華夏幸福：百億賣股后又發(fā)百億債 資金饑渴度博弈融資難度

每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

距離平安資管138億元入股僅一個月，華夏幸福8月14日晚再次公布大手筆融資預(yù)案，擬發(fā)行不超過100億元公司債券，期限不超過7年。

此次融資將用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動資金等，若成功發(fā)行，將極大緩解華夏幸福的資金壓力。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至3月31日，華夏幸?？傎Y產(chǎn)合計約3756.3億元，負(fù)債合計約3054.6億元。而根據(jù)華夏幸福此前對平安資管所做的業(yè)績承諾：從2018年起，連續(xù)三年凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即不低于114億元、144億元、180億元。

簡單來說，就是雙方對賭，未來三年實現(xiàn)利潤翻倍。

華夏幸福近年利潤情況

“在當(dāng)前資金面較緊的背景下，100億元公司債仍然算比較大的規(guī)模，只有在企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r得到投資者認(rèn)可的情況下才能順利推行。”一位不愿具名的投行人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

多元融資背后的資金渴求

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理，華夏幸福今年上半年曾多次發(fā)債。

5月31日，華夏幸福發(fā)布公告稱，已發(fā)行30億元公司債券，最終票面利率6.8%。6月21日，華夏幸福宣布完成發(fā)行第二期20億元公司債券，最終票面利率7.15%，期限4年。但除此之外，華夏幸福也曾在7月遭遇40億元私募債券發(fā)行“中止”的情況。

據(jù)國盛固收研究報告顯示，隨著融資渠道受限、融資額度趨緊，融資成本明顯有攀升趨勢。其中，64家樣本平均融資成本為5.95%，前20名公司平均融資成本為4.93%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，1～6月，房企銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力加大，融資需求上漲，在規(guī)模化競爭格局下，房企對資金的需求更加迫切。但隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金流入房地產(chǎn)市場，企業(yè)融資難度越來越大。

實際上，華夏幸福一直在嘗試各種融資方式，除公司債券外，還包括中期票據(jù)、超短期融資券、PPP資產(chǎn)證券化等多種，以及通過向信托公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的形式獲得融資。

8月14日，華夏幸福發(fā)布公告，全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬以5.33億元收購文安孔雀城45.45%股權(quán)。實際上，去年9月，京御地產(chǎn)、文安孔雀城與建信信托簽署《增資擴(kuò)股協(xié)議》，建信信托向文安孔雀城實際增資5億元，持有文安孔雀城45.45%股權(quán)。8月14日，京御地產(chǎn)從建信信托手中以5.33億元回購股權(quán)，年利息率約6.6%。

不斷發(fā)債的背后，是華夏幸福內(nèi)部資金壓力和快速異地擴(kuò)張帶來的對資金的渴求。

根據(jù)已披露的一季報，華夏幸?，F(xiàn)金額為480億元，而去年底為681億元；應(yīng)收賬款為243億元，而去年年底為189億元，應(yīng)收賬款中大部分是地方政府需要付給華夏幸福的園區(qū)服務(wù)費用。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合梳理華夏幸福財報發(fā)現(xiàn)，2017年，華夏幸福經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-162.28億元，與2016年77.63億元相比減少239.91億元，呈現(xiàn)大額凈流出，近3年首次為負(fù)。到今年第一季度，華夏幸福經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-96.03億元，再次出現(xiàn)大額凈流出。

2018年第一季度，華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率為81.32%，而截至2015年末、2016年末和2017年末，這組數(shù)值分別為84.80%、84.78%、81.10%。根據(jù)公告，華夏幸福通過拓寬中長期融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險，并將部分公司債募集資金用于償還有息債務(wù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在華夏幸福發(fā)行的公司債券中，到期日大多集中在2019～2022年，其中2021年為公司債券到期日最為集中的年份。

根據(jù)大公國際對華夏幸福的最新評級，維持債項信用等級為AAA，維持公司主體信用等級為AAA，評級展望維持穩(wěn)定。

華夏幸福未到期債券情況

產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)回款速度影響現(xiàn)金流

今年4月，華夏幸福曾在回復(fù)上交所對其資金狀況問詢時坦言，產(chǎn)業(yè)新城應(yīng)收賬款金額大，回收周期長。華夏幸福2017年度產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)結(jié)算收入為284.6億元，但應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款項期末余額為185.33億元，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，這也在一定程度上給企業(yè)帶來不小資金壓力。

實際上，自2016年以來，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，相應(yīng)貨幣資金、存貨、應(yīng)收賬款等增加，而園區(qū)開發(fā)支出現(xiàn)金流量較大、業(yè)務(wù)回款受支付時點影響較大、短期內(nèi)回款速度較慢等特點，也成為華夏幸福經(jīng)營活動現(xiàn)金流呈大額流出的最主要因素。

“華夏幸福的核心業(yè)務(wù)歸根到底就是兩塊，即產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)和園區(qū)住宅開發(fā)。”此前，華夏幸福董秘林成紅曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋，產(chǎn)業(yè)新城不同于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其結(jié)算會發(fā)生一定的延期。

據(jù)了解，2017年華夏幸福的應(yīng)收賬款為189億元，其中90%以上為政府應(yīng)支付的園區(qū)結(jié)算收入。

林成紅指出，該部分應(yīng)收賬款的期限基本為一年。“政府是分期支付的，只要有增量，政府就會優(yōu)先安排支付。”

在與政府合作的PPP模式中，華夏幸福需要在前期墊付建設(shè)資金，然后通過園區(qū)配套住宅銷售回款，回款部分繼續(xù)支持園區(qū)建設(shè)，同時根據(jù)與政府協(xié)議約定的結(jié)算期逐年結(jié)算，從而實現(xiàn)對園區(qū)的滾動開發(fā)建設(shè)。

不可否認(rèn)的是，華夏幸福對產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)在異地復(fù)制的投入不斷加大，而土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期業(yè)務(wù)投入同時也占用了大量資金。

隨著市場逐漸理性，華夏幸福上半年銷售額出現(xiàn)小幅增長。根據(jù)已公布的第二季度經(jīng)營簡報，華夏幸福實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額300.19億元，增長同比57.91%；園區(qū)結(jié)算收入49.28億元，同比減少約45%。