老牌房企競爭力差 寧波富達(dá)擬變賣住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 胥帥    

▲每經(jīng)記者 唐潔 攝

擁有近40年歷史的寧波老牌房企，曾是寧波市最具實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)骨干企業(yè)，如今也要面臨“賣身”他人的境遇……近日，寧波富達(dá)（600724，SH）發(fā)布公告稱正在籌劃出售公司擁有的寧波城投置業(yè)有限責(zé)任公司、寧波房地產(chǎn)股份有限公司等全部住宅房產(chǎn)業(yè)務(wù)公司的股權(quán)，目前交易對方尚在確定中，此事項(xiàng)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。目前公司股票已停牌。

值得一提的是，被出售資產(chǎn)之一的的寧波房地產(chǎn)股份有限公司可謂是寧波市的老牌房企，曾經(jīng)是“寧波最具實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)骨干企業(yè)。”

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這有助于企業(yè)回籠資金，并且這類公司本身在拿地等方面會(huì)有各類制約，所以類似操作也是對未來部分產(chǎn)業(yè)主動(dòng)放棄的表現(xiàn)。

拋售標(biāo)的發(fā)展不順

寧波富達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以寧波房地產(chǎn)股份有限公司、寧波城投置業(yè)有限責(zé)任公司、余姚市賽格特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)有限公司及其下屬項(xiàng)目公司為主體，主要產(chǎn)品為商品房（住宅）和部分商業(yè)綜合體。而寧波房地產(chǎn)股份有限公司、寧波城投置業(yè)有限責(zé)任公司正是寧波富達(dá)欲籌劃出售的子公司。

事實(shí)上，寧波房地產(chǎn)股份有限公司和寧波城投置業(yè)有限公司的發(fā)展均不順利。具體來看，據(jù)寧波富達(dá)2017年年報(bào)顯示，2017年，公司合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備14.68億元，扣除轉(zhuǎn)回后影響當(dāng)期歸屬于上市公司股東的凈利潤13.20億元；公司全資子公司寧波城投置業(yè)有限公司與萬科合作開發(fā)“依云郡項(xiàng)目”，因經(jīng)營情況好于預(yù)期，轉(zhuǎn)回存貨跌價(jià)準(zhǔn)備產(chǎn)生投資收益3.20億元。

其中，計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備高達(dá)10.72億元的江灣城項(xiàng)目為寧波城投置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)。它于2010年以總價(jià)近30億元取得，由8塊土地組成，如今仍有4塊土地處于待開發(fā)狀態(tài)。值得一提的是，開發(fā)的江灣城二期去化情況也不容樂觀。

而寧波房地產(chǎn)股份有限公司則面臨訴訟問題。它的全資子公司寧海寧房置業(yè)有限公司（以下簡稱“寧海寧房”），因與寧海國土資源局的土地合同糾紛，于2016年3月向浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院提交行政起訴狀。2017年9月4日，寧海寧房收到浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院《行政判決書》，判決駁回原告寧海寧房置業(yè)有限公司的全部訴訟請求。

寧海寧房不服一審判決，依法向?qū)幉ㄖ屑壢嗣穹ㄔ禾岢錾显V，不過卻被法院駁回。寧波富達(dá)一季度財(cái)報(bào)顯示，寧海寧房已向浙江省高院提交了再審申請。

事實(shí)上，寧波富達(dá)的情況也不容樂觀，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)82.58%。另外公司2017年財(cái)報(bào)顯示，截至2017年末，其資產(chǎn)總額為143.29億元，其中存貨84.36億元；負(fù)債總額118.33億元，其中銀行、信托借款及公司債56.34億元，大股東及其子公司借款22億元，房產(chǎn)預(yù)售款22.76億元。

剩余商業(yè)地產(chǎn)和水泥業(yè)務(wù)

據(jù)披露，寧波富達(dá)從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)的出租、水泥及其制品的生產(chǎn)和銷售業(yè)務(wù)等。在剝離住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后，意味著寧波富達(dá)僅有少量商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和水泥業(yè)務(wù)。

對于寧波富達(dá)出售住宅業(yè)務(wù)公司股權(quán)一事，易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這有助于企業(yè)回籠資金，并且這類公司本身在拿地等方面會(huì)有各類制約，所以類似操作也是對未來部分產(chǎn)業(yè)主動(dòng)放棄的表現(xiàn)。對于當(dāng)前去杠桿和去產(chǎn)能，主要是在資金面等方面體現(xiàn)，實(shí)際上，未來需要鼓勵(lì)更高效和更具專業(yè)性的企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)市場，這是最核心的地方。

寧波富達(dá)在其2017年年報(bào)中總結(jié)道：“目前，由于行業(yè)利潤空間收窄、盈利模式調(diào)整、行業(yè)洗牌和分化步伐加快，行業(yè)競爭格局加??；同時(shí)受機(jī)制體制的約束，公司旗下房產(chǎn)公司市場競爭能力與優(yōu)秀房企相比存在較大差距。”

據(jù)了解，寧波富達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)主要以寧波城市廣場開發(fā)經(jīng)營有限公司為主體。另外，2017年度寧波富達(dá)商業(yè)地產(chǎn)部分完成營業(yè)收入8.6億元（占公司全年?duì)I業(yè)收入的20.69%）。

不過寧波富達(dá)對其商業(yè)地產(chǎn)部分也十分謹(jǐn)慎，其在2017年年報(bào)中表示：“目前，受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整影響，國內(nèi)消費(fèi)需求下降，加上電商沖擊、區(qū)域內(nèi)各商家日益激烈的無序競爭，必然對城市核心商業(yè)廣場的商戶、客流產(chǎn)生一定分流作用，如何確保和穩(wěn)固天一廣場核心商貿(mào)區(qū)的聚客力、競爭力，如何應(yīng)對新興區(qū)域商業(yè)中心的低成本競爭，將是公司需要長期面對和解決的難題。”

“目前商業(yè)地產(chǎn)的投資收益率要高于住宅投資，但如果后續(xù)住宅購房政策放松，那么從資金回籠的角度看，住宅業(yè)務(wù)顯然要好于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。類似企業(yè)若是嘗試在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)力，那么適當(dāng)配置租售的比例很關(guān)鍵。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。