土儲(chǔ)“暗戰(zhàn)”下的房企生態(tài)：規(guī)模焦慮與貨值真相

每經(jīng)編輯 吳抒穎    

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 梁秋月

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在進(jìn)一步提高，這是所有從業(yè)者的共識(shí)。

此種態(tài)勢(shì)下，不少房企開(kāi)始走上沖擊規(guī)模的道路，很多中小型房企紛紛喊出千億目標(biāo)。先有面粉才有面包，房企對(duì)規(guī)模的追求因而延伸至土地市場(chǎng)上。在這個(gè)領(lǐng)域，房企的競(jìng)逐已不僅局限于公開(kāi)市場(chǎng)，更多的“暗戰(zhàn)”在城市更新、股權(quán)并購(gòu)等層面體現(xiàn)。

正值年報(bào)披露季，房企的土地儲(chǔ)備情況也在年報(bào)中有所體現(xiàn)，包括布局區(qū)域、儲(chǔ)備面積等。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，很多中小型房企都以“貨值”這一指標(biāo)來(lái)展示沖擊規(guī)模的信心。那么，這一指標(biāo)是如何被推算出來(lái)的？它能夠客觀地反映房企目前真實(shí)的土地儲(chǔ)備情況嗎？

                                                                    CFP圖

規(guī)模賽跑

在2018年3月26日的恒大業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大董事局主席許家印預(yù)言，到2020年房地產(chǎn)“前三”的銷售額門檻將是8000億至9000億元；“前十”則為5000億元，市場(chǎng)占有率將由目前的不到25%提高到40%。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)房企拿地金額排名第一的是碧桂園，金額為2674億元，也是唯一一家拿地金額超過(guò)2000億元的房企，萬(wàn)科、保利、恒大和中海則位列拿地千億陣營(yíng)；這五家均是銷售額超過(guò)2000億元的房企，合計(jì)拿地8421億元，占TOP50企業(yè)的33.2%。

雖然上述五家房企并沒(méi)有全部對(duì)外透露2018年的銷售目標(biāo)，但他們的野心依然可見(jiàn)一斑。在碧桂園2017年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁莫斌說(shuō)，“不設(shè)銷售目標(biāo)，并不代表對(duì)自己沒(méi)有要求。集團(tuán)提出了要求，我們要在去年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增長(zhǎng)。只不過(guò)增長(zhǎng)的幅度，要根據(jù)市的情況、管理能力、人才團(tuán)隊(duì)水平來(lái)看”。這意味著，碧桂園2018年實(shí)現(xiàn)的銷售額將至少超過(guò)今年的5508億元。

此外，中海也對(duì)外表示，要實(shí)現(xiàn)又好又快地增長(zhǎng)，并將2018年的拿地金額預(yù)算提高到1350億港元。保利則提出了未來(lái)三年重回前三的目標(biāo)。

將目光轉(zhuǎn)向大宗收并購(gòu)，大型房企依然唱主角。例如去年，萬(wàn)科以551億元競(jìng)得廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包；融創(chuàng)以總代價(jià)438.44億元收購(gòu)13家萬(wàn)達(dá)文旅城91%的權(quán)益等。

因?yàn)樵诠_(kāi)市場(chǎng)和大宗并購(gòu)領(lǐng)域很難與大型房企賽跑，不少?zèng)_擊規(guī)模的中小型房企轉(zhuǎn)向城市更新與股權(quán)收購(gòu)等領(lǐng)域。一個(gè)典型的例子是，福晟集團(tuán)發(fā)布的公開(kāi)資料顯示，過(guò)去兩年來(lái)，福晟集團(tuán)依靠并購(gòu)拿下72個(gè)項(xiàng)目。其中，鄭州區(qū)域擁有土地面積達(dá)1.62萬(wàn)畝。

中小型房企轉(zhuǎn)向這一領(lǐng)域的原因除了公開(kāi)市場(chǎng)拿地不易外，還有一些制度上的設(shè)置讓他們具有一定優(yōu)勢(shì)。一名從事舊改拿地的投資公司高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，在深圳這個(gè)市場(chǎng)，中小型房企更加靈活，他們更愿意花時(shí)間扎根在一個(gè)項(xiàng)目上深耕到底，一些大型房企不一定愿意這么做，因?yàn)榭砷_(kāi)發(fā)的土地有很多。

