證券時(shí)報(bào)：資本介入租房市場應(yīng)緊急剎車

最近一段時(shí)間，各大城市特別是一線城市房租不斷上漲備受關(guān)注。媒體報(bào)道顯示，今年前7個(gè)月，北京、上海、深圳等城市房租總體漲幅超過兩位數(shù)，局部地區(qū)甚至出現(xiàn)了50%～100%的非正常上漲。房租上漲原因是多方面的，而社會資本大規(guī)模介入之后對原有租房市場秩序的沖擊，正成為新的矛盾焦點(diǎn)所在。

很長一段時(shí)間內(nèi)，散租在我國住房租賃市場占據(jù)著主導(dǎo)地位，大量個(gè)別的出租人和大量個(gè)別的承租人自由交易，市場處于自由競爭狀態(tài)。與歐美一些城市政府干預(yù)租賃市場產(chǎn)生的種種嚴(yán)重弊端相比，我國的住房租賃市場靈活、高效、公平。盡管此前十余年房租整體上漲甚至在某個(gè)階段漲幅很大，但它主要反映貨幣和經(jīng)濟(jì)宏觀層面的問題，微觀層面上看，非市場因素干擾少，市場運(yùn)行良好。

但這一高效靈活的市場近年來有逐漸被人為破壞的危險(xiǎn)。在“租售并舉”的大背景下，行政之手開始介入住房租賃市場，相繼出臺政策，鼓勵(lì)發(fā)展所謂的長租公寓即是其中內(nèi)容之一。在政策支持之下，開發(fā)商、地產(chǎn)中介、金融資本等三路資本開始大規(guī)模地介入住房租賃市場。它們要么整租城中村進(jìn)行再包裝，要么是集中控制一片房源，要么控制分散的房源并通過互聯(lián)網(wǎng)形成統(tǒng)一供應(yīng)，成為“出租大戶”、超級“二房東”，散租占絕對主導(dǎo)地位的市場結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，其巨大的負(fù)面影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

長租公寓對租房市場的負(fù)面影響有三：一是在房主和租戶之間，憑空多出一個(gè)從中食利的中間環(huán)節(jié)；二是長租公寓經(jīng)營者為了盡快搶占市場份額或?yàn)榱巳偼顿Y人，瘋狂開展“跑馬圈地”，哄抬底租，并大幅提高轉(zhuǎn)租價(jià)格獲利；三是各類二房東們在特定區(qū)域內(nèi)基本壟斷了可租房源，形成了對租戶的不對稱優(yōu)勢，由此形成壟斷價(jià)格，成為剝削者。

國家“租購并舉”政策本意是在高房價(jià)之下讓無力購房者通過租賃方式解決居住問題，但有關(guān)部門和一些城市曲解了“租購并舉”原意，制定的政策不但沒有解決問題，反而加劇了中低收入者的住房困難。

意圖解決散租市場租賃合同不穩(wěn)定、租期短等問題，是鼓勵(lì)發(fā)展長租公寓的理由之一。散租市場之所以租期短、漲租頻繁，是供求關(guān)系和貨幣因素的雙重作用的結(jié)果，培植一個(gè)“二房東”不可能改變供求格局，更無法影響貨幣供給，錯(cuò)誤理解問題背后的原因，以人為的微觀干預(yù)政策來解決宏觀問題，除了增加一個(gè)額外的中間層，加重人們負(fù)擔(dān)，不可能改變房租的運(yùn)行趨勢。

發(fā)展規(guī)?；某鲎馄髽I(yè)，是鼓勵(lì)發(fā)展長租公寓的另一個(gè)理由。不得不指出的是，政策制定者缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，房屋租賃不是制造業(yè)，何來規(guī)模效應(yīng)？“二房東”的價(jià)值本來就令人懷疑，通過政策來鼓勵(lì)規(guī)?；?jīng)營的“二房東”更是匪夷所思，其唯一的結(jié)果就是引發(fā)市場力量失衡，在城市弱勢人群傷口上再撒一道鹽。

提高租賃市場層次和服務(wù)水平，是發(fā)展長租公寓的第三個(gè)理由，這一理由同樣不能成立。如果居民收入提高，從而提高了對租住房的品質(zhì)要求，那么它就會導(dǎo)致高質(zhì)量好環(huán)境房屋租金上漲和低質(zhì)量房屋租金下降，這將自動(dòng)引導(dǎo)市場升級。通過外力強(qiáng)行提高住房品質(zhì)，只會造成供求錯(cuò)位，不但不能為低收入階層解決租房問題，反而是斷其生路。今年6月份，某龍頭房企進(jìn)駐富士康周邊城中村進(jìn)行改造，引發(fā)了富士康員工的巨大恐慌，就反映出對這種“高品質(zhì)”住房的需求實(shí)際上并不存在，只能讓消費(fèi)者無所選擇而被迫接受。
當(dāng)然，一些城市之所以熱衷于以提升居住環(huán)境為由支持企業(yè)搞長租公寓，背后很可能隱藏著不便明說的驅(qū)趕“低端人口”的動(dòng)機(jī)。

目前，局部地區(qū)房租失控式上漲，僅僅是各路資本進(jìn)入租房市場的一個(gè)短期負(fù)面效應(yīng)。有人預(yù)測，2019～2020年全國長租公寓的規(guī)模將達(dá)到3000萬間，如果政策上不改弦更張，資本在租房市場的力量將越來越大，一個(gè)高效的自由交易市場有演變成“超級二房東”橫行的壟斷市場的危險(xiǎn)，屆時(shí)租房市場將很可能重蹈房地產(chǎn)市場的覆轍。

政策制定者應(yīng)該意識到，“租購并舉”要想發(fā)揮作用，核心是提供增量可出租房源，除此之外的任何政策措施都會無一例外地讓矛盾更加激化，培植一批超級“二房東”無異于與虎謀皮。當(dāng)下的政策亟待修正，2017年住建部起草的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）中第五條中“鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃籌集房源”的內(nèi)容應(yīng)果斷取消。第十六條中規(guī)定“自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記”，也應(yīng)該改為“自然人轉(zhuǎn)租住房不得高于一定規(guī)模”。

有關(guān)部門應(yīng)該做到以人為本，回歸基本常識，總之，鼓勵(lì)資本進(jìn)入存量租房市場的政策應(yīng)該緊急剎車。

（證券時(shí)報(bào)記者 黃小鵬）