埋頭打“固本”之戰(zhàn) 閩系房企踐諾“愛(ài)拼才會(huì)贏”

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

經(jīng)歷了2016年的跌宕起伏和2017年的業(yè)績(jī)飄紅之后，房企又步入了形勢(shì)莫測(cè)的2018年。當(dāng)業(yè)內(nèi)熱議“用規(guī)模穿越周期”的同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，一向被視為“跑步前進(jìn)”布局全國(guó)的閩系房企，在大舉“向外”的同時(shí)，也正加大馬力布局福建本土，包括轄區(qū)內(nèi)不少三四線城市。

那么，進(jìn)入新的房地產(chǎn)發(fā)展階段，閩系房企是否能夠通過(guò)“更固本、更垂直”來(lái)穿越周期？閩系房企的“大本營(yíng)之戰(zhàn)”又將呈現(xiàn)怎樣的格局？

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布局全國(guó)不忘“固本”

在“八山一水一分田”的福建，連綿的山丘擠壓了當(dāng)?shù)厝说纳婵臻g，在海上搏生活便成就了閩商拼搏的精神，而這份精神也完整地浸入了閩系房企的基因里。就如同正榮董事長(zhǎng)所言：“往前沖，大不了重新來(lái)！”

“對(duì)于閩系房企而言，2倍乃至8～9倍以上的負(fù)債率似乎司空見(jiàn)慣，高價(jià)方式拿地爭(zhēng)議較多，但其高周轉(zhuǎn)也很突出，拿地后5～8個(gè)月即可實(shí)現(xiàn)銷售，1～2個(gè)月內(nèi)去化一半以上，不可否認(rèn)，這些能力幫閩系房企快速形成了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。”安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，閩系房企靠高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高地價(jià)逐漸建立了行業(yè)影響力。

在規(guī)模的訴求下，閩系房企快速擴(kuò)展全國(guó)。目前，大量閩系房企已將總部遷至上海，除早年的世茂和旭輝外，陽(yáng)光城2012年遷總部到上海，融信集團(tuán)和禹洲集團(tuán)則在2016年把總部搬到了上海；2017年伊始，中駿集團(tuán)的總部也入駐上海。

中信證券研究指出，閩系房企抓住兩輪地產(chǎn)暖周期的機(jī)遇高價(jià)拿地，并由此走出福建布局全國(guó)。不過(guò)，細(xì)心人或會(huì)發(fā)現(xiàn)，在布局全國(guó)的同時(shí)，不少閩系房企不但沒(méi)有放棄大本營(yíng)，相反在加碼大福建的布局。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2017年福建房企銷售榜上，世茂房地產(chǎn)以251億元位居TOP1，TOP2、TOP3則分別被碧桂園和陽(yáng)光城摘得。福建區(qū)域TOP10中，閩系房企占據(jù)9席，累計(jì)銷售金額1449億元，占據(jù)大福建1/3的市場(chǎng)。

作為最早的一批閩系房企，世茂持續(xù)深耕福州、廈門、泉州三個(gè)核心城市，通過(guò)優(yōu)化投資、升級(jí)產(chǎn)品、良性運(yùn)營(yíng)，已研發(fā)發(fā)布“璀璨系”和“國(guó)風(fēng)系”兩大產(chǎn)品系，早已在福建實(shí)現(xiàn)住宅、商業(yè)、辦公等多種業(yè)態(tài)全面布局。

而福晟集團(tuán)2017年在福建區(qū)域的銷售金額達(dá)173億元，占福晟總銷售額的41%。其銷售金額來(lái)自于福建近30個(gè)項(xiàng)目，分布在福州、漳州、閩侯、寧德、三明等城市。

億翰智庫(kù)指出，福晟80%以上為收并購(gòu)項(xiàng)目、20%以下為招拍掛項(xiàng)目。福晟自2015年9月開(kāi)始成立專職投資“飛虎隊(duì)”，兩年內(nèi)全國(guó)十多個(gè)城市簽下70余個(gè)項(xiàng)目，總貨值近6500億元。簽約項(xiàng)目總占地1680萬(wàn)平方米，建筑面積3800萬(wàn)平方米，其中80%位于一二線城市。同時(shí)在福建區(qū)域，福晟也一直高歌猛進(jìn)。2018年，福晟有望成為福建區(qū)域前三甲，甚至登頂TOP1，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大爆發(fā)。

