險資進(jìn)軍長租市場引業(yè)內(nèi)熱議：有利于行業(yè)長期發(fā)展

繼銀行之后，保險資金也將進(jìn)入長期租賃住房市場。

日前，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，正式明確險資可以參與長租市場。對此，業(yè)內(nèi)專家及從業(yè)者均表示樂見，認(rèn)為將有利于整體行業(yè)的長期發(fā)展。

險資獲批參與長租市場

通知規(guī)定，保險公司通過直接投資、保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場，所投長租項目應(yīng)位于人口凈流入的大中型試點城市，滿足效益、權(quán)屬、土地使用性質(zhì)和審批程序等方面的要求。

針對投資長租項目的債權(quán)投資計劃和股權(quán)投資計劃分別設(shè)置了設(shè)立條件。采用債權(quán)投資計劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100％（含）以上，采用股權(quán)投資計劃及保險私募基金方式的，項目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押。

通知指出，要求保險機(jī)構(gòu)督促各類主體規(guī)范項目建設(shè)管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進(jìn)出的全流程監(jiān)控，確保保險資金封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?；保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立專屬崗位，負(fù)責(zé)投資項目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關(guān)鍵結(jié)點的風(fēng)險防范；對于投資租賃住房項目的保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊綠色通道。

中國銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通知有利于拓寬保險資金運(yùn)用渠道，優(yōu)化保險資產(chǎn)配置，服務(wù)好主業(yè)發(fā)展；有利于發(fā)揮保險資金長期、穩(wěn)定的優(yōu)勢，助推國家房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建設(shè)，加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；有利于促進(jìn)我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快全面建成小康社會住有所居的目標(biāo)。下一步，將支持保險機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極探索可持續(xù)的長租市場商業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)一步參與國家重大戰(zhàn)略、關(guān)鍵領(lǐng)域和民生工程建設(shè)。

據(jù)中國銀保監(jiān)會最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4月保險業(yè)資產(chǎn)總量17.34萬億元，較年初增長3.55％。截至4月末，保險公司資金運(yùn)用余額15.4萬億元，較年初增長3.22%。

業(yè)內(nèi)樂見：有利于行業(yè)

值得注意的是，險資獲準(zhǔn)入市后也引起了業(yè)內(nèi)的廣泛熱議。

“如果險資能夠入市，針對一些比較大型的或者具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)進(jìn)行定向培育，將有利于這個行業(yè)的長期成長和發(fā)展。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，從租賃市場角度來講，長期穩(wěn)定的回報業(yè)務(wù)與險資也較為匹配。

作為長租市場的從業(yè)者代表，新派公寓創(chuàng)始人兼CEO王戈宏認(rèn)為，險資進(jìn)入長租公寓對產(chǎn)業(yè)引入低成本長期資金是一種利好。當(dāng)下長租公寓無論是主流的包租模式還是由于類REITs出現(xiàn)而興起的重資產(chǎn)模式，都需要低成本期限長規(guī)模大的資金支持，尤其是收購存量資產(chǎn)改造成公寓，然后透過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)投資退出的模式很適合險資。他建議，險資的進(jìn)入要對長租公寓的產(chǎn)業(yè)特點有充分的了解，真正支持到最需要資本的環(huán)節(jié)，而不是僅跟大潮或者簡單地成為新的債券模式，而是應(yīng)該債權(quán)與股權(quán)并舉。

“我相信，險資入場對整個行業(yè)的發(fā)展會起到積極的推動作用，同時也會帶來很多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，影響市場格局的變化。”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖表示，從政策層面看，除了加大支持力度，也說明國家對于規(guī)范的長租公寓運(yùn)營商風(fēng)險控制能力的一種肯定；從資本層面看，保險機(jī)構(gòu)在確保風(fēng)險把控的同時，能夠選擇的投資標(biāo)的和方式會越來越多，這對于資本層面和資產(chǎn)層面都是重大利好；從企業(yè)層面看，對從業(yè)者自身的運(yùn)營提出更高的要求，只有做到風(fēng)險有效把控，才能從市場上獲得更多的資金支持，獲得更低的融資成本。

在新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷看來，險資入市對于資本市場和房地產(chǎn)行業(yè)來說都是好事。目前長租公寓市場最大的難點是投資回報率，而險資會顯著降低企業(yè)的資金成本，改善并提升收益問題。至于租金水平，短期來看還很難說。對于整個長租市場格局究竟能產(chǎn)生多大影響？歐陽捷認(rèn)為，還要看險資的入市規(guī)模、自身收益率的保證、能夠足以支撐現(xiàn)有市場空間等方面。他預(yù)測，險資將逐漸替代銀行及抵押貸款，出現(xiàn)一家獨(dú)大的局面。

（來源：新華網(wǎng) 王日晨）