中交地產(chǎn)喊出“央企前二”口號 追趕中海還靠綠城中國

每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 魏文藝    

綠城中國在近日舉行的中期業(yè)績會上，卻被另一家企業(yè)刷出了存在感，這家企業(yè)就是綠城中國的控股股東——中交房地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱地產(chǎn)集團(tuán)）。

“綠城對中交太重要了?！币晃恢薪坏膬?nèi)部人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。從中交空降至綠城中國的總裁張衛(wèi)東在業(yè)績會上也表示，兩家的關(guān)系“非常緊密”。

2017年，中交地產(chǎn)喊出目標(biāo)“央企前二”的口號，彼時排在其前面的，是銷售額2000億元的中海和3000億元的保利。

中交的地產(chǎn)板塊背靠央企巨頭中交集團(tuán)，但多年遲緩發(fā)展的步調(diào)并沒有讓中交地產(chǎn)揚名。那么，中交地產(chǎn)“央企前二”的目標(biāo)如何實現(xiàn)？

●增長緩慢 中交地產(chǎn)憑啥爭央企前二？

借著今年一季度扭虧為盈的勢頭，8月29日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布的半年業(yè)績報告顯示，其上半年實現(xiàn)簽約銷售額59.6億元，簽約銷售面積50.57萬平方米；營業(yè)收入31.77億元，同比增長285.1%；歸屬上市公司股東凈利潤3.03億元，同比增加2949.91%。

對于營收和凈利潤的大幅增長，中交地產(chǎn)證券事務(wù)代表王婷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，主要是本期竣工交房面積增加后確認(rèn)收入的增加。

回望2017年，中交地產(chǎn)16個主要項目的預(yù)售金額為110.4億元，以此估算，今年上半年中交地產(chǎn)已經(jīng)完成去年業(yè)績的54%。

不過，作為中交系地產(chǎn)業(yè)務(wù)在A股的唯一平臺，中交地產(chǎn)本可借助中交集團(tuán)諸多優(yōu)質(zhì)資源快速發(fā)展，但實際上其業(yè)績表現(xiàn)一直不盡如人意。

在2011年房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)千億房企的時候，中交地產(chǎn)尚在整合期，年營收不過5億多元。而后的5年，中交地產(chǎn)才逐漸將營收做到了2016年的約21億元。

在2016年時，中交地產(chǎn)的主要銷售項目只有8個?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從其年報中公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其當(dāng)年預(yù)售面積約為35.6萬平方米，不及2017年預(yù)售面積75.52萬平方米的一半。

這與2017年中交地產(chǎn)大幅增加土地儲備有直接有關(guān)。截至2017年末，中交地產(chǎn)擁有土地儲備規(guī)劃總建筑面積795.42萬平方米，同比增長42.49%，其中在建和待建面積為626.95萬平方米。

為了加速發(fā)展，中交地產(chǎn)在2017年還向地產(chǎn)集團(tuán)借款40億元用于拿地和項目開發(fā)。不得不提的是2017年11月，中交地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓重慶中交西南置業(yè)不超過29%的股權(quán)，其旗下操盤的中交·中央公園項目是中交地產(chǎn)占地面積最大的項目。從半年報可以看到，中交地產(chǎn)已為這個項目實際投入58.1億元。轉(zhuǎn)讓股權(quán)之舉，被外界視為中交地產(chǎn)減輕資金壓力之舉。

中交地產(chǎn)緩慢的發(fā)展速度早已不能滿足其做大做強的需要，中交地產(chǎn)對此也有清醒認(rèn)識。在其2016年年中報就表示，公司“整體規(guī)模仍較小，市場占有率及行業(yè)影響力較為有限，需進(jìn)一步加強規(guī)?；l(fā)展，穩(wěn)健、積極擴大經(jīng)營規(guī)模，提升規(guī)模效益?！?/p>

2017年10月，中交地產(chǎn)在其品牌發(fā)布會上喊出了挺進(jìn)“央企前二”的口號。目前，排在全國房企前兩位的央企，一個是保利，一個是中海。在2017年克而瑞發(fā)布的榜單中，保利流量金額逾3000億元，中海逾2000億元。

顯然，挺進(jìn)“央企前二”的主動力并不是中交地產(chǎn)。

●沉寂多年 中交系多次整合收效甚微

關(guān)于中交集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前世今生，還要從十多年前說起。

2007年4月10日，彼時的S*ST的重慶國際實業(yè)投資股份有限公司（以下簡稱重慶實業(yè)）公告宣布了重組事宜。當(dāng)時重慶實業(yè)的實控人為重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司。

