濱江集團(tuán)：上半年銷售額、營收再創(chuàng)新高 資金充沛加速布局杭州

8月24日，濱江集團(tuán)在上海拿下的首個(gè)項(xiàng)目——位于寶山區(qū)大場鎮(zhèn)的濱江公園壹號(hào)即將迎來開盤。此時(shí)，距離其摘下該地塊將近3年時(shí)間。據(jù)悉，該項(xiàng)目開盤均價(jià)約5.3萬元/平方米，推出734套房源，而認(rèn)籌首日，即已吸引超千人客戶到訪。愿意花時(shí)間對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行精雕細(xì)琢，這正是濱江集團(tuán)的風(fēng)格。

一直以來，濱江并不刻意強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，認(rèn)為只有精雕細(xì)琢，才能做出品質(zhì)和口碑，才能贏得客戶信賴、行業(yè)尊重和市場地位。

8月21日，濱江集團(tuán)發(fā)布2018年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額405.5億元，同比增長81%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.5億元，同比增長92.3%。銷售額和營業(yè)收入再創(chuàng)新高。

下半年一貫是房企推盤的高峰期，按照濱江集團(tuán)目前的發(fā)展速度，特別是隨著上海濱江公園壹號(hào)等高貨值項(xiàng)目的入市，今年濱江集團(tuán)將大概率完成千億元的銷售目標(biāo)。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健銷售同比增長超八成

與多數(shù)龍頭房企一樣，濱江集團(tuán)在銷售額方面再創(chuàng)新高。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額405.5億元 ，同比增長81%。而去年全年，濱江集團(tuán)合約銷售金額為615億元?？硕?018上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，濱江集團(tuán)名列第32位，較2017年全年上升2個(gè)位次。

在銷售額再創(chuàng)新高的同時(shí)，濱江集團(tuán)的營業(yè)收入也大幅增長。上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.5億元，同比增長92.3%。分行業(yè)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入94.8億元，占比99.3%；酒店業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入0.7億元，占比0.7%。房地產(chǎn)業(yè)仍然是濱江集團(tuán)的支柱業(yè)務(wù)。

值得注意的是，作為濱江集團(tuán)近兩年重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)之一的代建代銷業(yè)務(wù)，上半年也取得了不錯(cuò)的成績。上半年，濱江集團(tuán)的代建代銷業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.1億元，同比增長58.8%，在總營業(yè)收入中占比達(dá)到4.3%。

據(jù)了解，近年來，濱江集團(tuán)通過代建業(yè)務(wù)收取銷售額4%~6%管理費(fèi)的同時(shí)，向外輸出品牌和管理，進(jìn)而擴(kuò)大銷售規(guī)模、提升行業(yè)地位。此前，濱江集團(tuán)曾將其定位為“與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并行”。濱江集團(tuán)2017年年報(bào)也顯示，其在當(dāng)年確認(rèn)管理收入4億元。

濱江集團(tuán)在2018年半年報(bào)中也指出，濱江的項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目相比，在售價(jià)上普遍較周邊項(xiàng)目有10%以上的溢價(jià)，二手房的溢價(jià)率甚至在20%以上，這正是其品牌和口碑受市場認(rèn)可的表現(xiàn)。

通過代建代銷輸出品牌和管理，在拓展濱江品牌知名度的同時(shí)，無疑將對(duì)增加其收入和利潤起到積極作用。

品牌的認(rèn)可度，最直接的體現(xiàn)就是利潤率。毛利率方面，上半年濱江集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)到27.5%，雖較去年同期有小幅下滑，但這一毛利率水平在龍頭房企內(nèi)部仍處于高位。而分區(qū)域看，杭州地區(qū)的毛利率最高，達(dá)到28.7%。

不過，在銷售金額和營業(yè)收入均創(chuàng)新高的同時(shí)，上半年濱江集團(tuán)的歸母凈利潤卻出現(xiàn)了一定程度的下滑。半年報(bào)顯示，上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸母扣非凈利潤5.4億元，同比下滑20.3%。不過值得注意的是，去年同期濱江集團(tuán)雖然實(shí)現(xiàn)歸母扣非凈利潤6.8億元，但卻通過處置旗下濱江物業(yè)給大股東實(shí)現(xiàn)2.58億元的投資收益。

