記者調(diào)查|首付松動、成交連降、地王盤“硬撐”，合肥樓市怎么了？

每經(jīng)記者 吳若凡 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

從“全球漲幅第一”到高端樓盤自降出貨引發(fā)業(yè)主維權，合肥樓市上演了一出出讓人大跌眼鏡的劇情。

除直接降價外，特價房、首付分期、全民經(jīng)紀人、精裝變毛坯等現(xiàn)象也開始層出不窮。

在此背景下，合肥的樓盤和開發(fā)商“生存法則”是否已變？購房者又有怎樣的市場預期？《每日經(jīng)濟新聞》記者展開了調(diào)查。

圖片來源：視覺中國

“網(wǎng)紅”熄火？

安徽合肥，這個曾經(jīng)排名靠后的“弱二線”房地產(chǎn)價格洼地城市，一度是國內(nèi)甚至全球房價高速上漲的“領頭羊”。2016年，合肥的房價漲幅超過40%，一度居全球首位。

然而，作為省會城市的合肥，多年來的房價其實一直很“低調(diào)”，在近鄰南京2008年每平方米過萬的時候，合肥房價還在3000～5000元/平方米徘徊，直到2015年才突破萬元。

實際上，2011年至今，合肥的房屋成交均價一直在漲，即使是在2011年3月限購令發(fā)布的“寒市”，也保持了總體上行，但各年漲幅差別較大。

如今，合肥樓市走入下行通道，最直接的原因是“韭菜”已經(jīng)沒那么好割了。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月合肥住宅供應量達到10308套，環(huán)比增長46.6%，同比增幅更是達到117.6%，但與之相對的是，環(huán)比下降24.7%，備案成交量僅2124套。

目前市場嚴重的供大于求，對房價數(shù)據(jù)的影響十分微妙。

下半年供求缺口首次出現(xiàn)，8月的合肥房價就曾“一夜入冬”（14322元/平方米），跌回了今年春節(jié)前夕的水準，僅次于4月最低谷。不過，9月缺口拉大，房價卻出現(xiàn)了213元/平方米的微幅回調(diào)。

“打折？有得是！”

在合肥樓市的熱門板塊——濱湖新區(qū)，記者的第一印象是——賣的比買的多。

目前濱湖新區(qū)多個樓盤門外，都“駐扎”著大批行銷人員，騎著電瓶車、背著水壺，一有看房人便會跟上去詢問，用樓盤打折吸引客戶去看房。

“我?guī)闳タ?，要什么房子都有。打折？有得是！你只要進售樓處看看就行，買不買沒關系。”一位大姐“熱情接待”了記者。據(jù)其所述，她們一般是開發(fā)商70元/天雇來拉客看房的，如果客戶有成交還會有一定提成。

“我們都是與開發(fā)商長期合作的，樓盤隔一段時間就會叫我們來。”

但即使這群“帶看團”使出渾身解數(shù)，各大樓盤的售樓處還是門可羅雀。“最近業(yè)績很不理想，有時候一天也帶不了一個人。”大姐直言，國慶期間幾乎各個樓盤都在降價，折扣也特別多。最近折扣不多了，人更少了。

有的行銷員甚至已經(jīng)開始跨區(qū)拉客。一位蹲守的行銷大叔就告訴記者，他服務的樓盤距此地還有3.5公里，屬于另一個區(qū)域了，目前銷售情況不理想，買房可以申請98折～99折優(yōu)惠。

購房者的觀望情緒的確不斷增強。安居客的線上用戶調(diào)研顯示，購房者信心指數(shù)自7月開始一路下滑，9月相比8月又下降了2.3%。58安居客首席分析師張波表示，預計第四季度樓市的降溫大趨勢不會改變。

“為什么要來這一帶買房？”

在向下的預期中，看淡后市的部分開發(fā)商，已有調(diào)整營銷策略的表現(xiàn)。

記者獲悉，繼“江山廬州印約定交房時再弄裝修貸”之后，昔日廬陽區(qū)“地王”海亮·唐寧府也取消了精裝修（5000元/平方米），改為毛坯發(fā)售。

國慶期間，更有爆料稱“文一豪門金地因降價遭遇業(yè)主維權”。

在9月44個入市樓盤中，金隅南七里、合肥云谷等項目紛紛調(diào)整首付策略，降低購房門檻，天悅府、廬州云著等項目前后提出“全民經(jīng)紀人”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在實地走訪中也發(fā)現(xiàn)，降低首付和給出折扣的樓盤，比如合肥高速·時代公館，2016年底首開備案均價23801.66元/平方米，首付八成。而3公里外的項目合肥高速·時代首府，精裝修價格21900元/平方米，首付三四成；七天內(nèi)付首付，打99折。