當(dāng)年12月，中住地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱中住地產(chǎn)）認(rèn)購了重慶實業(yè)1.61億股，成為控股56.19%的大股東，并將全部優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)通過非公開發(fā)行全部注入重慶實業(yè)，將重慶實業(yè)的主營業(yè)務(wù)調(diào)整為房地產(chǎn)開發(fā)，中住地產(chǎn)完成整體上市。

同時，中住地產(chǎn)大股東中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（簡稱中房集團(tuán)）也成為重慶實業(yè)的實控人。

一年后，中住地產(chǎn)與中國高新、華夏科技、紫薇地產(chǎn)、一心實業(yè)及瀚海貿(mào)易一起，共同認(rèn)購了重慶實業(yè)共計2.2億股股份。

為了避免與中房集團(tuán)旗下另外一家主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中房置業(yè)股份有限公司（簡稱中房股份）同業(yè)競爭，2007年12月和2008年3月，中房集團(tuán)兩次向重慶實業(yè)開具避免同業(yè)競爭的承諾書。中房集團(tuán)彼時承諾用2~3年的時間調(diào)整重慶實業(yè)主營業(yè)務(wù)布局或以其他整合方式徹底解決同業(yè)競爭，并在重慶實業(yè)重組完成后的12個月內(nèi)啟動解決同業(yè)競爭的程序。

而后，ST中房股份于2009年6月開始籌劃重大資產(chǎn)重組，但后因重組方案不成熟與被中止。2010年10月，也就是中房集團(tuán)承諾時限到期之時，避免同業(yè)競爭的承諾內(nèi)容中房集團(tuán)僅部分履行。

2010年，中交集團(tuán)開始整合中房集團(tuán)，中房集團(tuán)以無償行政劃撥方式被并入中交集團(tuán)旗下，中房集團(tuán)成為中交集團(tuán)的全資子公司，而重慶實業(yè)的實控人變更為中交集團(tuán)。很快，由于中房集團(tuán)及中房股份連年虧損的業(yè)績，使得中房集團(tuán)很快成為中交集團(tuán)的“棄子”。2011年3月，中交集團(tuán)成立中交地產(chǎn)有限公司。

2013年1月，中房集團(tuán)將持有中房股份的18.96%全部股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，接盤者為嘉益（天津）投資管理有限公司。至此，重慶實業(yè)成為中房集團(tuán)的“新寵”。

而重慶實業(yè)也先后經(jīng)歷了兩次更名，從“重慶國際實業(yè)投資股份有限公司”變更為“中房重實地產(chǎn)股份有限公司”，再變更至“中房地產(chǎn)股份有限公司”（以下簡稱中房地產(chǎn)）。

2013年的中房地產(chǎn)，上交給中房集團(tuán)的成績單是同比增長33.48%至8.54億元的營收，以及下滑51.8%至6027萬元的凈利潤。在項目數(shù)量上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱其2013年年報發(fā)現(xiàn)，中房地產(chǎn)當(dāng)年在建項目僅有3個，新增項目也僅有3個。

同樣是央企，2013年保利和中海的銷售金額都已在千億元之上。中交內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們也需要規(guī)模。顯然，沒有一張漂亮的成績單就沒辦法向集團(tuán)交差。

2015年3月，中交集團(tuán)成立了中交房地產(chǎn)有限公司，負(fù)責(zé)統(tǒng)管中交集團(tuán)旗下所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在將中交地產(chǎn)有限公司無償劃至中交房地產(chǎn)有限公司之后，中交房地產(chǎn)有限公司成為了地產(chǎn)集團(tuán)。而后，地產(chǎn)集團(tuán)還相繼吸收了中住地產(chǎn)、中交海外以及中房開發(fā)集團(tuán)。

2017年9月，因籌劃購買中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目最后宣告失敗的中房股份，最終更名為現(xiàn)在的“中交地產(chǎn)股份有限公司”。

細(xì)數(shù)歷史，中交系的重組整合已邁過了近十個春秋，而最近的一次重組整合是在今年的8月7日。中交地產(chǎn)對外公告稱，“經(jīng)中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司（即中交集團(tuán)）批準(zhǔn)，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與中住地產(chǎn)擬進(jìn)行吸收合并?！?/p>

在這次合并前，地產(chǎn)集團(tuán)并未直接持有中交地產(chǎn)股份，而是由地產(chǎn)集團(tuán)全資子公司中住地產(chǎn)間接持有中交地產(chǎn)約2.38億股股份，占中交地產(chǎn)股份總數(shù)的53.32%，為其控股股東。

