落戶新政“外衣”下的西安樓市： 改善需求加速釋放 連續(xù)三年供不應(yīng)求

4月19日，位于西安市曲江新區(qū)的陽光城麗茲公館項(xiàng)目開盤，共推出14號樓的170多套房屋。但在1800多個(gè)排號者的競爭下，很快售罄。此前的3月30日，同樣位于曲江新區(qū)的金輝世紀(jì)城項(xiàng)目開盤，500套房源吸引3000多人選房。盡管雁塔警方出面調(diào)解，但由于現(xiàn)場過于混亂，當(dāng)日開盤最終取消。

“幾乎每天都有人托關(guān)系來買房，不問價(jià)格，只要留一套房源就行。”西安某大型房企營銷負(fù)責(zé)人于4月25日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，以前企業(yè)手上會(huì)留一些存貨或尾房，現(xiàn)在已經(jīng)無房可賣。

僅僅過了一個(gè)春節(jié)，西安樓市就迅速進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，在市場最為集中的曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，都是“一房難求”的奇怪景象。

要知道，從2016年末推出“限購令”至今，西安共出臺了5輪樓市調(diào)控政策，對需求端的限制不可謂不嚴(yán)厲；且西安樓市在2017年實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升，需求已大量釋放。

很多人將原因歸為落戶新政。自2017年3月推出“史上最寬松”的落戶政策以來，西安共吸引了超過55萬人落戶。其中，僅今年以來落戶的人數(shù)就超過30萬人，規(guī)模超過任何一個(gè)國內(nèi)城市。

戶籍人口增多，帶來購房基數(shù)增加。然而，若綜合分析西安的城市定位、供需形勢、購房者心態(tài)會(huì)發(fā)現(xiàn)，這30萬人并非西安樓市的全部答案。

換房節(jié)奏加快

2017年3月至今，西安共三次出臺落戶新政，最近一次出臺于2018年2月1日。新政在此前大幅降低落戶門檻的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步簡化流程，最短落戶周期被壓縮到兩天。

這一時(shí)間點(diǎn)值得關(guān)注。政策出臺時(shí)已臨近春節(jié)（2月16日），購房行為趨于冷淡。但春節(jié)過后，這部分新落戶的需求可能集中釋放，從而為節(jié)后的“一房難求”提供解釋。

官方的一組數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。根據(jù)西安市公安局官微“西安公安”公布，自2017年3月份截至當(dāng)年底，西安共計(jì)遷入新增人口25萬余人。截至4月16日，2018年西安新遷入的戶籍人口就達(dá)到30萬。

“戶籍人口增加，使得需求基數(shù)擴(kuò)大，如果供應(yīng)無法在短期內(nèi)迅速增加，就容易造成供需失衡。”易居克而瑞西安事業(yè)部總經(jīng)理朱郁25日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，春節(jié)過后西安樓市供不應(yīng)求，戶籍新政的因素不可忽視。

但這并非市場的全部真相。

“我們只能辨別（購房者）有沒有資格，沒法判斷他是不是新落戶的。”前述房企人士表示，“新西安人”肯定進(jìn)入了購房市場，但占比多少不好判斷，因此很難確定落戶新政的作用到底有多大。

在他看來，落戶政策對西安樓市的影響被放大了。因?yàn)?ldquo;110平米到150平米的戶型賣得最好，占六到七成，說明改善型需求是現(xiàn)階段的主體”。而在新落戶的人中，改善型需求占比應(yīng)該達(dá)不到這一水平。

該人士認(rèn)為，雖然去年西安市場量價(jià)齊升，需求大量釋放，但西安樓市的換房周期并未結(jié)束。春節(jié)后的市場火熱，是戶籍新政和換房周期疊加的結(jié)果。

在很多從業(yè)者眼中，購房者從首次置業(yè)到再次改善，通常會(huì)間隔7年左右時(shí)間。西安樓市的上一輪成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2010年-2011年，按照“換房周期”計(jì)算，2017年和2018年應(yīng)是改善型需求釋放的階段。

根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，從成交面積看，2017年西安成交的100平方米以上房屋占比為61.2%；從戶型看，去年西安成交的三房和四房占比68.6%。這都佐證了改善型需求的主導(dǎo)地位。

朱郁表示，改善型需求會(huì)在今年繼續(xù)釋放。除換房大周期的作用外，一些外部因素也使這一輪換房節(jié)奏得以強(qiáng)化，并導(dǎo)致改善型需求釋放規(guī)模大、周期長。

其一在于，發(fā)改委于今年2月7日發(fā)布的《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》中，西安被列入“國家中心城市”，成為全國第九個(gè)獲此地位的城市。城市功能和定位的改變，賦予西安極大的發(fā)展前景和想象空間。因此，在春節(jié)后的這輪西安樓市熱潮中，除正常的需求釋放外，還有“價(jià)值投資”的成分。

其二在于，房價(jià)上漲帶來的“買漲效應(yīng)”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年西安住宅成交均價(jià)為9603元/平方米，同比上漲28%。在較為熱門的曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，個(gè)別項(xiàng)目漲幅超過了50%。相比成都、鄭州等中西部省會(huì)城市，西安的房價(jià)水平仍被認(rèn)為“低估”。

按照朱郁的說法，身處這一環(huán)境中，“就算沒住到7年，只住了3年、5年的，也可能選擇在此時(shí)換房”。

他認(rèn)為，戶籍新政刺激，以及改善型需求持續(xù)釋放，對調(diào)控政策形成一種內(nèi)在抗力，并使西安市場呈現(xiàn)出“越調(diào)越漲”的局面。

