實(shí)地探訪深圳“棚改樣本”：羅湖“二線插花地”棚改項(xiàng)目一年內(nèi)簽約超99%

每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 魏文藝

其實(shí)棚戶區(qū)改造在深圳真正興起，是羅湖“二線插花地”棚改項(xiàng)目的成功啟動(dòng)。該項(xiàng)目2016年12月全面簽約，并成為深圳“城市管理治理年”突破口，在全國(guó)首創(chuàng)了“政府主導(dǎo)+國(guó)企服務(wù)+三房建設(shè)（安置房、保障房、人才房）”的棚改模式，目前正在建設(shè)中。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從全國(guó)來(lái)講，棚改主要針對(duì)的是城市的棚戶區(qū)、城中村和危舊房。深圳的“二線插花地”存在著建筑質(zhì)量較差、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)混雜、配套設(shè)施不足、居住環(huán)境惡劣等諸多問(wèn)題，深圳并沒(méi)有采取強(qiáng)拆方式而代之棚戶區(qū)改造模式，很大程度上保障了實(shí)際居住者的權(quán)益。而針對(duì)大面積歷史原因?qū)е碌倪`法建筑和危房的整治，“二線插花地改造整治”是個(gè)可供借鑒的案例或樣本。

                                               羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

深圳“棚改模式”成效顯現(xiàn)

2008年，中央啟動(dòng)保障性安居工程，并將國(guó)有林區(qū)（場(chǎng)）棚戶區(qū)（危舊房）、國(guó)有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造作為重要內(nèi)容，全國(guó)棚改啟動(dòng)。而深圳市沒(méi)有傳統(tǒng)意義的國(guó)有工礦棚戶區(qū)、國(guó)有墾區(qū)危房，主要為城市棚戶區(qū)。

2015年10月，深圳市住建局發(fā)布《棚戶區(qū)改造政策梳理匯編》，明確棚改范圍及深圳市棚改三年規(guī)劃與任務(wù)；2016年6月公布了《深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)》。

鑒于國(guó)家關(guān)于棚戶區(qū)的界定沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)各城市標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，但大體上，城中村、危舊房和城市舊住宅區(qū)均屬于棚戶區(qū)的范疇。

根據(jù)深圳市的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)，只要滿足簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全中的一條就可以申報(bào)棚戶區(qū)改造，不要求居住區(qū)域面積達(dá)到一定規(guī)模，不要求用地手續(xù)完備，也不要求房屋權(quán)屬清晰等。

而近日深圳住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，意見(jiàn)稿對(duì)棚改的適用范圍、項(xiàng)目安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目實(shí)施模式、房屋征收、項(xiàng)目用地出讓等問(wèn)題都作出了規(guī)定。其中棚改對(duì)象適用范圍由以往的使用年限在30年以上擴(kuò)大到20年以上，且符合“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”“使用功能不齊全”“配套設(shè)施不完善”其中一個(gè)條件的老舊住宅區(qū)。

最新的意見(jiàn)稿還提出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房；并明確棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式，結(jié)合深圳市實(shí)際情況，推廣“政府主導(dǎo)-國(guó)企實(shí)施-公共住房”的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式。

關(guān)于棚改規(guī)劃，《廣東省棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2014-2017）》提出，2014～2017年，廣東省完成棚戶區(qū)改造約16萬(wàn)戶，其中深圳市棚戶區(qū)改造10789戶（套），包括華僑農(nóng)場(chǎng)危舊房598戶，其余主要為城市更新、土地整備中涉及的住宅拆遷安置項(xiàng)目。2015年深圳市棚戶區(qū)改造計(jì)劃為2789套，實(shí)際計(jì)劃為3082套，其中鹿丹村片區(qū)綜合改造工程重建項(xiàng)目1240套，茶光地塊（西）保障性住房項(xiàng)目896套，鶴州工業(yè)區(qū)更新單元項(xiàng)目657套，華僑農(nóng)場(chǎng)危房改造項(xiàng)目289套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱深圳市住建局相關(guān)資料獲悉，2016年深圳棚戶區(qū)改造項(xiàng)目共13個(gè)，2017年計(jì)劃開工10個(gè)項(xiàng)目，包括京基的水貝老村舊改、羅湖“二線插花地”一期、寶城38區(qū)新樂(lè)花園和39區(qū)海樂(lè)花園改造項(xiàng)目等。

另外，深圳市住建局已經(jīng)建立了全市2016年至2020年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)。“十三五”期間，深圳市計(jì)劃改善約4.8萬(wàn)戶居民居住環(huán)境，釋放土地配建保障性住房和人才住房5萬(wàn)套、500萬(wàn)平方米，解決土地歷史遺留問(wèn)題用地1.5平方公里，總投資約600億元。

此外，自2014年起，廣州、深圳的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)；在改造方式上，提出就地拆建、異地重建或集中安置、房屋改建三種方式。

                                                羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

探訪“二線插花地”棚改項(xiàng)目

最早于2005年在東北率先實(shí)施的棚戶區(qū)改造，在深圳真正興起則是羅湖“二線插花地”棚改項(xiàng)目的成功啟動(dòng)。

記者從深圳市住建局獲悉，深圳市“二線插花地”現(xiàn)狀建設(shè)用地內(nèi)，位于地質(zhì)災(zāi)害高易發(fā)區(qū)約15.6平方公里，現(xiàn)狀建設(shè)用地內(nèi)位于地質(zhì)災(zāi)害中易發(fā)區(qū)約3.2平方公里。其中，羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造范圍包括木棉嶺片區(qū)（含木棉嶺、木棉花、馬山、馬崗、港發(fā)、長(zhǎng)排及臨近已批用地）、玉龍片區(qū)（含玉龍新村）、布心片區(qū)（含布心山莊東、中、西區(qū)和港鵬新村）等三個(gè)片區(qū)，總占地面積約為55萬(wàn)平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地探訪了深圳羅湖“二線插花地”棚改項(xiàng)目及周邊，在布心片區(qū)隨處可見(jiàn)“斜坡危險(xiǎn)，請(qǐng)勿靠近”的提示，棚改項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有多名建筑工人以及施工車輛，工地上還有未鏟平的土堆或斜坡，周邊的圍欄上張貼著“城市所需 天健棚改”等字樣的海報(bào)。