通過這次合并，地產(chǎn)集團(tuán)將直接持有中住地產(chǎn)上述2.38億股，成為中交地產(chǎn)的控股股東，中交地產(chǎn)的實控人也未發(fā)生變化。

對于這次地產(chǎn)集團(tuán)吸收合并中住地產(chǎn)的原因，中交地產(chǎn)解釋為“精簡管理架構(gòu)，提升管理效率，壓縮運營費用”。

中交系多次整合的背后，是中交集團(tuán)在地產(chǎn)板塊寄予的厚望，但連年業(yè)績增長緩慢，讓求規(guī)模心切的中交集團(tuán)把目光瞄向了綠城中國。

●并表綠城 中交業(yè)績實現(xiàn)“大躍進(jìn)”

時間回到2014年12月。中交集團(tuán)以60.15億港元的代價，收購了綠城中國24.288%的股權(quán)，成為綠城的“白武士”。交易完成后，中交集團(tuán)與九龍倉并列成為綠城中國的第一大股東。

這次收購讓中交集團(tuán)在當(dāng)年備受矚目。作為央企巨頭，中交集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)系鐵路、航道、隧道、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理，海洋租賃設(shè)備以及交通基礎(chǔ)設(shè)施投資、城市綜合體開發(fā)運營和房地產(chǎn)開發(fā)運營。

在成為綠城中國第一大股東之后，2015年3月，中交集團(tuán)開始向綠城董事會派遣董事和高管人員。同年5月，中交集團(tuán)增持綠城中國股份至28.912%，晉升為綠城第一大股東。

2015年12月，持股綠城中國的公司CCCG Holding（HK）Limited將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給地產(chǎn)集團(tuán)。此舉使得如今的地產(chǎn)集團(tuán)旗下?lián)碛袃纱笊鲜衅脚_，一是A股上市的中交地產(chǎn)，二是港股上市的綠城中國。

在完成綠城中國和中交地產(chǎn)業(yè)績的實際并表之后，2016年地產(chǎn)集團(tuán)的銷售業(yè)績?yōu)?260億元，成為了僅次于保利和中海的央企第三名。

在“綠城中交化”的疑問中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中交內(nèi)部了解到，中交地產(chǎn)與綠城中國在地產(chǎn)集團(tuán)的架構(gòu)上是平行關(guān)系，除了在個別項目上會有合作外，在業(yè)務(wù)發(fā)展、布局、戰(zhàn)略等諸多方面并不會有太多交集。

不過，同屬于中交系的中交地產(chǎn)、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、中交海外、中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司以及綠城中國之間，再一次出現(xiàn)了同業(yè)競爭的問題。

2017年1月，中交集團(tuán)出具了避免同業(yè)競爭的承諾函。在此之前，中交集團(tuán)已采取了一定措施，包括在2016年2月，地產(chǎn)集團(tuán)曾籌劃將所持有的中交地產(chǎn)100%股權(quán)注入中房地產(chǎn)，但因中交地產(chǎn)債券持有人會議未通過而失?。灰约爸袊唤ㄖ鸩酵顺龇康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；以及不會將綠城注入A股上市公司中房股份（更名后為中交地產(chǎn)）等等舉措。

同時，中交集團(tuán)承諾，中交地產(chǎn)將是中交集團(tuán)在中國內(nèi)地唯一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)平臺，與綠城在資產(chǎn)和業(yè)務(wù)的競爭上保證獨立經(jīng)營自主權(quán)。中交集團(tuán)還承諾，將通過品牌定位劃分、區(qū)域市場劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等措施，避免中交地產(chǎn)與綠城中國之間的同業(yè)競爭問題。另外還承諾其他平臺將陸續(xù)退出房地產(chǎn)開發(fā)市場等。

但實際上，不論是區(qū)域布局還是產(chǎn)品定位，中交集團(tuán)為了保證綠城發(fā)展的相對獨立，要做到完全避免同業(yè)競爭并不容易。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中交地產(chǎn)今年的半年報看到，其報告期內(nèi)土地儲備主要布局在重慶、蘇州、寧波、佛山等32個城市。結(jié)合綠城中國的半年報對比發(fā)現(xiàn)，雙方在舟山、溫州、武漢、天津、嘉興及杭州的城市布局上仍有一定重疊。

以中交地產(chǎn)位于溫州的項目御墅以及綠城同樣位于溫州的留香園項目定位為例，二者皆為高端改善型住宅產(chǎn)品。

“一個（中交地產(chǎn)）是A股，一個（綠城中國）是港股，在監(jiān)管上應(yīng)該會容易些?！敝薪粌?nèi)部對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