據(jù)悉，從2016年12月至今，西安共出臺5輪調(diào)控政策，已實(shí)現(xiàn)全市限購，門檻為連續(xù)兩年的納稅和社保證明。此外，西安還成為全國第六個(gè)出臺“搖號”政策的城市。

長期供應(yīng)存缺口

與需求端的強(qiáng)勁相比，西安樓市的供應(yīng)并不充裕。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2018年以來，西安新增供應(yīng)房屋約8萬套。“就算新落戶的30萬人中有一半來買房，缺口也很大了。”前述房企人士說。

西安市房管局將其歸結(jié)為季節(jié)性開工因素。在房管局于4月20日召開的一季度新聞發(fā)布會(huì)上，提到了“部分熱點(diǎn)區(qū)域如高新、曲江的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目供需緊張現(xiàn)象”。主要原因之一在于，“受手續(xù)辦理和施工進(jìn)度的影響，部分項(xiàng)目沒能按年初發(fā)布的計(jì)劃上市，一季度住房供應(yīng)量比計(jì)劃少80萬平米。”

近幾年，出于治污減霾的需要，西安在冬季供暖期對除地鐵項(xiàng)目和市政搶修、搶險(xiǎn)工程外的建筑工地，禁止出土、拆遷、倒土等土石方作業(yè)，也即“禁土令”。“禁土令”從11月延續(xù)至次年3月，在這期間，商品房建設(shè)工地不得施工。

西安市房管局指出，隨著施工旺季的到來，后續(xù)項(xiàng)目將按計(jì)劃陸續(xù)推出上市，這種暫時(shí)的現(xiàn)象將逐漸解決。

但實(shí)際上，西安樓市的供應(yīng)緊缺情況并非一朝一夕。

據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米，連續(xù)三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應(yīng)規(guī)模均小于同期的成交規(guī)模。其中，2017年的供應(yīng)規(guī)模為1331.84萬平方米，缺口約在15%，2016年的缺口則超過60%。

受訪的房企人士普遍指出，在曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等熱門區(qū)域，住宅庫存的去化周期均在5個(gè)月以下。個(gè)別人士認(rèn)為還不足3個(gè)月。

房企人士將此歸結(jié)為開工時(shí)間不足。西安某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人25日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，除“限土令”期間外，每年的高考和中考期間，西安也有大約一個(gè)月的停工期。遇到空氣質(zhì)量較差的時(shí)候，也會(huì)被要求停工。再算上陰雨天氣的影響，每年的“有效開工期僅有6個(gè)月左右”，“就算加足馬力，也難以保證供應(yīng)充足”。

朱郁認(rèn)為，就算開工節(jié)奏得以保證，在項(xiàng)目入市時(shí)，還會(huì)遭遇“限價(jià)令”的影響。“政府給出的備案指導(dǎo)價(jià)偏低，很多項(xiàng)目的報(bào)價(jià)超過指導(dǎo)價(jià)，于是不得不反復(fù)調(diào)整。部分開發(fā)商為了保證利潤，寧可不去報(bào)備。這就導(dǎo)致備案規(guī)模下降、入市日期拖延。”

據(jù)悉，西安對商品房備案價(jià)格并無量化標(biāo)準(zhǔn)，但大多會(huì)與同一項(xiàng)目的前期價(jià)格，以及同區(qū)域、同品質(zhì)的其他項(xiàng)目價(jià)格做比照。據(jù)受訪的房企人士反映，備案價(jià)格的限制漲幅較低，通常在10%以下，有些項(xiàng)目被要求不得高于前一期的開盤價(jià)格。

有房企人士向本報(bào)記者承認(rèn)，去年以來，在獲取預(yù)售證過程中，確實(shí)出現(xiàn)過多次報(bào)價(jià)的現(xiàn)象。但均否認(rèn)主動(dòng)捂盤的存在，因?yàn)?ldquo;有銷售任務(wù)壓著，不可能有房不賣”。

好消息在于，雖然“停工令”和“限價(jià)令”仍然存在，但在銷售端的帶動(dòng)下，西安樓市的供應(yīng)端正逐漸恢復(fù)。

無論官方還是民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，都顯示2017年西安的住宅用地成交規(guī)模有明顯增長。在官方公布的最近五年（2017-2021年）土地供應(yīng)計(jì)劃中，也顯示宅地供應(yīng)將維持高規(guī)模。

前述發(fā)布會(huì)上，西安市房管局局長夏俊山介紹，總體上看，西安市即將上市的房源還很充足。2018年主城區(qū)及長安區(qū)計(jì)劃上市新建商品住房2697萬平方米，共22萬套，截至目前，未上市的還有2400萬平米，約20萬套。

前述房企人士對今年的市場表示樂觀，只要保證按期開工并拿到預(yù)售許可證，完成今年的銷售目標(biāo)不成問題。但他同時(shí)認(rèn)為，供不應(yīng)求的狀態(tài)將至少持續(xù)到第三季度。

朱郁則表示，今年的西安樓市將“穩(wěn)中見漲”。“穩(wěn)”是指隨著供應(yīng)量提升，以及調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，市場將趨于穩(wěn)定；“漲”則意為市場仍然維持上行，熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格仍有上漲的壓力。

（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者：張敏）