江集團(tuán)也繼續(xù)維持在高位。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)到27.5%，雖較去年同期有小幅下滑，但這一毛利率水平在龍頭房企內(nèi)部仍處于高位。尤其是在濱江集團(tuán)的大本營(yíng)杭州區(qū)域，其毛利率高達(dá)28.7%。

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的杭州能達(dá)到28.7%的毛利率水平，也正是基于濱江集團(tuán)的良好口碑以及市場(chǎng)對(duì)其品牌的認(rèn)可。有報(bào)告顯示，與周邊項(xiàng)目相比，濱江集團(tuán)在杭州的項(xiàng)目在售價(jià)上普遍較周邊項(xiàng)目有10%以上的溢價(jià)，二手房的溢價(jià)率甚至在20%以上，這正是其品牌和口碑受市場(chǎng)認(rèn)可的表現(xiàn)。而前9個(gè)月，濱江集團(tuán)在杭州地區(qū)的銷(xiāo)售金額穩(wěn)居行業(yè)前三。

土地儲(chǔ)備方面，至2018年6月30日，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約290萬(wàn)平方米，已遠(yuǎn)超去年全年220萬(wàn)平方米的新增規(guī)劃建筑面積，平均樓面價(jià)1.38萬(wàn)元/平方米，預(yù)估平均售價(jià)2.86萬(wàn)元/平方米。而僅在杭州，濱江集團(tuán)上半年就新增項(xiàng)目8個(gè)，總規(guī)劃建筑面積90萬(wàn)平方米。盡管樓市調(diào)控持續(xù)，但濱江集團(tuán)的土地成本可控。

此外，在企業(yè)內(nèi)控方面，濱江集團(tuán)也有不錯(cuò)表現(xiàn)。在由浙江大學(xué)管理學(xué)院、浙江大學(xué)全球浙商研究所、浙江上市公司協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的“2017浙江上市公司內(nèi)部控制指數(shù)報(bào)告”顯示，濱江集團(tuán)以65.05分的成績(jī)位居浙江內(nèi)控三十強(qiáng)上市公司排行榜榜首。