對綠城中國而言，中交也是一個穩(wěn)妥的靠山。張亞東在綠城中國半年業(yè)績會上說，“中交是做基礎(chǔ)設(shè)施一級開發(fā)的，綠城是做二級市場開發(fā)的，所以兩者從產(chǎn)業(yè)鏈的角度是一個前后的關(guān)系，這是一個巨大的合作優(yōu)勢。特別是中交將給綠城提供更廣泛的戰(zhàn)略資源，綠城將給中交提供更深度的開發(fā)優(yōu)勢。”

張亞東還透露，中交集團(tuán)與綠城簽訂了一個2500億元的合作協(xié)議，合作項目近30個項目，包括泰國曼谷項目、馬來西亞新山項目、雄安建設(shè)者之家、容東新鎮(zhèn)項目、宜昌南靈小鎮(zhèn)項目、廬山西海項目、川菜小鎮(zhèn)等。

關(guān)于該協(xié)議的細(xì)節(jié)，中交內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“這個協(xié)議主要會由集團(tuán)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，不僅僅有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還有包括疏浚集團(tuán)在內(nèi)其他一些業(yè)務(wù)也會跟綠城有些合作?！辟Y料顯示，中交疏浚集團(tuán)主要經(jīng)營疏浚業(yè)務(wù)、吹填業(yè)務(wù)、浚前浚后服務(wù)、環(huán)保海工業(yè)務(wù)，其官網(wǎng)介紹為“中國交建旗下最具國際競爭力的業(yè)務(wù)板塊之一”。

可以肯定的是，中交集團(tuán)旗下的很多優(yōu)質(zhì)資源都在向綠城中國傾斜。在人事上，中交集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)都在向綠城中國派遣人員，也因此可以明確，在綠城中國未來的發(fā)展上，中交集團(tuán)會與地產(chǎn)集團(tuán)在人事、業(yè)務(wù)上都會在管理上有一定交叉。

不過，“綠城仍相對獨立，尤其在業(yè)務(wù)上在哪兒拿地，拿不拿地，中交并不會過多干預(yù)?！逼鋬?nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“綠城對中交來講很重要，把中交地產(chǎn)的業(yè)績和綠城的業(yè)績加在一起，基本上就等于地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)績了?！?/p>

今年上半年，在將中交地產(chǎn)與綠城中國的銷售業(yè)績合計后，地產(chǎn)集團(tuán)上半年業(yè)績約814億元，在克而瑞今年上半年發(fā)布的百強房企流量金額榜單上，中交集團(tuán)在地產(chǎn)板塊的成績排名一躍躋身第12位。

再看克而瑞最新公布的《2018年1~8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》。榜單顯示，綠城中國以910.3億元的流量金額排在第17位，中交地產(chǎn)以161.6億元的流量金額排在第87位。兩者相加的總額為1071.9億元，這個數(shù)字可以排在該排行榜的第11位。而同期，保利地產(chǎn)的流量金額達(dá)2662億元，中海地產(chǎn)的流量金額為1741.3億元。中交與中海之間尚有近700億元的差距。

在挺進(jìn)“央企前二”的目標(biāo)下，中交集團(tuán)給綠城的2500億元“大禮包”來得正是時候。

中交地產(chǎn)系大事記

2007年12月 中住地產(chǎn)收購重慶實業(yè)56.19%，成為第一大股東

2008年12月 中房集團(tuán)成為重慶實業(yè)實控人

2010年8月 中交集團(tuán)吸收合并中房集團(tuán)

2011年3月 中交集團(tuán)成立中交地產(chǎn)有限公司

2012年12月 重慶實業(yè)更名為中房重實

2013年1月 中房集團(tuán)轉(zhuǎn)讓中房股份

2013年11月 中房重實更名為中房地產(chǎn)

2014年12月 中交集團(tuán)收購綠城中國股份

2015年3月 中交集團(tuán)成立中交房地產(chǎn)有限公司

2015年5月 中交集團(tuán)增持綠城股份成為第一大股東

2015年5月 中交地產(chǎn)有限公司無償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)有限公司

2016年6月 中交房地產(chǎn)有限公司更名為中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

2015年7月 中住地產(chǎn)從中房集團(tuán)無償劃轉(zhuǎn)至地產(chǎn)集團(tuán)

2015年9月 中交海外房地產(chǎn)有限公司在新加坡注冊成立

2015年11月 中房集團(tuán)被無償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)集團(tuán)

2015年12月 中交房地產(chǎn)集團(tuán)間接持有綠城中國股份

2016年6月 中房地產(chǎn)宣布重組失敗

2017年10月 中房股份更名為中交地產(chǎn)

2018年8月 中交房地產(chǎn)集團(tuán)吸收合并中住地產(chǎn)