一名龍頭房企中層管理人士的說(shuō)法也可以印證這一點(diǎn)。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，很多舊改項(xiàng)目的推進(jìn)周期和推進(jìn)過(guò)程復(fù)雜，他們公司在這一領(lǐng)域參與甚少，因?yàn)?ldquo;推不動(dòng)，也不去管了”。

貨值真相

值得玩味的是，許多喊出規(guī)模目標(biāo)的房企在對(duì)外公開(kāi)披露土地儲(chǔ)備情況時(shí)，常用的一個(gè)指標(biāo)是“貨值”。這一數(shù)值是如何被計(jì)算出來(lái)的？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多名開(kāi)發(fā)商管理層、房企投資部人士和第三方房企戰(zhàn)略顧問(wèn)獲得的信息是，土地貨值粗略估算的方法是：土地面積乘以預(yù)估容積率乘以單方建筑市場(chǎng)售價(jià)（即房?jī)r(jià)）。

但是這一計(jì)算方法本身是否客觀值得推敲。一名中型房企投資部人士告訴記者，貨值通常是房企內(nèi)部用于確定自己當(dāng)年的銷售目標(biāo)而定的。一名龍頭房企的首席運(yùn)營(yíng)官也表示，在他們公司，只有進(jìn)入到正式運(yùn)營(yíng)階段的土地才能夠計(jì)算入貨值，公司對(duì)此有非常嚴(yán)格的要求，“是不可以用來(lái)衡量土地儲(chǔ)備的”。

一個(gè)貨值應(yīng)用的例子是中海地產(chǎn)對(duì)于2018年銷售目標(biāo)設(shè)定的解釋。2017年度的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)海外發(fā)展董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)指出，2018年中海地產(chǎn)可售貨值大約有5550億港元，預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)2900億港元，大概是52%左右的去化率。

一名龍頭房企城市總經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析了用貨值來(lái)衡量土地儲(chǔ)備可能存在偏差的地方。他指出，用貨值來(lái)衡量土地儲(chǔ)備的情況大多出現(xiàn)在有很多城市更新項(xiàng)目的房企身上，很多房企項(xiàng)目本身都沒(méi)拿穩(wěn)、地的主體都沒(méi)有確認(rèn)，就開(kāi)始計(jì)算貨值。即使是已經(jīng)確認(rèn)是自己的地了，但是這中間還有預(yù)估容積率和房?jī)r(jià)，這兩個(gè)因素會(huì)對(duì)最終貨值估算造成偏差，因?yàn)槿莘e率沒(méi)有正式報(bào)建之前無(wú)法最終確定，而房?jī)r(jià)多數(shù)是房企根據(jù)周邊情況推算出來(lái)的，都存在不確定性。

上述房企投資部人士指出，城市更新項(xiàng)目即便有貨值在那里，但這些貨值釋放所花費(fèi)的時(shí)間可能很長(zhǎng)?？晒┯∽C的例子是濱江地產(chǎn)，其曾將深圳作為主戰(zhàn)場(chǎng)之一，是目前在深圳龍華的項(xiàng)目推進(jìn)受阻，暫未能為集團(tuán)貢獻(xiàn)銷售額。

2018年3月23日，濱江集團(tuán)公告因向深圳市相關(guān)主管部門申報(bào)城市更新計(jì)劃實(shí)施上的不確定性，深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項(xiàng)目目前仍尚未辦理完成前期項(xiàng)目審批手續(xù)。公司經(jīng)研究決定，在《光大信托-安遠(yuǎn)集團(tuán)單一資金信托》期限屆滿后， 將先行按照《 光大信托-安遠(yuǎn)集團(tuán)單一資金信托之信托合同》以及《深圳市安遠(yuǎn)控股集團(tuán)有限公司與光大興隴信托有限責(zé)任公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)合同》的約定，要求安遠(yuǎn)控股履行回購(gòu)義務(wù)并立即支付回購(gòu)價(jià)款 （含本金 8.6 億元及合同約定的其他回購(gòu)價(jià)款）。

“中小型房企對(duì)外釋放貨值可能有各種各樣的考慮，但業(yè)內(nèi)一般不以這個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量企業(yè)的發(fā)展前景。所謂的‘貨值’如果全部都是城市更新項(xiàng)目，那也許賣個(gè)幾十年都沒(méi)問(wèn)題。”上述龍頭房企城市總經(jīng)理指出。