SOHO中國(guó)2017年凈利增4倍 2018年尚無(wú)物業(yè)出售計(jì)劃

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

雖然2017年業(yè)績(jī)亮眼，凈利同比上升約420%，但財(cái)報(bào)公布后，SOHO中國(guó)（00410.HK）股價(jià)午后跌幅最高一度達(dá)9.3%，截至收盤SOHO中國(guó)報(bào)收4.48元，跌7.44%。

3月20日下午，SOHO中國(guó)在香港舉行的2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布顯示，2017年全年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額約19.63億元人民幣（下同），同比上升24%；租金收入約16.69億元，同比上升11%；凈利潤(rùn)約47.33億元，同比上升約420%；凈負(fù)債率51%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，對(duì)于核心凈利潤(rùn)，SOHO中國(guó)首席財(cái)務(wù)官唐正茂表示，SOHO中國(guó)不再披露這一指標(biāo)數(shù)字。同時(shí)，2018年SOHO中國(guó)尚無(wú)出售自持項(xiàng)目計(jì)劃，3Q仍是業(yè)務(wù)重點(diǎn)，工位擬增至5萬(wàn)個(gè)。

負(fù)債率處近四年高值 利潤(rùn)壓力不減

2017年SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)24%，唐正茂表示，“其中一部分來(lái)自于零散銷售，這部分的租金收入上漲了11%，相比較去年有很大增長(zhǎng)。”

資料顯示，2017年SOHO中國(guó)曾先后以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式整售上海虹口SOHO和凌空SOHO，資產(chǎn)價(jià)格分別為35.73億元和50.08億元，高于項(xiàng)目成本的53%和85%，也分別高出項(xiàng)目賬面重評(píng)價(jià)價(jià)值的3.7%和7.9%。

據(jù)唐正茂透露，上述兩個(gè)項(xiàng)目的資本回報(bào)率只有3%。而去掉兩個(gè)項(xiàng)目，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，“保守估計(jì)，2018年的租金收入會(huì)比2017年至少增長(zhǎng)10%。”

較之自持運(yùn)營(yíng)，零散銷售為SOHO中國(guó)在短期財(cái)務(wù)表現(xiàn)上提供了較明顯的提升，不過(guò)這并沒有減緩負(fù)債指標(biāo)的壓力。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率約為51%，依然處在近四年的高值（2014年～2016年分別為49%、47%、46%），通過(guò)資產(chǎn)出售，企業(yè)仍有一定負(fù)債壓力。

不過(guò)SOHO中國(guó)似乎不打算繼續(xù)“賣賣賣”。

對(duì)于坊間流傳的售賣SOHO光華路項(xiàng)目，潘石屹表示，“因?yàn)闃?biāo)的總價(jià)太大，要八九十億元，不太會(huì)有人來(lái)買，因此我們決定自己持有。”他同時(shí)其強(qiáng)調(diào)，截至目前，SOHO中國(guó)銷售的都是非核心資產(chǎn)，核心資產(chǎn)在賬面的評(píng)估值比市場(chǎng)價(jià)值要低。

而目前，SOHO中國(guó)持有的上海項(xiàng)目有SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO中山廣場(chǎng)和SOHO東海廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目。另外，在建項(xiàng)目則有北京麗澤SOHO和上海古北SOHO。“預(yù)計(jì)到2019年中，公司全部自持項(xiàng)目都將完工，屆時(shí)將持有總建筑面積約140萬(wàn)平方米的北京上海物業(yè)。”

但如果未來(lái)不再持續(xù)出售資產(chǎn)，SOHO中國(guó)是否能夠保持凈利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)？

業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年和明年，公司的物業(yè)估值會(huì)有很大提升，這部分價(jià)值會(huì)通過(guò)評(píng)估來(lái)體現(xiàn)，評(píng)估值的增加也是凈利潤(rùn)的來(lái)源。

同時(shí)，潘石屹表示，“過(guò)去三年公司給股東的回報(bào)率在62%，資金成本為4.1%。而5年前公司已經(jīng)開始調(diào)整，直到2017年調(diào)整完成，新管理辦法的效果也已在2017年有所體現(xiàn)。估計(jì)2018年SOHO中國(guó)的租金收入會(huì)大幅上升。”

但在知名地產(chǎn)人薛建雄看來(lái)，核心凈利潤(rùn)就是買賣辦公樓和商鋪，因?yàn)椴环€(wěn)定，租金相對(duì)于SOHO來(lái)說(shuō)還是太少。而如果將租金作為核心利潤(rùn)，可能還不夠覆蓋財(cái)務(wù)成本，所以SOHO選擇不公布這部分利潤(rùn)。

3Q工位預(yù)計(jì)達(dá)5萬(wàn) 考驗(yàn)增值服務(wù)

對(duì)于2018年，SOHO中國(guó)的另一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)依然是3Q項(xiàng)目。

潘石屹在會(huì)上介紹，自2017年4月份，SOHO開始實(shí)行資產(chǎn)管理模式，總經(jīng)理對(duì)收入支出、盈利、維護(hù)、質(zhì)量、效率、利潤(rùn)率負(fù)責(zé)，基于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為考核基礎(chǔ)，每個(gè)資產(chǎn)管理都是以利潤(rùn)為核心的獨(dú)立單位。未來(lái)，SOHO中國(guó)也會(huì)為這些資產(chǎn)管理者提供服務(wù)。

唐正茂表示，共享辦公是一個(gè)低門檻的業(yè)務(wù)，因此最關(guān)鍵的是品牌效應(yīng)，做到標(biāo)準(zhǔn)化才能快速擴(kuò)張。

“我們對(duì)每一個(gè)3Q項(xiàng)目也是要求以利潤(rùn)為核心，不能和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一樣只注重規(guī)模，必須要盈利。”

潘石屹表示，自從成立資產(chǎn)管理公司模式以來(lái)，SOHO中國(guó)以超額利潤(rùn)的方式來(lái)考核，每個(gè)項(xiàng)目的出租率和租金都有提高。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，SOHO中國(guó)在北京、上海、杭州、深圳和南京擁有26個(gè)SOHO3Q中心，共計(jì)約2.6萬(wàn)個(gè)工位。潘石屹表示，2018年底3Q的工位數(shù)將在2017年的基礎(chǔ)上提升一倍，達(dá)到5萬(wàn)個(gè)左右。

另?yè)?jù)介紹，3Q的平均出租率為87%，其中2017年新啟動(dòng)出租的SOHO天山廣場(chǎng)，到當(dāng)年底出租率為64%。

“的確，目前聯(lián)合辦公的收益來(lái)源主要為租金和增值服務(wù)。”安居客首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，單靠租金收益并不能讓聯(lián)合辦公企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，在用戶規(guī)模與品牌價(jià)值的基礎(chǔ)上，打造增值服務(wù)才能幫助聯(lián)合辦公突破盈虧平衡點(diǎn)。純粹的“共享空間”模式則不存在更多想象空間，預(yù)計(jì)會(huì)形成集中格局，中小型運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的生存空間渺茫。