全年銷售增幅或超四成 摩通大幅提高碧桂園目標價

國際大行摩根大通發(fā)布最新研報，預計碧桂園第四季銷售增長將加快至64%，全年增幅將達到42%，而且公司財務狀況穩(wěn)健，現金狀況良好，未來盈利將會穩(wěn)健增長。因此，該行給予碧桂園評級“增持”，目標價看高至22.5港元。

據了解，2018年1-9月，碧桂園實現權益銷售金額4155.8億元，權益銷售面積4406.萬平方米，同比增長38.4%及27.8%，有質量的增長逐步顯現。而截至今年上半年，該公司的總土儲權益金額及權益面積也同樣保持領先優(yōu)勢?？硕鹫J為，短期內想要在土儲上挑戰(zhàn)碧桂園等規(guī)模房企的難度較大，這也意味著規(guī)模房企的成長性、空間性仍然巨大。

對于碧桂園這樣兼具穩(wěn)定性和成長性的頭部企業(yè)，資本市場自然看高一線。9月19日，該公司以2.2倍的認購率成功發(fā)行了9.75億美元雙年期優(yōu)先債券，是今年以來內房股最大規(guī)模的債券發(fā)行，也是最長年期的發(fā)行之一，充分體現了投資者對其投資價值、發(fā)展前景的認可與肯定。

而2018年以來，碧桂園持續(xù)不斷的回購也釋放出管理層致力于提升公司盈利能力、股東回報，及對業(yè)務前景充滿信心的信號。10月1日，該公司在公告中透露，計劃再動用不多于30億港元進行建議股份回購。

有機構指出，受政策及外圍市場影響，市場過于悲觀，導致內房股被嚴重低估，而實際上，大型房企的基本面向好、未來兩年的利潤增長是確定性很高的事件，從價值投資的角度看，罕有行業(yè)能與之匹敵。

10月12日，恒生指數強勢反彈，內房股表現出色，房地產行業(yè)龍頭碧桂園領漲，全天漲幅最高達6.64%。

前三季度業(yè)績穩(wěn)健增長獲國際大行看好

2018年，雖然面臨調控常態(tài)化及“去杠桿”等挑戰(zhàn)，但中國的規(guī)模房企依然保持了業(yè)績的穩(wěn)步向上，“強者恒強”的分化趨勢日漸明顯。根據克而瑞的統(tǒng)計，2018年前三季度，TOP100房企的整體銷售規(guī)模近7萬億元，同比增長39.6%。

毫無意外，在前三季度的銷售榜單中，碧桂園再度遙遙領先。2018年9月，該公司實現權益銷售金額367.4億元，環(huán)比增長17.3%，同比大幅增長41.7%。2018年1-9月，碧桂園實現權益銷售金額4155.8億元，權益銷售面積4406.萬平方米，累計權益銷售均價為9432.1元/平方米，分別同比增長38.4%、27.8%及8.3%。

從前9月各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看，土地資源仍傾向規(guī)模房企，銷售TOP10房企獲得半數土地，新增貨值在百強占比達到53%，較前8月增長3個百分點，且比銷售集中度高出8個百分點，規(guī)模增長潛力仍在。

克而瑞表示，企業(yè)實際的總土儲資源不僅代表了房企未來發(fā)展的潛力性和空間性，也在一定程度上反映了企業(yè)的戰(zhàn)略決策眼光，在行業(yè)下行階段，適當的土儲是熬過寒冬、后續(xù)沖刺的有力保障。截至今年上半年，碧桂園的總土儲權益金額及權益面積均位于行業(yè)前列，豐富、優(yōu)質的土儲將成為該公司平滑行業(yè)波動、提升增長質量、保障可持續(xù)發(fā)展的重要支撐。

對于今年以來碧桂園的出色表現，投資機構給予了積極評價。摩根大通在報告中表示，碧桂園第四季可出售資源為2420億元，假設去化率60%，預計第四季銷售增長將加快至64%，全年增幅將達到42%。而集團上半年未入賬銷售達7100億元，其中2250億元將于下半年入賬，其余大部份會于明年入賬，而該批未入賬款項仍未計在2018年下半年新合同銷售當中，因此，管理層預計未來盈利將會穩(wěn)健增長。該機構顯然也認同管理層對于公司前景的預期，給予碧桂園“增持”評級，目標價22.5港元。

