交易趨冷 上海二手房已連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌

在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，一手房向二手房的價(jià)格傳導(dǎo)作用在上海變得愈發(fā)明顯，房?jī)r(jià)正在逐步回歸合理。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日公布的2018年70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，4個(gè)一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；31個(gè)二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%；35個(gè)三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.4%。70個(gè)城市中，上海、廈門(mén)兩個(gè)城市的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌。其中，上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%。

上海二手房有價(jià)無(wú)市

從事金融行業(yè)的楊先生最近很是焦慮。由于孩子的出生，楊先生躋身“改善一族”。此前他看中了一套800萬(wàn)元的房子，他仔細(xì)一算，他現(xiàn)有房子值460萬(wàn)元，賣(mài)掉之后，再加上100萬(wàn)元現(xiàn)金，可以支付800萬(wàn)元房款的首付。所以他就訂下了房子，并掛牌了自己的房產(chǎn)。

誰(shuí)知，兩個(gè)月過(guò)去了，自己的房子仍然沒(méi)有賣(mài)掉，不得已，他將房?jī)r(jià)直降60萬(wàn)元，但是依然賣(mài)不出去。

“其實(shí)我這房子的地段不錯(cuò)，離地鐵近，又是電梯房，樓層也好，但就是賣(mài)不掉。”他表示，前前后后來(lái)看房的人中，誠(chéng)心想買(mǎi)房的人也有，只是這些人也面臨需要賣(mài)掉自己房子置換而自己的房子同樣賣(mài)不掉的問(wèn)題。

從事房產(chǎn)中介生意的王老板說(shuō)：現(xiàn)在上海二手房真得很難做，自己的兩家門(mén)店一個(gè)月下來(lái)就成交兩三套房子。

豐莊附近60至70平方米多層3樓的房子2017年9月時(shí)成交價(jià)格大約5.2萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在只有約4萬(wàn)元/平方米，下跌了近25%！某二手樓盤(pán)房東最初掛牌1100萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在降價(jià)200萬(wàn)元依然無(wú)人問(wèn)津！

“我們這邊的二手房房齡大多是1997年至1999年的，其實(shí)前期已經(jīng)跌過(guò)一輪，本來(lái)已基本穩(wěn)住了，但近期房?jī)r(jià)又開(kāi)始下跌了。”面對(duì)下跌的市場(chǎng)，王老板頗為無(wú)奈，“近期成交的情況與以前還有一個(gè)非常大的區(qū)別就是現(xiàn)在全款買(mǎi)二手房的人越來(lái)越多。買(mǎi)賣(mài)雙方有價(jià)差怎么辦？簡(jiǎn)單啊，殺價(jià)！殺到不用貸款為止！哈哈。”

由于創(chuàng)業(yè)的需要，尹先生將自己的自住房掛牌出售。他的房子的地理位置雖然不算特別偏僻，但也非區(qū)域中心，因此不是太好賣(mài)。

為了能夠順利成交，只要一看到同小區(qū)房屋出現(xiàn)降價(jià)，決心賣(mài)房的他就立刻加碼降價(jià)，以確保自己的房子始終是該小區(qū)最便宜的房子，但是兩年過(guò)去了，他的房子依然在出售中。

二手房不僅難賣(mài)，想要租出去也不容易。

公司白領(lǐng)小李說(shuō)：“我的一個(gè)朋友在浦江鎮(zhèn)有套品牌開(kāi)發(fā)商的3房想要出租，掛了一個(gè)月，居然只有一組客戶去看。”

王老板說(shuō)，由于成交量極為有限，現(xiàn)在越來(lái)越多的房產(chǎn)中介從業(yè)者選擇離開(kāi)，轉(zhuǎn)做其他謀生。

二手房交易降至冰點(diǎn)

上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2018年8月，上海全市二手房共計(jì)成交1.57萬(wàn)套，環(huán)比下跌2.90%；其中，二手住宅成交1.35萬(wàn)套，環(huán)比下跌3.41%。這是自6月份以來(lái)，二手市場(chǎng)連續(xù)第三個(gè)月成交量出現(xiàn)下降。

新房市場(chǎng)因?yàn)?月、8月的補(bǔ)償性供應(yīng)高峰而出現(xiàn)成交逆勢(shì)上揚(yáng)，但二手市場(chǎng)連這樣的補(bǔ)償性高峰也沒(méi)有出現(xiàn)，反而因?yàn)槭艿絺鹘y(tǒng)的季節(jié)性因素影響而更為低迷。

與去年同期相比，今年8月的二手住宅成交量有所上升，但是在歷年同期的成交中，依然處于低位，甚至只有2016年同期銷(xiāo)量的26%。

二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已“陰跌”9個(gè)月

“地量”已在影響價(jià)格。從二手房?jī)r(jià)格指數(shù)這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌。

上海二手房?jī)r(jià)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖如下：

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計(jì)，2018年7月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為3921點(diǎn)，環(huán)比下降0.18%，同比下降1.88%。自2016年3月開(kāi)始的這輪調(diào)控歷時(shí)兩年多，上海二手房月度價(jià)格指數(shù)持續(xù)高位盤(pán)整，自2018年以來(lái)進(jìn)入下行通道。隨著成交量的萎縮，上海二手房?jī)r(jià)成交價(jià)格如期下跌。

專家說(shuō)還處于降溫通道

今年1月至8月上海二手住宅月度成交套數(shù)具體情況如下圖：

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，今年二手房成交分為兩個(gè)節(jié)奏，上半年基于新房新增供應(yīng)偏少，一些急于買(mǎi)房的客戶只能轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，3月至6月的二手房成交量相對(duì)大一些。但是二季度末上海新房供應(yīng)不斷提速，市場(chǎng)出現(xiàn)“蹺蹺板”效應(yīng)，客戶被新房吸引，逐漸轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，二手房成交因此進(jìn)一步承壓。與此同時(shí)，二手房的議價(jià)空間開(kāi)始擴(kuò)大，由3%至5%向10%逼近。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，上海的二手房市場(chǎng)量縮得很小，基本上是從2016年四季度開(kāi)始就一直處于量能偏低運(yùn)行的狀態(tài)。

今年前8個(gè)月上海二手房市場(chǎng)的成交量同比略有好轉(zhuǎn)，但仍處于偏低的水平。二手房?jī)r(jià)格則呈現(xiàn)小幅下跌的態(tài)勢(shì)，這其中又分為兩個(gè)階段： 2016年四季度到2017年上半年，上海二手房?jī)r(jià)格處于高位盤(pán)整狀態(tài)；2017年下半年開(kāi)始出現(xiàn)小幅下跌，最近跌的態(tài)勢(shì)略有擴(kuò)大。

楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)很明顯處于降溫通道。這其中一方面是由于政策調(diào)控的原因，另一方面是市場(chǎng)內(nèi)部也有調(diào)整的自我需求，過(guò)去兩年這一波上漲幅度都比較大，市場(chǎng)需求透支，需要重新休整。