?“三價(jià)合一”刷屏深圳！中介稱加班到12點(diǎn)，針對(duì)房?jī)r(jià)利空、最影響誰(shuí)？看最新解讀

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

身為在深圳工作的一員，今晚的微信朋友圈被深圳地產(chǎn)中介“霸屏”，原因是傳說(shuō)中的二手房“三價(jià)合一”政策將于明天正式執(zhí)行。

看看今天的微信朋友圈，畫風(fēng)是下面這樣的。

鏈家版的

中原版的

樂(lè)有家版的

不論哪個(gè)中介，發(fā)在朋友圈的基本就一個(gè)意思：買房成本又要增加了，再不下手就晚了。

房地產(chǎn)行業(yè)任何政策的變化，似乎都能成為中介催單的依據(jù)，這次也沒(méi)能例外。

求證：深圳樓市將三價(jià)合一？基本屬實(shí)

3月28日，《關(guān)于發(fā)布深人銀發(fā)[2018]41號(hào)文件操作指南的通知》的消息在地產(chǎn)圈流傳開來(lái)，而附件則名為《“三價(jià)合一”政策操作細(xì)則（銀行版）》，以及《中國(guó)人民銀行深圳市中心支行深圳銀監(jiān)局深圳市規(guī)劃國(guó)土委關(guān)于建立信息互通查詢機(jī)制規(guī)范購(gòu)房融資的通知》，并且有媒體發(fā)布《關(guān)于我市建立信息互通查詢機(jī)制規(guī)范購(gòu)房融資的新聞通稿》。

（附：網(wǎng)上流傳的相關(guān)文件）

記者向深圳規(guī)劃國(guó)土局的工作人員以及多位地產(chǎn)中介詢問(wèn)，得到的答復(fù)是“基本屬實(shí)”。

《通稿》指出，根據(jù)中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的總體定位，為貫徹落實(shí)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號(hào)）完善房地產(chǎn)金融調(diào)控的政策要求，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布通知，建立信息互通查詢機(jī)制，規(guī)范購(gòu)房融資，堅(jiān)決遏制“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

該通知要求：商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對(duì)網(wǎng)簽合同相關(guān)價(jià)款與購(gòu)房貸款額進(jìn)行自動(dòng)比對(duì)，對(duì)未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請(qǐng)，系統(tǒng)將自動(dòng)攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報(bào)監(jiān)管部門核查。

有何影響？要么漲首付，要么增稅負(fù)

首先要理解三價(jià)合一政策的含義。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，三價(jià)合一就是以后二手房交易中的所有價(jià)格都統(tǒng)一（成交價(jià)、評(píng)估價(jià)以及網(wǎng)簽價(jià)），并且按照這個(gè)價(jià)格來(lái)計(jì)稅以及申請(qǐng)貸款。

三價(jià)合一，在二手房交易中最直接的變化主要是首付增加或稅費(fèi)增加。

首付增加：如果以國(guó)土局計(jì)稅評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，即銀行貸款按照計(jì)稅評(píng)估價(jià)來(lái)進(jìn)行，由于目前還跟不上實(shí)際成交價(jià)（一般是7成），那么最直接的影響就是首付增加。

稅費(fèi)增加：如果以實(shí)際成交價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，那么首付沒(méi)有變化，稅費(fèi)則會(huì)增加。

需要提醒的是，房管局每年都會(huì)參考市場(chǎng)行情進(jìn)行1-2次的計(jì)稅評(píng)估價(jià)調(diào)整，實(shí)際成交價(jià)與房管局評(píng)估價(jià)之間的差距一直在縮小，這是大勢(shì)所趨，并非三價(jià)合一政策才帶來(lái)的影響。

其實(shí)，三價(jià)合一早就有跡可循。就在3月27日晚上，有購(gòu)房者在二手房自助交易合同頁(yè)面發(fā)現(xiàn)新增了一項(xiàng)銀行確認(rèn)的提示：合同被銀行鎖定后，不能修改轉(zhuǎn)讓價(jià)款和付款方式。如需修改，請(qǐng)聯(lián)系銀行解鎖。

有購(gòu)房者對(duì)記者表示，最近深圳樓市交易有所升溫，大部分購(gòu)房者就是擔(dān)心“三價(jià)合一”的嚴(yán)格執(zhí)行。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月9日當(dāng)周深圳全市二手房成交突破千套大關(guān)，達(dá)到1160套，環(huán)比上升36.3%；成交面積97821平方米，環(huán)比上升41.6%，但成交均價(jià)環(huán)比下跌2.89%，為每平方米56790元。新房成交539套，環(huán)比上升9.6%；成交均價(jià)環(huán)比上升0.1%，為每平方米54429元。

利空房?jī)r(jià)？最影響誰(shuí)？專家和購(gòu)房者這樣看

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓表示，“三價(jià)合一”優(yōu)化交易制度，直接影響的是高評(píng)高貸買家。

實(shí)際上，在深圳之前，已有城市開始實(shí)行三價(jià)合一政策。

據(jù)廣州日?qǐng)?bào)，今年2月份起，東莞各個(gè)銀行陸續(xù)開始執(zhí)行新的房貸評(píng)估政策。根據(jù)銀行的規(guī)定，從政策實(shí)行日起，銀行發(fā)放貸款以“網(wǎng)簽備案合同價(jià)款、房屋評(píng)估價(jià)、買賣雙方約定交易價(jià)的最低值來(lái)評(píng)估”。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，三價(jià)合一政策不屬于樓市調(diào)控政策，是管理機(jī)制的優(yōu)化。主要是因?yàn)榇饲瓣庩?yáng)合同的存在，需要不同的政府部門及商業(yè)銀行對(duì)價(jià)格指標(biāo)做最終的確認(rèn)，這一政策的出發(fā)點(diǎn)正是由此產(chǎn)生。其次，三價(jià)合一的落實(shí)，為遠(yuǎn)程（在路上的）房產(chǎn)稅其中一部分稅基（地上建筑物部分）確立了核價(jià)依據(jù)。

從短期來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)會(huì)將其解讀為利空政策。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，三價(jià)合一直接影響的是高評(píng)高貸的買家，以及擁有樓齡較早的業(yè)主。但是“三價(jià)合一”的實(shí)施，對(duì)明確價(jià)格指標(biāo)，增強(qiáng)信息披露，優(yōu)化交易制度是起到了積極作用。

也有購(gòu)房者表示，對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行三價(jià)合一，其實(shí)早有預(yù)期，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化后，該買的還是會(huì)買，該賣的還是會(huì)賣。

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)微信公眾號(hào)（ID:wwwstcncom） 記者：吳家明 胡華雄

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