特色小鎮(zhèn)不可淪為地產(chǎn)商浸淫的樂(lè)土

上市公司華大基因聯(lián)手蘇州高新、萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)借打造生命科技小鎮(zhèn)之名從而套騙國(guó)家高額補(bǔ)貼與土地的實(shí)名舉報(bào)信日前暴走整個(gè)網(wǎng)絡(luò)與平面媒體。盡管事實(shí)的真?zhèn)斡写?yàn)證，但有一點(diǎn)可以肯定的是，目前全國(guó)各地正在快速上馬與大面積鋪開(kāi)的特色小鎮(zhèn)不應(yīng)成為房地產(chǎn)商刨金掘銀的樂(lè)土。

從倡導(dǎo)至今，特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)建歷史雖只有兩年時(shí)間，但其繁衍與變身的速度卻格外迅猛，農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、經(jīng)貿(mào)小鎮(zhèn)、紅木小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、足球小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)……各種小鎮(zhèn)稱謂令人眼花繚亂與應(yīng)接不暇，而透過(guò)加速跑量的特色小鎮(zhèn)，人們很容易捕捉到許多活躍其中的房地產(chǎn)商身影，如碧桂園在廣東惠州打造的科技小鎮(zhèn)、綠城在浙江杭州推出的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、華夏幸福在河北廊坊布局的幸福創(chuàng)新小鎮(zhèn)、華僑城在廣東和四川等地落地的文旅小鎮(zhèn)、萬(wàn)達(dá)在江蘇和遼寧等地主推的旅游小鎮(zhèn)，此外還有綠地在京津冀區(qū)域推出的智慧健康小鎮(zhèn)以及恒大在廣東清遠(yuǎn)建設(shè)的歐洲足球小鎮(zhèn)等等。目前來(lái)看，無(wú)論是龍頭地產(chǎn)商還是中小型地產(chǎn)商，均不約而同地投身到了特色小鎮(zhèn)的布局與建設(shè)熱潮之中。

不能否認(rèn)少數(shù)地產(chǎn)商投資特色小鎮(zhèn)并惠及一方的暖意與情懷，但更不可忽視更多的地產(chǎn)企業(yè)單純逐利的商業(yè)動(dòng)機(jī)。作為一種一致性選擇，房地產(chǎn)企業(yè)集體奔向特色小鎮(zhèn)，主要是一二線城市土地資源越來(lái)越稀缺，拿地成本也越來(lái)越高，而且針對(duì)虛高房?jī)r(jià)的限購(gòu)、限貸、限價(jià)與限售等宏觀調(diào)控政策接連不斷，并且三四線城市也因房?jī)r(jià)上漲而納入到了調(diào)控的范圍，與此同時(shí)“棚改房貨幣化”安置模式也被叫停，地產(chǎn)商在大中型城市可以轉(zhuǎn)身騰挪的空間日益收窄，而轉(zhuǎn)向特色小鎮(zhèn)，不僅可以廉價(jià)拿到土地，還能享受到政府的補(bǔ)貼，何樂(lè)而不為？更為重要的是，特色小鎮(zhèn)往往會(huì)冠上智能、文旅、科技、健康等時(shí)尚與先潮的前綴，地產(chǎn)商的任何一個(gè)樓盤只要貼上這些詞章華麗而朗朗上口的標(biāo)簽，等于就是安裝上了價(jià)格上揚(yáng)的推升器，何況還有不少逆向流動(dòng)的城里人選擇在中小城鎮(zhèn)購(gòu)房養(yǎng)老以及許多農(nóng)民進(jìn)城買房等需求力量的拉動(dòng)，如果投資資本乘勢(shì)而入，今天大中型城市房?jī)r(jià)的鏡像也許就是明天特色小鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的生態(tài)。

地產(chǎn)商之所以能夠集群式而且非常順利地進(jìn)入特色小鎮(zhèn)，主要是可以與地方政府的需求實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。在不少地方官員眼中，特色小鎮(zhèn)就是一個(gè)投資平臺(tái)，借此不僅可以短平快地獲取增量資本，還能制造出供人觀瞻的面子工程與政績(jī)工程，于是在特色小鎮(zhèn)建設(shè)上定數(shù)量、下指標(biāo)成為了不少地方政府的標(biāo)配動(dòng)作，而迎合地方政府的平臺(tái)融資偏好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也紛紛喊出了打造各種特色小鎮(zhèn)的響亮口號(hào)。然而，依靠房地產(chǎn)來(lái)造鎮(zhèn)，且不說(shuō)在用地規(guī)模上定會(huì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)投資形成“擠出效應(yīng)”進(jìn)而導(dǎo)致資源錯(cuò)配，由于地產(chǎn)商缺少產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，而且房地產(chǎn)本身也沒(méi)有技術(shù)含量，結(jié)果造出來(lái)的特色小鎮(zhèn)必然是一個(gè)缺乏實(shí)體內(nèi)容與產(chǎn)業(yè)支撐的低端空心鎮(zhèn)。而且說(shuō)不定樓房蓋起來(lái)了，房?jī)r(jià)炒上去了，地產(chǎn)商獲利走人，最終留給特色小鎮(zhèn)的可能是一地雞毛。