此外，在財(cái)務(wù)穩(wěn)健性指標(biāo)方面，截至期末，濱江集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率同比上升7.8個(gè)百分點(diǎn)，至77.2%，但這一負(fù)債率水平仍明顯低于行業(yè)龍頭企業(yè)；有息負(fù)債占凈資產(chǎn)的比率為1.35,扣除貨幣資金的有息負(fù)債占凈資產(chǎn)的比率為0.73,仍處于行業(yè)較低水平；持有貨幣資金91.6億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的16.9億元。

深耕浙江半年新增土儲(chǔ)290萬平方米

濱江集團(tuán)前身于1992年成立于杭州，后于1996年由集體所有制企業(yè)改制而來，并于2008年在深交所上市，是名副其實(shí)的老牌浙系房企。

作為杭州本土房企的濱江集團(tuán)，杭州在濱江集團(tuán)的戰(zhàn)略版圖中有著極為重要的作用。

半年報(bào)顯示，上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.5億元，同比增長92.3%。其中，僅杭州一個(gè)城市就貢獻(xiàn)了85.2億元的營業(yè)收入，同比增長87.6%，在總營業(yè)收入中占比達(dá)到89%，較去年同期91%的營收占比小幅下滑2個(gè)百分點(diǎn)。

做大規(guī)模，土地是糧食，決定著企業(yè)未來增長空間。在銷售額和營業(yè)收入大幅上漲的同時(shí)，特別是以杭州為代表的熱點(diǎn)二線城市樓市走強(qiáng)的背景下，濱江集團(tuán)也自然而然地加大了拿地?cái)U(kuò)張規(guī)模的步伐。

半年報(bào)顯示，上半年濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積290萬平方米，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年全年220萬平方米的新增規(guī)劃建筑面積。

而在杭州市場，僅上半年濱江集團(tuán)就通過公開市場競拍或股權(quán)收購等方式，新增項(xiàng)目8個(gè)，而去年全年，濱江集團(tuán)在杭州也只拿下9個(gè)項(xiàng)目。

此外，據(jù)悉，目前濱江集團(tuán)在杭州當(dāng)?shù)剡€有多個(gè)舊改、合作和代建項(xiàng)目正在洽談之中，一旦這些項(xiàng)目落地，將進(jìn)一步夯實(shí)濱江集團(tuán)在杭州的市場地位。

可以看出，濱江集團(tuán)在土儲(chǔ)規(guī)模保持快速增長的同時(shí)，對(duì)大本營杭州格外重視。而杭州樓市的成交數(shù)據(jù)，也在一定程度上印證了濱江集團(tuán)深耕杭州的合理性。

數(shù)據(jù)顯示，2012年到2017年，杭州商品住宅成交面積、成交金額年均增長率分別為10.5%、21.4%，保持良好的增長態(tài)勢。雖然在一系列調(diào)控政策下，杭州商品住宅成交量下滑19.5%，但月均成交面積達(dá)到95.2萬平方米。而進(jìn)入2018年，杭州在1月份商品住宅實(shí)現(xiàn)126萬平方米的成交量后，月成交量總體呈現(xiàn)下降趨勢。前5個(gè)月，杭州商品住宅月均成交量約84萬平方米。

而在庫存端，至5月末，杭州商品住宅庫存僅有262萬平方米，環(huán)比下滑3%、同比下滑49%。這意味著杭州商品住宅的去化周期僅約2.9個(gè)月。

此外，多位市場分析人士也表示，隨著以阿里巴巴等企業(yè)為代表的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，特別是2022年杭州亞運(yùn)會(huì)的臨近，杭州地鐵、道路等配套設(shè)施的日益完善，以及城中村改造的推進(jìn)，杭州的城市面貌將明顯改善，國際地位將顯著提升，并將在較長時(shí)期內(nèi)始終保持著經(jīng)濟(jì)活力，以及對(duì)外來人口的吸引力。這也將有力支撐杭州未來房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

濱江集團(tuán)董事長戚金興此前曾表示，作為杭州本土房企的領(lǐng)頭雁，濱江將采取“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關(guān)注大灣區(qū)、中西部、京津冀重點(diǎn)城市”的“雁型布局”策略，將杭州作為濱江的主戰(zhàn)場。

按照戚金興的規(guī)劃，濱江集團(tuán)今年將力爭在杭州實(shí)現(xiàn)300億元的銷售目標(biāo)，在5個(gè)重點(diǎn)城市各實(shí)現(xiàn)60億元銷售額，在10個(gè)富裕縣市各實(shí)現(xiàn)30億元銷售額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

