證券時報：房租異常上漲意味著房價拐點(diǎn)臨近

在房價漲幅從嚴(yán)管控同時，房租漲幅異軍突起，這不僅嚴(yán)重阻礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也意味著樓市拐點(diǎn)臨近。

眾所周知，房租和房價構(gòu)成住房市場價格指標(biāo)。房租異常上漲，背后有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

一是房租異常上漲意味著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的動搖。住房租賃市場主要滿足低收入人群住房需求。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，低收入人群提供了社會生活和生產(chǎn)需要的主要勞動力，也是小微企業(yè)雇傭的主力。但房租的異常上漲，意味著低收入人群的固定支出比例將會明顯上升，進(jìn)而擠壓生活質(zhì)量。這勢必產(chǎn)生兩個選擇，一是低收入人群工資上漲，以抵消房租上漲壓力；二是用腳投票，離開城市。任何一個選擇都會導(dǎo)致城市生活成本和小微企業(yè)經(jīng)營成本上升，削弱城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。

二是房租異常上漲消耗了創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新動力。我國創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新動力在于青年人群。在青年人群主要流向的熱點(diǎn)城市，房價高不可攀，租房成為各種“北漂”的主要依賴。在房租相對房價可接受的情況下，青年人還可以揮灑青春，熱衷于創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新?？梢坏┓孔獬蔀椴豢沙惺苤兀^的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新將成為囈語。房租與距離的此消彼漲，青年人將遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，夢想也將遠(yuǎn)去，這種社會現(xiàn)象不能不引起國人深思。

三是房租異常上漲背后顯然有推手。應(yīng)該說，我國住房租賃市場雖然發(fā)展不完善，但相對于新房市場而言，屬于一個更接近于完全競爭的市場。相對完全競爭的市場，房租上漲主要取決于市場供求關(guān)系，沒有一方能夠左右房租走向。除非一種有形力量改變了住房租賃市場供求關(guān)系，將完全競爭的市場關(guān)系變?yōu)閴艛嗟幕蚬杨^式的競爭，因而市場均衡價格上升。這些年，住房中介市場迅猛發(fā)展，以及住房中介與資本融合，創(chuàng)造了改變住房租賃市場供求力量的重要條件。過去，“首付貸”、“過橋貸”等，都是住房中介圍繞金融領(lǐng)域所謂的創(chuàng)新，對市場的影響有著放大效應(yīng)。房東將住房交予中介享受房租大幅上漲的喜悅時，切莫不要忘記房租對低收入人群的擠出效應(yīng)，最終將極大傷害自身的福祉。

房租異常上漲很可能表明房價即將面臨拐點(diǎn)。當(dāng)前我國熱點(diǎn)城市房租異常上漲，雖然有房價高位運(yùn)行對房租的拉動作用，也有房地產(chǎn)調(diào)控措施對房價上漲的抑制作用，但更多可能是房價上漲動力衰減的信號。

這主要是因?yàn)椋阂皇欠孔猱惓Ｉ蠞q將動搖高房價基礎(chǔ)。房價和房租之間存在租售比關(guān)系，這也是衡量房價是否合理的重要標(biāo)志。近年來我國房價持續(xù)大幅上漲，租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理水平。應(yīng)該看到，在本輪房租異常上漲前，房租雖然連續(xù)上漲，但在可承受范圍，反映出居民收入上漲的現(xiàn)實(shí)。在高房價對低收入人群擠出的同時，房租異常上漲將加速對低收入人群的擠出，勢必導(dǎo)致城市人口增長放緩，甚至出現(xiàn)凈下降，這將明顯動搖房價上漲的基礎(chǔ)。

二是房租異常上漲反映出炒房動力衰減。我國存在根深蒂固的炒房慣性。與炒房動輒數(shù)十萬元、數(shù)百萬元盈利，房租上漲所能帶來的盈利空間有限。這在某種程度上反映出我國炒房動力的衰減。

三是房租異常上漲并不能形成購房動力。在房租異常上漲時，將自然而然思考房租是否會形成購房動力。這種可能性是存在的，但在房價連續(xù)高位上漲的今天，這種可能性又是微乎其微的。無法承受高房價的低收入人群，絕無可能因?yàn)榉孔馍蠞q而即時獲得購房能力。

建設(shè)完善的住房租賃市場已是刻不容緩。我國住房租賃市場發(fā)展嚴(yán)重滯后于商品房市場，不僅表現(xiàn)在住房租賃市場制度的不完善，而且也反映在租戶的權(quán)益難以保障。熱點(diǎn)城市住房租賃市場對城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展至關(guān)重要，急需采取有效管控措施，平抑住房租賃價格的不合理上漲。就住房供求而言，即使在熱點(diǎn)城市，所謂供求矛盾，更多是市場交易量而言，很多數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源于臆測，沒有科學(xué)和客觀的調(diào)查。地方政府急需推出住房租賃市場管理?xiàng)l例，必要時對住房中介提起反壟斷調(diào)查，征收住房空置稅，既要防止房價上漲，也要防止房租不合理上漲，嚴(yán)厲打擊房租背后存在的各種炒作力量，有效引導(dǎo)市場預(yù)期。同時，要積極發(fā)展公租房，推進(jìn)長租市場發(fā)展，有效保護(hù)租戶的權(quán)益，讓城市成為容納青春與夢想的花園，成為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱土。