香港樓市出招？今天起香港銀行大幅提高按揭利率，行業(yè)預(yù)計(jì)這才是開(kāi)始

但凡難的，還要讓它更難，時(shí)隔5年，這個(gè)全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市再次上調(diào)按揭利率10個(gè)基點(diǎn)，自此，香港或?qū)⒏鎰e低息時(shí)代。

今日起，香港三大發(fā)鈔銀行匯豐控股、中銀香港和渣打香港，將提高與香港銀行間利率掛鉤的按揭貸款利率上限至2.35%，提高以最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)的按揭利率至2.25%，多家香港商業(yè)銀行跟隨。

此前，與最優(yōu)惠貸款利率掛鉤的按揭利率定價(jià)為2.15%，這意味著此次利率的上調(diào)幅度為10個(gè)基點(diǎn)，而香港銀行業(yè)上次上調(diào)按揭利率10個(gè)基點(diǎn)的時(shí)間還是在五年前。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間香港按揭利率仍將繼續(xù)上升，其中，瑞銀預(yù)計(jì)將上升50～75個(gè)基點(diǎn)。

按揭利率或?qū)⒗^續(xù)上漲

日前，香港三大發(fā)鈔銀行匯豐控股、中銀香港和渣打香港表示，將從今天（8月13日）開(kāi)始提高與香港銀行間利率掛鉤的按揭貸款利率上限至2.35%，以最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)的按揭利率將提高至2.25%。隨后，多家香港商業(yè)銀行也宣布調(diào)高按揭利率，幅度與三家發(fā)鈔銀行相同。

此前，與最優(yōu)惠貸款利率掛鉤的按揭利率定價(jià)為2.15%，這意味著此次利率的上調(diào)幅度為10個(gè)基點(diǎn)。香港銀行業(yè)上次對(duì)按揭利率進(jìn)行如此幅度調(diào)整的時(shí)間是2013年3月。

香港一位地產(chǎn)中介工作人員表示，此次按揭利率上調(diào)總體影響不大，每100萬(wàn)按揭，每個(gè)月的月供壓力增加100元左右。

日前，瑞銀發(fā)表研究報(bào)告，稱(chēng)香港房?jī)r(jià)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)，過(guò)往房?jī)r(jià)下跌主要由于經(jīng)濟(jì)沖擊引發(fā)，而該行預(yù)期貿(mào)易摩擦將令香港GDP增長(zhǎng)中期下跌0.5～0.8個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)地和香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)弱，將影響香港就業(yè)市場(chǎng)。香港房?jī)r(jià)年初至7月底升幅達(dá)14%，銷(xiāo)售同比上升11%，香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差將令樓市表現(xiàn)脆弱，維持預(yù)測(cè)香港房?jī)r(jià)由目前至明年底將跌5～10%。

瑞銀預(yù)測(cè)，未來(lái)一段時(shí)間的按揭利率將上升50～75個(gè)基點(diǎn)，而且并未完全考慮貿(mào)易摩擦對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的影響。

此前，星展銀行（DBS）表示，隨著美國(guó)信貸成本的增加，香港主要商業(yè)銀行設(shè)定的基準(zhǔn)貸款利率可能會(huì)“隨時(shí)上升”。

香港金融管理局也表示，設(shè)定按揭利率是銀行自身的商業(yè)決策，伴隨美國(guó)貨幣環(huán)境逐步正?；?，香港利率水平將跟隨美息向上，各界需要小心管理利率和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

香港按揭產(chǎn)品靈活多變

香港金融市場(chǎng)發(fā)展成熟，金融產(chǎn)品豐富。因此，和內(nèi)地按揭不同，香港銀行往往有多種按揭相關(guān)產(chǎn)品。

券商中國(guó)記者看到，中銀香港、渣打香港等均有多種靈活多變的按揭產(chǎn)品。

以中銀香港多個(gè)特色按揭計(jì)劃中的“置理想”按揭計(jì)劃為例，該按揭計(jì)劃集物業(yè)貸款及支票提存服務(wù)于一身，按個(gè)人所需，隨時(shí)存款于按揭賬戶(hù)，相當(dāng)于償還貸款本金，實(shí)現(xiàn)節(jié)省利息支出及縮短還款期。

渣打銀行的“置慳息”按揭計(jì)劃，和中銀香港的類(lèi)似，在相關(guān)銀行賬戶(hù)存款金額可享有與按揭貸款年利率相同的存款年利率，以存款獲取的利息直接抵銷(xiāo)貸款余額。

針對(duì)600萬(wàn)港元及以下物業(yè)，對(duì)于首次置業(yè)的購(gòu)房者，渣打銀行還提供高達(dá)9成的按揭計(jì)劃。不過(guò)，需要購(gòu)買(mǎi)一定比例的保險(xiǎn)。

內(nèi)地客赴港置業(yè)青睞豪宅

一直以來(lái)，香港房?jī)r(jià)之高已為世界所知。

去年底，據(jù)《信報(bào)》報(bào)道，九倉(cāng)、南豐及會(huì)德豐公布，旗下山頂聶歌信山道MOUNT NICHOLSON第三期售出12C及12D分層單位，實(shí)用面積分別4242及4579方呎，由同一組買(mǎi)家購(gòu)入，售價(jià)分別逾5.6億及逾6億，呎價(jià)達(dá)13.206萬(wàn)元（約合人民幣145萬(wàn)元/平），再創(chuàng)亞洲分層新高。

前幾天，香港何文田一個(gè)面積只有12.5平方米的車(chē)位，更是賣(mài)出了600萬(wàn)港幣的天價(jià)，成為全世界最貴的車(chē)位。

香港房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲10多年，中間沒(méi)有出現(xiàn)特別大幅度的回調(diào)。目前，香港全島均價(jià)已經(jīng)突破25萬(wàn)，三、四十萬(wàn)一平米的房子隨處可見(jiàn)。

香港一位地產(chǎn)人士表示，受內(nèi)地房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，以及人民幣匯率的波動(dòng)，一大批高凈值人群需要進(jìn)行全球資產(chǎn)配置，其中不少人看好香港樓市發(fā)展，導(dǎo)致大量?jī)?nèi)地資金流向香港，這也是香港樓市一路上漲的因素之一。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近五年，香港成交的頂級(jí)豪宅，超過(guò)60%都是被內(nèi)地買(mǎi)家買(mǎi)走的。

不過(guò)，在普通住宅方面，由于高昂的稅費(fèi)，阻擋了不少內(nèi)地人買(mǎi)房的計(jì)劃。一位香港中資機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，香港元朗最新開(kāi)盤(pán)的一個(gè)項(xiàng)目，內(nèi)地買(mǎi)家占比約10%。

以港島地鐵口某在售新樓盤(pán)為例，目前單價(jià)3萬(wàn)左右港元/伬，約合32萬(wàn)港元/平。該樓盤(pán)一位工作人員表示，內(nèi)地購(gòu)房者在香港以個(gè)人名義或公司名義買(mǎi)房需要加收房?jī)r(jià)15%的買(mǎi)家印花稅。加上本身的稅費(fèi)，稅費(fèi)成本在房?jī)r(jià)的30%左右。

按揭比例方面，該工作人員表示，一手房?jī)?nèi)地購(gòu)房者可以按揭7成至8成，二手房只能按揭5成左右。

一位香港業(yè)內(nèi)人士介紹，香港沒(méi)有房產(chǎn)稅，但是要征收差餉（地稅）等費(fèi)用，一套2000萬(wàn)港元左右的房子，一個(gè)季度的費(fèi)用大概在5、6000港元左右。