海南島變“自貿(mào)港”促城市價(jià)值提升 專家稱要堅(jiān)決防范炒房等投機(jī)行為

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 姚治宇    

▲圖片來源：視覺中國

4月14日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）。《指導(dǎo)意見》提出，要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為。

其實(shí)海南自2017年以來已多次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，遏制投機(jī)性購房，保持該省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，海南屬于全國優(yōu)秀的旅游市場(chǎng)，實(shí)際上海南市場(chǎng)一直是被看好的，現(xiàn)在自貿(mào)港的改革勢(shì)必會(huì)提升城市和區(qū)域價(jià)值，后續(xù)投資的機(jī)會(huì)較大；且將會(huì)加大各類資源的導(dǎo)入，進(jìn)而利好此類省份商業(yè)機(jī)會(huì)增加。但越是這樣，越要防范炒作，尤其是地產(chǎn)行業(yè)方面，要嚴(yán)管購房市場(chǎng)，防范各類投機(jī)需求的進(jìn)入。

政策調(diào)控穩(wěn)定房價(jià)

實(shí)際上，就在3月31日，海南省住建廳發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，要求非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房，且購買時(shí)申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓等。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，近期出的房地產(chǎn)調(diào)控政策就是為了避免現(xiàn)在大力炒作自由貿(mào)易港。短期內(nèi)禁止買賣或讓房價(jià)維持穩(wěn)定是可以控制房地產(chǎn)發(fā)展的，但長期來看很難做到，還需要從國家和海南方面研究解決一些新的問題。

在宋丁看來，現(xiàn)在海南控制房價(jià)，就是為了避免在產(chǎn)業(yè)還沒得到發(fā)展時(shí)，出現(xiàn)大力炒作地皮、房價(jià)上漲等泡沫。不過長遠(yuǎn)來看，在產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展、人口增長時(shí)，房價(jià)合理上漲是正常的。

海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~2月，全省房屋銷售面積245.30萬平方米，同比下降31.0%；房屋銷售額378.38億元，同比下降11.8%。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示，參考中國香港地區(qū)、新加坡等亞洲開放程度較高地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，海南在建設(shè)國際自由貿(mào)易港的同時(shí)，也要加速推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)品上市。既要滿足原住民的住房改善需求，也要兼顧新移民的安居需求，做到居者有其屋。針對(duì)普通居民“剛需”與高收入人群“特需”，提供差異化的土地供應(yīng)、住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)與稅收政策。

其實(shí)3月31日海南省住建廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見》中就提到，要逐步完善住房供應(yīng)保障體系，通過發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，以及實(shí)施棚戶區(qū)改造，滿足本地困難群眾基本住房需求；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度等。

實(shí)施雙控行動(dòng)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，《指導(dǎo)意見》提出，實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng)，推進(jìn)城市更新改造，對(duì)低效、零散用地進(jìn)行統(tǒng)籌整合、統(tǒng)一開發(fā)，確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，人均城鎮(zhèn)工礦用地和單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積穩(wěn)步下降。

早在今年1月初，《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地效益的意見》就提出要堅(jiān)持“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、效益提高”等基本要求，堅(jiān)守發(fā)展底線，設(shè)定土地資源消耗上限、耕地保護(hù)紅線、生態(tài)環(huán)境底線，其他用途用地不得擅自調(diào)整規(guī)劃改變?yōu)樯唐纷≌玫亍?/p>

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹稱，整體來看，（上述意見中提出的要求）對(duì)市場(chǎng)是正面積極的作用，能提高土地的實(shí)際使用效率，海南省的土地資源能更合理地使用。

海南省國土資源工作會(huì)議發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年，海南供應(yīng)商品住宅用地面積2165.55畝，同比下降62.91%；成交均價(jià)436.52萬元/畝，同比增長89.86%。

不過宋丁認(rèn)為，海南土地已經(jīng)炒作得比較高，想從高位還原至從零起步幾乎是不可能的，不過可以協(xié)調(diào)未來的發(fā)展方向以及建立長效機(jī)制來發(fā)展。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端表示，更高的開放度會(huì)進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的發(fā)展。結(jié)合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（來看），旅游休閑、娛樂健康等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，高科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的提振都最終帶動(dòng)作為發(fā)展載體的物業(yè)市場(chǎng)。可以預(yù)見，辦公樓、商場(chǎng)、酒店、公寓等物業(yè)需求將增大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于人口的聚集也將為住宅價(jià)值的提升帶來支撐。此前海南一系列收緊限購的相關(guān)政策會(huì)很大程度限制投機(jī)炒房需求的進(jìn)入。