激烈爭(zhēng)奪“大本營(yíng)”

對(duì)于閩系房企而言，福建是大本營(yíng)，也是核心戰(zhàn)場(chǎng)。因而在2018年行業(yè)轉(zhuǎn)變的這一年，加速洗牌、產(chǎn)品提升、戰(zhàn)略升級(jí)……大福建的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。

克而瑞福建總經(jīng)理方明告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，每家福建房企戰(zhàn)略雖不一樣，但大部分房企都采用“多點(diǎn)布局”，除了廈門和福州兩個(gè)核心城市外，泉州、莆田，包括環(huán)福州、環(huán)廈門城市，福州、廈門核心區(qū)的市場(chǎng)占有率也是很關(guān)鍵的。這些主要房企一般都是布局到六七個(gè)城市以上。

的確，福州和廈門作為兩個(gè)核心主戰(zhàn)場(chǎng)，一直是閩系房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。但2017年，政策使福建戰(zhàn)場(chǎng)格局大變，核心城市受控嚴(yán)重，外圍縣市發(fā)力明顯，而較多房企的布局也出現(xiàn)了明顯變化，通盤考慮成為企業(yè)保持規(guī)模和占有率的關(guān)鍵，這也是產(chǎn)生分化的地方。

“外來(lái)房企幾乎打不進(jìn)福建。”資深地產(chǎn)人士薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，外來(lái)房企土地獲取難度大，像碧桂園、恒大等基本都是在外圍三四線城市拿地，核心城市都很難拿到項(xiàng)目。相對(duì)而言保利還好一點(diǎn)，而保利是因?yàn)橹坝行┩恋貎?chǔ)備的緣故，但就目前情況來(lái)看競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也不明顯。

值得注意的是，有些閩系房企發(fā)展路徑已出現(xiàn)分化。如泰禾集團(tuán)，目前已不太重規(guī)模，更多是做標(biāo)桿產(chǎn)品和溢價(jià)。很典型是泰禾的“院子”，基本上是拿一個(gè)項(xiàng)目就做一個(gè)精品，而不是單純追求數(shù)量和規(guī)模。再如旭輝集團(tuán)，早在2007年就開(kāi)始全國(guó)化布局，接連在北京、上海、合肥、重慶、杭州、蘇州等地拿地，進(jìn)軍青島、大連、成都、西安、鄭州，戰(zhàn)略性進(jìn)駐環(huán)滬都市圈層，并進(jìn)入香港。而近年來(lái)旭輝幾乎未在福建落子。

此外，該人士還表示，一些廈門國(guó)企建發(fā)、國(guó)貿(mào)等已明顯呈現(xiàn)出掉隊(duì)的態(tài)勢(shì)，主要原因是因?yàn)檫@些企業(yè)局限于廈門，在福建整個(gè)布局比較弱，不像很多企業(yè)遍地開(kāi)花，而國(guó)企因內(nèi)部的諸多限制，導(dǎo)致其拿地缺乏靈活性。而在一手市場(chǎng)，這些國(guó)企又不敢拿高溢價(jià)的地，所以在這波發(fā)展中，廈門國(guó)企掉隊(duì)了。

從2017年開(kāi)始，整個(gè)閩系房企也有改變的地方。首先，閩系房企包容性更強(qiáng)了，與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)現(xiàn)象明顯增多，如聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)等；其次，閩系房企學(xué)習(xí)成長(zhǎng)性比較強(qiáng)，越來(lái)越看中產(chǎn)品研發(fā)、品牌維護(hù)、客戶關(guān)系等；第三，相比于2016年的激進(jìn)高杠桿，2017年這些企業(yè)不僅僅追求規(guī)模，在控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)保證企業(yè)有效發(fā)展，2015~2016年拼命做規(guī)模和流量，風(fēng)險(xiǎn)和可控度沒(méi)那么高，在不好的市場(chǎng)環(huán)境下，這些房企反而懂得如何控制風(fēng)險(xiǎn)。