美國樓市要“入秋”：地產(chǎn)股進(jìn)入熊市，房貸利率突破5%

圖片來源：視覺中國

美國房地產(chǎn)市場正籠罩在一片陰云之中。

從全美范圍來看，住宅銷售和房屋建設(shè)許可全都在回落。紐約、舊金山、丹佛等曾經(jīng)房價(jià)飆漲的城市正在降溫。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)多次加息，美國整體利率環(huán)境趨緊，主要利率持續(xù)走高，特別是國債利率。在這種環(huán)境下，住房抵押貸款利率也呈現(xiàn)出攀升勢頭。

根據(jù)Mortgage News Daily的報(bào)道，2011年2月至今，期限30年的美國住宅抵押貸款利率從未像如今這么高——突破了5%。而在一年前還在4%下方，2016年甚至不到3.5%。

而5%很有可能并非短期上限，30年期住宅抵押貸款利率大概率將進(jìn)一步攀升。

雖然從歷史數(shù)據(jù)來看，5%的住宅抵押貸款利率依然是較低水平，但考慮到今天的美國樓市面臨的其他挑戰(zhàn)，這一利率水平可能令潛在住宅買家望而止步。

“5%肯定是一個(gè)關(guān)鍵心理關(guān)口，它會(huì)嚇跑想買房的人。人們并不知道抵押貸款利率還會(huì)漲到多高。”CNBC援引Mortgage News Daily運(yùn)營總監(jiān)Matthew Graham的話稱。

舉例來說，丹佛地區(qū)適合單戶家庭居住的獨(dú)棟住宅上月售價(jià)中位數(shù)為50.2034萬美元。買家若申請30年期抵押貸款，在4.75%利率下月供為2619美元，而在10月5日觸及的5.25%利率下月供就為2772美元。

今年以來，美國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)一直不及整體經(jīng)濟(jì)。這一點(diǎn)已經(jīng)反映在了美國股市上。

年初至今，以美國建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)開發(fā)商股票為投資對(duì)象的安碩美國住宅建設(shè)ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）已累計(jì)下跌27%；SPDR標(biāo)普房地產(chǎn)開發(fā)商ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同樣處于熊市，跌幅達(dá)21%。

上述兩只ETF基金9月的跌幅均超過3%。在很大程度上，上月的下跌與美國國債利率的急劇攀升緊密相關(guān)。就在昨日，10年期美債收益率刷新七年新高，升至3.252%。

穆迪分析師首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi表示：“利率每上升一個(gè)基點(diǎn)都會(huì)影響房地產(chǎn)市場。過去一年利率的上漲已對(duì)單身家庭的住房需求造成越來越大的壓力，尤其是在房價(jià)已經(jīng)漲了這么多的情況下。對(duì)許多潛在房主而言，房屋可負(fù)擔(dān)能力是個(gè)大問題。自今年年初以來，房屋銷售出現(xiàn)了下滑，許多市場的房價(jià)增長正在放緩，因此已造成損害。”

數(shù)據(jù)正在驗(yàn)證這一點(diǎn)。美國7月二手房銷售總數(shù)創(chuàng)出近兩年半最低水平，為連續(xù)第4個(gè)月下降，是2013年以來的最長連跌期。其中，價(jià)格較低的二手房銷量暴跌，同比降幅達(dá)到17.9%。

美國二手房價(jià)格連續(xù)77個(gè)月同比上漲、最近數(shù)月連創(chuàng)新高的勢頭也在7月份戛然而止，當(dāng)月成屋售價(jià)中位值同比增長4.5%至26.96萬美元，低于6月所創(chuàng)的27.69萬美元?dú)v史峰值。

新房銷售同樣不容樂觀。7月新屋銷售年化戶數(shù)創(chuàng)去年10月以來最低水平，是今年以來首次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月銷售下滑的態(tài)勢。其中，東北部地區(qū)新屋銷售銳減52.3%，創(chuàng)2015年9月以來新低，是該地區(qū)自2015年年初以來最大的月度降幅。

（華爾街見聞 祁月）