德意志銀行早前也指出，由于可售資源的強勁支撐，碧桂園將在未來3年繼續(xù)實現強勁的增長（年復合增長率超過40%），重申公司為大市值當中的首選股。

9.75億美元海外債、30億回購計劃昭顯投資價值

作為資金密集型行業(yè)，融資能力及現金流管理也是房企的核心競爭力之一。申萬宏源分析師王勝認為，調控升級帶來的準入壁壘提升、融資條件收緊是房地產行業(yè)集中度提升的核心驅動力。而房企融資是本輪調控的重中之重，標準化融資渠道向規(guī)模房企集中、資管新規(guī)嚴控非標，在行業(yè)銷售增速下行的背景下，融資能力的差異將決定房企的生存狀態(tài)。

換而言之，在這樣的行業(yè)環(huán)境中，誰能融到規(guī)模更大、期限更長、成本更低的資金，誰就占據了行業(yè)食物鏈的頂端。9月19日，碧桂園成功發(fā)行了9.75億美元雙年期優(yōu)先債券，并獲最高約2.2倍認購。據了解，這是自2018年5月市場劇烈震蕩以來，內房股最大規(guī)模的債券發(fā)行，其中部分年期長達5.3年，更是2018年2月以來內房股最長年期的發(fā)行之一。公開資料顯示，碧桂園這次發(fā)行的雙年期優(yōu)先債券包括4.25億美元于2022年1月到期的7.125%優(yōu)先票據及5.50億美元于2024年1月到期的8.000%優(yōu)先票據，兩種債券的最終定價均比初始定價指引收窄了37.5個基點，是2018年至今中資房地產企業(yè)發(fā)債定價收窄幅度最大的一次，在近期市場實屬難得。

高額、低息、長年限、高認購率，這些信息背后折射的是碧桂園長期穩(wěn)健的財務管理能力。今年上半年，該公司銷售樓款現金回籠約3360.2億元，同比顯著增長52.4%，銷售回款率高達81.46%，高于行業(yè)平均水平。在銷售回款額大幅度增加的基礎上，碧桂園截至6月30日的凈經營性現金流連續(xù)第三年為正，賬面擁有可動用現金余額2099.1億元，占總資產比例15%，是全行業(yè)持有現金超過2000億元的2家房企之一。此外，該公司還有2813.9億元未動用銀行授信。

據統(tǒng)計，2018年上半年末，170家房企的加權凈負債率約為92.56%，較期初上漲4.04個百分點。60家重點房企的整體平均融資成本由2017年末的6.03%增至6.33%。

同期，碧桂園的凈負債率和加權平均借貸成本僅為59.0%和5.8%，上市以來連續(xù)11年將凈借貸比率保持在70%以下，大幅低于行業(yè)平均水平。

健康的負債結構及充裕的現金流令碧桂園在資本市場更為長袖善舞。10月1日，碧桂園在公告中透露，公司有意繼續(xù)行使回購授權的權力，預計動用不多于30億港元，于適合的時機在公開市場上回購公司的股份。而2018年1-9月，碧桂園已經斥資9.93億港元回購了7885萬股股份，旗下的貴能企業(yè)有限公司也用了22.386億元收購1.767億股股份，用于雇員獎勵計劃。

分析人士認為，相較于增持，上市公司回購股份對投資者的利好更多，首先是展示了公司現金充裕的雄厚實力；其次，彰顯公司對未來發(fā)展的信心、提振股價；最后，在公司資本運營效率得到保障的前提下，回購注銷股份，將最終反映為公司股東回報的增加以及盈利能力的提升。

碧桂園也在公告中表示，股份的現行交易價格并不反映其內在價值。

按照西南證券的盈利預測，預計碧桂園2018-2020年EPS分別為1.68、2.23和2.62元，當前股價對應的動態(tài)市盈率分別僅為5、4和3倍，還不到合理估值水平的一半。

有機構表示，此前市場擔憂限購、限貸及棚改等政策的調整會對開發(fā)商的銷售產生不利影響，但實際上他們的銷售額還是大幅提升了，意味著房企的基本面沒有發(fā)生改變。但是目前整個內房股板塊的估值只有6倍左右，明年甚至不到5倍，說明市場過于悲觀了。而實際上，很多大型內房股的估值已經處于價值洼地，上市公司回購也從側面印證了公司估值過低這個事實。從價值投資的角度看，優(yōu)質的龍頭內房股目前已頗具吸引力。

德意志銀行也強調，在擁有行業(yè)最高增長率、股息率回報5~10%的情況下，有關調整使碧桂園成為了最具吸引力的股票。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）