北京首批全自持項目陸續(xù)“預租” “持有運營”需來一場盈利革命

每經記者 舒曼曼    每經實習記者 李詩琪    每經編輯 梁秋月    

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“目前我們運營方案都沒定呢，最快今年7月份能出來……”隨著北京首批全自持租賃用地陸續(xù)進入“預租”階段，中鐵建項目的一位工作人員也一語道出全自持租賃項目的尷尬境地。

近期，北京萬科全自持租賃住房推出以來，10年180萬元的高租金飽受市場爭議。實際上，在爭議背后也透露出企業(yè)的焦慮與彷徨，由于高價拿地后背負成本壓力，在還無“樣本”可借鑒的情況下，“投資回報率僅為2%~3%”明顯不是開發(fā)商希望的結果。

而此時，市場卻呈現出兩種截然相反的聲音?？隙ㄕ哒J為其高租金由高成本決定，有需求則說明定價合理；質疑者認為這是非理性拿地的后果，無非是要把高昂的拿地成本和建設成本轉嫁到承租人頭上，偏離市場實際情況，未來盈利困難重重。

在鼓勵機構化運營的租賃市場大背景下，房地產開發(fā)商、經紀公司以及長租公寓運營機構紛紛跑馬圈地，布局租賃業(yè)務，然而，新事物背后可持續(xù)的盈利模式尚不清晰。尤其在土地市場以商品房形式拿地，轉而競自持比例后高比例持有的地塊，更加難以找到合適的運營模式。

靠租金收入難以為繼

《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，過去北京推出的首批4宗企業(yè)全自持地塊中，除萬科已有初步的預租方案以外，中糧地產以及中鐵建的全自持項目運營方案仍未有公布。

從已公布的租金方案來看，大眾市場并不“買賬”，北京萬科通過對市場和客戶的試探，勢必需要完善最終的租賃方案。中鐵建自持項目的銷售人員也一再強調最終的租賃方案并沒有出來。在租金備受質疑的情況下，企業(yè)也流露出觀望情緒。

據《每日經濟新聞》記者觀察，除了萬科，在土地出讓條件下，不少大型房企也拿了許多自持地塊，萬科、保利、金地、龍湖、首開、碧桂園等房企，在北京、廣州、天津、杭州等地均有拿下自持地塊，自持比例從10%到100%不等。中國指數研究院統(tǒng)計顯示，截至2018年3月底，16個城市共成交228宗自持地塊（含租賃用地、集體建設用地），其中北京已成交超過30宗。

我愛我家市場研究總監(jiān)孔丹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從定價來看，萬科10年180萬元租金都夠支付買房首付款，租十年的房子本來就不現實，但是必須說明，該類住房一定有它的市場，老百姓不太可能支付180萬的租金，但高端人才或可接受。

他也提出了一種租賃模式的可能性，例如，企業(yè)引進五名高管，公司為高管租下這類房子，為其解決住房問題，雖然180萬元非常貴，但是企業(yè)通過10年的租期“養(yǎng)住了”人才，這樣是合理的。

一位接近企業(yè)方面的投行人士表示，開發(fā)商單純依靠租金收入很難收回成本，在全自持項目出現后與保利、萬科交流中發(fā)現，按正常的租金水平來推算，是算不過賬來，更沒有合適的產品和方案。而小比例自持的項目壓力沒有那么大，部分商品住宅從產品設計和定位，就可把自持部分的成本轉移。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，從目前北京等一線城市租金年回報率來看，僅有1%~2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選投資的前提是，租金回報率超過資金成本1%以上，但按照國內目前最低的資金成本5%計算，除非房價跌60%，或者租金上漲2倍，否則租賃只能是邊緣選擇。

思源地產市場發(fā)展部副總經理、首席分析師郭毅認為，萬科這種商業(yè)模式的設計讓租戶一次性交納十年的租金，其實也是因為成本過高，實屬無奈之舉，只能依靠一次性交十年租金的方式才不至于出現很大虧損。

孔丹坦言，高租金背后折射出一個問題，即在現有招拍掛的土地出讓模式下，想要企業(yè)自持推出一些老百姓可以接受的租金價格幾乎是不可能，還是需要從源頭解決適合租賃市場的土地出讓方式。

盈利模式仍然在探索中

不可否認的是，以高周轉、開發(fā)銷售為主的地產商，都在面臨一場“持有運營”的轉型。

多位業(yè)內人士認為，當下賺取“租金差”仍是租賃行業(yè)主要的盈利模式，自持項目盈利模式更難以依靠租金支撐，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化獲取穩(wěn)定的租金收益，以實現資金迅速回籠。

對萬科、中糧和中鐵建等獲取全自持型物業(yè)的房企來說，如何回款、盈利還沒有明確的辦法和模式，在無樣本可參照的情況下，如何操盤才能讓全自持地塊實現盈利，開發(fā)商也在觀望和探索。

事實上，在拿到全自持地塊后，3家主要企業(yè)不斷投入資金成本。據北京萬科相關負責人測算，翡翠書院項目從拿地到建安成本總計達到159億元。《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，中糧地產拿下的另一宗永豐地塊目前仍處于立項階段，在資金方面面臨很大的壓力。中糧地產于2017年實際投資已達到約64億元，而今年3月，中糧地產為項目公司提供不超過32億元的財務資助，以保證永豐項目的融資需求，確保項目順利推進。

中鐵建今年1月也為全自持項目公司引來投資方，《每日經濟新聞》記者從北京產權交易所發(fā)現，廣州新鐵鑫建投資有限公司通過增資方式投資1983萬元獲取北京欣達置業(yè)有限公司49%股權，為項目的正常運營提供資金基礎。

保利商業(yè)地產投資管理有限公司助理總經理姚志鵬認為，一開始企業(yè)就沒有算好賬，自持項目會占用大量資金，所以才會出現急于回款的現象。未來租賃項目必須實現自身造血，通過資產盤活，讓自持的資產流動起來有利于釋放價值。

孔丹表示，通過企業(yè)測算的結果已經很明顯地預示著，企業(yè)必須尋找商業(yè)模式創(chuàng)新。隨著商業(yè)模式的變化，這也提醒未來市場的各個參與方，包括開發(fā)商、經營機構、政府、銀行和金融機構如何為老百姓推出普適性、大眾化的產品，同時實現盈利，這是至關重要的問題。

而資金壓力的背后，開發(fā)商迫切需要尋找新的商業(yè)模式，以快速實現回款需求。除了收租金，業(yè)內專家紛紛提出通過資產證券化以提高變現能力，回籠資金。

張大偉表示，自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴“REITs+千人商業(yè)配比+地下空間”開發(fā)，REITs是以證券化方式來體現房地產的價值，證券發(fā)行后將大大提高流動性和變現能力。

近期，房企也在頻繁發(fā)布租賃資產證券化產品。保利于3月13日成功發(fā)行房企租賃住房REITs；4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所通過，規(guī)模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產等房企也以發(fā)行REITs、CMBS、ABN等方式，實施了租賃證券化。

4月25日，證監(jiān)會聯合住建部發(fā)布支持企業(yè)開展資產證券化，無疑再一次為當下焦慮的企業(yè)打了一針“強心劑”。

中央財經大學不動產法研究所所長尹飛坦言，企業(yè)要充分運用多種金融手段來解決資金回籠難題，通過穩(wěn)定的現金流開展資產證券化。