另一項目新城合肥大都會，精裝修備案均價23000元/平方米，7天內(nèi)全款付清可申請95折，最多1%折扣，四成首付。按一房一價表，一套98.8平方米兩房原價202.6萬元，折后價格192.4萬元。

不過，真正算價格松動的，似乎只有碧桂園時代傾城。項目首次備案492套房源，裝修備案價18400元～21000元/平方米，目前有9.24折優(yōu)惠，如果當天簽約全款到位，可折上再打9.7折。以200萬元總價來計算，相當于便宜了21萬元。

但是，該項目處于廬陽區(qū)，距離合肥北二環(huán)也有10公里，到市中心平均要花一個多小時。出租車司機就直言：“為什么要來這一帶買房？平時我們空車都不會開過來的，你等下也不好回去。”

多數(shù)地王項目還“撐著”

不過，合肥選擇“撐著”的樓盤也不少，尤其是在高端新興區(qū)域——濱湖新區(qū)。這一區(qū)域曾誕生了諸多地王，如今均不敢輕舉妄動。

塘溪津門售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

在文一塘溪津門，置業(yè)顧問就直言，有一兩千元的讓利空間，除此以外沒有更多優(yōu)惠了。

畢竟，作為合肥市場2016年土拍的總價地王，項目最低價格咬住了22000～23000元/平方米。“塘溪津門是文一的重要陣地，國慶兩個樓盤已經(jīng)開始降價出貨，雖然資金鏈緊張，但塘溪津門應該不敢降價了。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

距離文一塘溪津門西北2公里左右的信達·公園里，也是2015年的濱湖區(qū)單價“地王”。當年7月，信達以33.6億元總價拿下該地，折合樓面價7295元/平方米。

如今項目的小高層毛坯價格17000～18000元/平方米，折扣同樣微小，并且首付六成。“兩幢高層11月開盤，目前正在驗資，公司要抓緊回款。”銷售表示。

由于項目所在位置交通不便，記者騎著共享單車穿梭于各個樓盤之間。而第三方平臺則提示“已經(jīng)超出服務范圍，需加收5元調(diào)度費”。

“賣得好的不降價，降價的依然難賣。”

張波的預期并不樂觀。其表示，對于市場，消費者依舊是觀望居多。下半年樓市降溫明顯開始提速，房企降價的現(xiàn)象也逐步增多。

降價只是時間問題？

在合肥行業(yè)人士看來，合肥此輪樓市價格疲軟，更多是市場因素造成的。

從合肥市9個區(qū)域今年1～9月的情況看，供大于求的時候房價開始回調(diào)，供小于求的月份房價明顯有向上趨勢。

圖片來源：“中國房地產(chǎn)行情”官網(wǎng)截圖

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，目前的合肥市場一方面仍然保持22000～25000套/月的新增供應量。截至9月底，全市住宅備案存量695萬套，住宅備案存量578316套，去化周期約為16.1個月。但一方面，全市住宅成交量已連續(xù)4個月下滑。

不過，目前大多開發(fā)商雖有營銷動作，但普遍“咬死不降價”。

記者在實訪中注意到，“遍地打折”“直降數(shù)千元”的情況還未出現(xiàn)，偏遠樓盤存在折扣和優(yōu)惠上的價格松動。

價格數(shù)據(jù)層面，9月合肥新房住宅均價14535.46元/平方米，環(huán)比8月小幅上揚。國慶期間合肥多個區(qū)域成交均價也都呈現(xiàn)不同程度上漲。

唯有濱湖新區(qū)例外，長假期間共成交87套領跑各區(qū)，成交均價19039.58元/平方米，環(huán)比跌14.5%。

張波認為，賣不動還不愿降價只能說“時候未到”。一段時間銷售不佳，房企尚可硬扛；如若持續(xù)銷售不利，一則面臨銷售回款變慢，資金壓力陡然增加；二來意向購者群體大量流失到其他項目，后續(xù)銷售會更艱難。

“第四季度房企融資成本整體依然高位運行，資金壓力之下，重視銷售回款，以價換量、拼搶回款的房企才更有可能在更長的未來‘活下去’。”張波直言。