同時(shí)，在坑基支護(hù)及土石方工程的施工單位門口，還看到中國(guó)地質(zhì)工程集團(tuán)有限公司2018年3月所貼對(duì)對(duì)居民的《施工致歉告知》：羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造工程布心片區(qū)已開始動(dòng)工……因支護(hù)工程施工的特殊性及施工任務(wù)的緊迫性，難免在夜間的施工作業(yè)中對(duì)周邊居民休息造成影響……已采取一定的技術(shù)手段及實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)等措施來(lái)控制夜間噪音值……

而緊鄰棚改項(xiàng)目就是羅湖棚改服務(wù)中心，附近還立有羅湖區(qū)東湖街道辦事處2016年3月8日的通告牌，上面顯示：深圳市委市政府決定對(duì)“二線插花地”棚戶區(qū)進(jìn)行改造，其中，羅湖區(qū)“二線插花地”木棉嶺片區(qū)、玉龍片區(qū)、布心片區(qū)已列入改造范圍，擬進(jìn)行拆除重建。通告：一、棚戶區(qū)改造片區(qū)存在嚴(yán)重安全隱患，三個(gè)片區(qū)均處于“A1-3崩塌、滑坡地質(zhì)災(zāi)害高易發(fā)區(qū)”……二、摸底調(diào)查工作……三、嚴(yán)禁違法搶建加建……四、不得違法轉(zhuǎn)讓房屋……五、羅湖區(qū)政府從未委托、授權(quán)或批準(zhǔn)任何企業(yè)對(duì)該三個(gè)片區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)化的城市更新，請(qǐng)勿聽(tīng)信謠言，防止上當(dāng)受騙。

除此之外，記者在附近的深圳市圍嶺公園中看到搭建的羅湖棚改現(xiàn)場(chǎng)指揮部，墻體上是“一流設(shè)計(jì) 一流管理 一流施工 做成深圳市棚改樣板項(xiàng)目”字樣的宣傳海報(bào)。

                                                       天健棚改項(xiàng)目的效果圖海報(bào)

據(jù)了解，與一般的城市更新項(xiàng)目不同，羅湖的棚戶區(qū)改造是以“政府主導(dǎo)、政府投資、政府規(guī)劃”為主線，騰挪的土地資源用于建設(shè)回遷房、社會(huì)資源公共配套與保障性安居工程，不建設(shè)任何商品房。根據(jù)法定程序，深圳市天健集團(tuán)已被確定為“羅湖二線插花地”棚戶區(qū)改造服務(wù)承接主體。

天健集團(tuán)官網(wǎng)信息顯示，羅湖棚改項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)總共劃分了17個(gè)地塊：其中木棉嶺片區(qū)9個(gè)、布心片區(qū)8個(gè)，包含二類居住用地、教育設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、公園綠地、供應(yīng)設(shè)施及醫(yī)療衛(wèi)生等六類；玉龍片區(qū)因地處生態(tài)控制線范圍內(nèi)，不建設(shè)安置房，定位為政府備用地。項(xiàng)目規(guī)劃主要體現(xiàn)生態(tài)、魅力、文化、時(shí)尚以及宜居宜業(yè)的理念，同時(shí)采用街區(qū)制、海綿城市、智慧社區(qū)、綜合管廊、綠色建筑、水資源綜合利用、再生資源利用、BIM等新興技術(shù)，打造成為現(xiàn)代化“人居環(huán)境示范社區(qū)”“兒童友好型社區(qū)”“綠色生態(tài)型社區(qū)”。

2017年底，羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)的改造項(xiàng)目開工建設(shè)，目前，玉龍、木棉嶺、布心棚改進(jìn)程順利。

據(jù)天健集團(tuán)披露的信息顯示，其承接的羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是深圳市首個(gè)棚改示范項(xiàng)目，創(chuàng)造了一系列良好成績(jī)：不到一年時(shí)間簽約超過(guò)99%、三個(gè)月搬離9萬(wàn)余人、五個(gè)月安全拆除1200多棟房屋等。

而且作為試點(diǎn)和示范性項(xiàng)目，羅湖棚改就建筑廢棄物處理體量、作業(yè)難度、技術(shù)含量等在全國(guó)范圍內(nèi)都是絕無(wú)僅有的，這將成為今后棚戶區(qū)改造和市政建設(shè)生態(tài)發(fā)展新的風(fēng)向標(biāo)。改造完成后，羅湖“二線插花地”將一次性解決重大安全隱患，一次性補(bǔ)齊民生領(lǐng)域短板，一次性建成現(xiàn)代示范社區(qū)。

除了羅湖的棚改項(xiàng)目外，今年1月，天健棚改公司還與寶安人才安居公司共同組建的深圳市寶安安居天健棚改服務(wù)有限公司揭牌，而寶安人才安居有限公司2017年有項(xiàng)目6個(gè)，正在實(shí)施的寶安38區(qū)新樂(lè)花園、39區(qū)海樂(lè)花園棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是寶安區(qū)首個(gè)棚改試點(diǎn)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，羅湖“二線插花地”等棚改項(xiàng)目相對(duì)一般的城市更新速度要快些。