而隨著杭州正逐漸兌現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)以及亞運(yùn)會(huì)的利好，濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備的價(jià)值也將逐漸放大。按照當(dāng)前的發(fā)展速度，濱江集團(tuán)將大概率實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

頻頻增持對(duì)未來發(fā)展信心

今年6月9日，濱江集團(tuán)曾發(fā)布一則《關(guān)于控股股東增持公司股票計(jì)劃實(shí)施完成的公告》，公告稱，至6月8日，控股股東“濱江控股”關(guān)于增持公司股份的計(jì)劃已經(jīng)實(shí)施完畢。據(jù)悉，去年6月，濱江集團(tuán)曾發(fā)布公告稱，濱江控股將計(jì)劃在12個(gè)月內(nèi)擇機(jī)增持公司股份，累計(jì)增持金額不低于5億元。

據(jù)了解，在該計(jì)劃實(shí)施期間，濱江控股采用集合競價(jià)方式共增持公司股份約6819萬股，增持金額約5.01億元，增持股份占公司總股本的2.1915%。以此測算，濱江控股增持成本約7.33元/股。

一般來說，控股股東增持上市公司股份，主要出于幾種因素：一種是基于對(duì)控股權(quán)的考慮；一種是基于市值維護(hù)的目的；一種是股價(jià)被低估，基于價(jià)值的重新認(rèn)識(shí)而進(jìn)行的長期投資。

不過，濱江控股在增持前，在公司內(nèi)已牢牢占據(jù)控股地位。因此，其前后斥資5億元增持上市公司股份，更多是基于對(duì)企業(yè)未來發(fā)展前景的信心和價(jià)值的認(rèn)可的考慮。

實(shí)際上，從近半年來濱江集團(tuán)在低成本融資、斥巨資拿地等方面的動(dòng)作，能看出濱江集團(tuán)的這種信心。

3月份，濱江集團(tuán)成功發(fā)行21.8億元的中票，利率僅為6.4%。在資金成本走高的大背景下，濱江集團(tuán)能低成本獲得超過20億元的融資，正是市場對(duì)其財(cái)務(wù)穩(wěn)健的認(rèn)可。

半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，濱江集團(tuán)共申請(qǐng)銀行授信總額度469.48億元，期末授信額度已使用110.83億元，剩余信用額度358.65億元。負(fù)債率為77.2%，在行業(yè)內(nèi)處于低位，還有一定的加杠桿空間。同時(shí)，濱江集團(tuán)還按時(shí)償還銀行貸款33.89億元。而聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司此前也將公司的主體長期信用等級(jí)維持在AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

在大手筆融資的同時(shí)，濱江集團(tuán)在土地市場也在斥巨資拿地。

上半年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約290萬平方米，已遠(yuǎn)超去年全年220萬平方米的新增規(guī)劃建筑面積。當(dāng)然，在調(diào)控不斷深入的背景下，各房企比拼的不是誰拿的地多，而是誰拿的地風(fēng)險(xiǎn)更低。

上半年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約290萬平方米，平均樓面價(jià)1.38萬元/平方米，預(yù)估平均售價(jià)2.86萬元/平方米。在土地分布上，不僅有杭州這類熱點(diǎn)二線城市，還有嘉興、湖州等環(huán)滬都市圈。

可以說，以濱江集團(tuán)的口碑和品牌影響力，其土地雖然“拿得多”，但拿的地好、拿的地便宜，成本完全可控。

4個(gè)月前，濱江集團(tuán)董事長戚金興表示，濱江的品牌好不好，能從四個(gè)指標(biāo)得出結(jié)論：一是一手房去化比別人快，溢價(jià)率在10%以上；二是濱江二手房價(jià)格漲幅比周邊二手房漲幅高10%以上，有時(shí)甚至能達(dá)到20%；三是濱江二十年來與行業(yè)前20名的房企幾乎都有合作，行業(yè)內(nèi)對(duì)濱江的認(rèn)可度是很高的；四是濱江的房子交付后幾乎零投訴，這在業(yè)內(nèi)是少有的。

而在戚金興眼中，在綠城歸入央企后，濱江要當(dāng)仁不讓地努力成為杭州樓市“一哥”，目標(biāo)是在杭州做到品牌第一、規(guī)模第一、銷售第一。

從濱江集團(tuán)半年報(bào)的主要指標(biāo)來看，戚金興和濱江的自信，是有道理的。