進(jìn)一步分析，特色小鎮(zhèn)的價(jià)值定位其實(shí)并不允許在其空間上進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一般而言，特色小鎮(zhèn)處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，一方面承接城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的要素資源并通過(guò)自身產(chǎn)業(yè)的加工分理朝著鄉(xiāng)村進(jìn)行路徑最短與效率最高的經(jīng)濟(jì)輻射。另一方面，特色小鎮(zhèn)面向鄉(xiāng)村構(gòu)建起農(nóng)產(chǎn)品加工、分級(jí)包裝與營(yíng)銷，為城市傳遞與輸送產(chǎn)品與服務(wù)；不僅如此，特色小鎮(zhèn)還承擔(dān)著城鄉(xiāng)信息咨詢、人才培養(yǎng)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的打造功能，進(jìn)而促成鄉(xiāng)村一二三產(chǎn)業(yè)更好的粘連與融合。概而言之，特色小鎮(zhèn)作為引領(lǐng)者可以在一個(gè)合理的空間范圍里將城市功能和鄉(xiāng)村功能有效融合起來(lái)，形成城鄉(xiāng)一體發(fā)展格局，進(jìn)而帶動(dòng)鄉(xiāng)村振興。而完成以上價(jià)值與功能的延伸和傳遞，遠(yuǎn)非房地產(chǎn)企業(yè)所能勝任，而只有通過(guò)特色小鎮(zhèn)中的多主體產(chǎn)業(yè)聚集與協(xié)同方可實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)然，特色小鎮(zhèn)也要砌墻蓋瓦，而且特色小鎮(zhèn)也不應(yīng)是只有冰冷產(chǎn)業(yè)的物理載體，相反還須是綠色、健康、美麗的民眾宜居新空間，為此，特色小鎮(zhèn)須配備教育、文化、醫(yī)療、環(huán)保等多重硬件設(shè)施，這樣，特色小鎮(zhèn)事實(shí)上離不開(kāi)地產(chǎn)商所開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品供給。但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，面向特色小鎮(zhèn)所提供的房屋品種，凝結(jié)其上的公益性應(yīng)當(dāng)大于商業(yè)性，在保持微利的前提下，每個(gè)地產(chǎn)商都應(yīng)盡可能策應(yīng)小鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建以及服務(wù)設(shè)施的鋪展。在這里，為了防止特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)“空心化”與“房地產(chǎn)化”，政策與監(jiān)管層面必須突出以下幾個(gè)方面：

首先，“小而美”是特色小鎮(zhèn)之魅，也是特色小鎮(zhèn)之優(yōu)，為此，必須制定出嚴(yán)格與清晰的開(kāi)發(fā)規(guī)劃，圈定明確的區(qū)域版圖范圍，決不允許任何企業(yè)越界擴(kuò)建，更不允許房地產(chǎn)商圍繞特色小鎮(zhèn)進(jìn)行邊界開(kāi)發(fā)，防止特色小鎮(zhèn)陷入高樓大廈的包圍之中以及隨后接踵而來(lái)的生活污染與人造垃圾困擾。

其次，基于引資與產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的客觀需要，特色小鎮(zhèn)應(yīng)采取地產(chǎn)商+實(shí)體產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入方式與開(kāi)發(fā)模式，明確出臺(tái)一個(gè)地產(chǎn)商只有聯(lián)手一定數(shù)量與一定資產(chǎn)規(guī)模的非地產(chǎn)企業(yè)方可在特色小鎮(zhèn)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的政策規(guī)定，在此基礎(chǔ)上，圈定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積的有限占比，杜絕其有可能出現(xiàn)的“擠出效應(yīng)”。

再次，在特色小鎮(zhèn)推行租售結(jié)合與以租為主的住房配置方式，為此，需要明確規(guī)定出地產(chǎn)企業(yè)可供租售的房屋建造比重；為了防止投機(jī)資本的作祟，可運(yùn)用已經(jīng)面世的全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)，對(duì)特色小鎮(zhèn)售賣商品房進(jìn)行限購(gòu)，從需求端首先抑制房?jī)r(jià)上漲的苗頭；與此同時(shí)，要嚴(yán)厲打擊中介機(jī)構(gòu)與投資者聯(lián)手炒作房產(chǎn)的行為。

最后，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)建立一套針對(duì)特色小鎮(zhèn)的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)與復(fù)盤考核機(jī)制，包括特色小鎮(zhèn)中的產(chǎn)業(yè)數(shù)量以及核心支柱產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集群數(shù)目，一、二、三次產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成比例，非房地產(chǎn)企業(yè)利稅貢獻(xiàn)指標(biāo)等，并及時(shí)果斷地叫停地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比過(guò)重、產(chǎn)能過(guò)剩與低端產(chǎn)業(yè)循環(huán)的偽特色小鎮(zhèn)，同時(shí)，要嚴(yán)格控制特色小鎮(zhèn)的數(shù)量，在高質(zhì)量的對(duì)標(biāo)中不斷優(yōu)化特色小鎮(zhèn)的整體形象。

（來(lái)源：證券時(shí)報(bào) 作者：張銳）