租購(gòu)并舉雙軌制住房供應(yīng)體系已漸成型

2018年政府工作報(bào)告中指出，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。業(yè)內(nèi)人士表示，這是對(duì)建立市場(chǎng)與保障雙軌制、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系的再次確認(rèn)。

事實(shí)上，2017年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為核心的行政性調(diào)控，再到租售同權(quán)，住房租賃試點(diǎn)等住房供應(yīng)體系的調(diào)控。隨著信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅等相繼落地，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已漸成型。

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制

政府工作報(bào)告指出，2017年因城施策分類指導(dǎo)，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制。

早在2016年9月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超1%的達(dá)50個(gè)城市以上，超過4%的多達(dá)11個(gè)，同比漲幅超過20%的城市也達(dá)到12個(gè)。其中，合肥、廈門價(jià)格同比漲幅高達(dá)47%，南京為43%，上海新建住房?jī)r(jià)格同比上漲39.5%，深圳同比上漲34.5%，北京同比上漲30.4%。

但經(jīng)過一年半的調(diào)控，效果已顯現(xiàn)，全國(guó)70個(gè)大中城市一線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅為-0.3%，結(jié)束了過去長(zhǎng)達(dá)31個(gè)月的持續(xù)性上漲。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年1月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅分別為-0.3%、4.9%和6.5%。相比2017年12月0.6%、5.1%和6.9%，一線城市表現(xiàn)為由正轉(zhuǎn)負(fù)，二線城市和三線城市均表現(xiàn)為收窄。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，2018年1月商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有降。從環(huán)比看，有7個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格下降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間；深圳、杭州和福州3個(gè)城市持平。從同比看，北京、天津、上海、南京、無錫等11個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格低于上年同期水平，降幅在0.1至3.4個(gè)百分點(diǎn)之間。

值得注意的是，地方調(diào)控仍將繼續(xù)。日前，海南代表團(tuán)開放日上，全國(guó)人大代表、海南省委書記劉賜貴表示，海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠，不能外面要多少就建多少。

劉賜貴指出，房地產(chǎn)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)一直很大，房地產(chǎn)投資和稅收均占全省固定資產(chǎn)投資和財(cái)政收入的50%左右，但不能讓它無序發(fā)展下去。“海南這幾年出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，僅去年就發(fā)布了8個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)的政策措施。海南還在清理土地，對(duì)違法違規(guī)建設(shè)進(jìn)行處理，永久停止中部四個(gè)生態(tài)敏感地區(qū)外銷型商品房的開發(fā)等。”

堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”政策定位

政府工作報(bào)告顯示，2018年房地產(chǎn)將堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，這是中國(guó)房地產(chǎn)改革的重要政策信號(hào)，指出了房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的主要方向。事實(shí)上，自2016年年底，中央首提要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購(gòu)并舉的住房制度，讓房地產(chǎn)政策悄然發(fā)生變化。

2017年7月，住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。再度明確租購(gòu)并舉，租售同權(quán)。隨后，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，正式開啟我國(guó)租房時(shí)代。

方正證券報(bào)告顯示，我國(guó)已有二十余個(gè)省份（直轄市）出臺(tái)“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的實(shí)施細(xì)則，從供給、金融、財(cái)政等方面給予政策支持。

中銀國(guó)際相關(guān)報(bào)告指出，國(guó)家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場(chǎng)需求，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。

楊紅旭表示，今年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述中，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，表明了中央對(duì)于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的決心，這將成為未來多年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的總方針，而發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制也將成為下一步完善房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵。

也有業(yè)內(nèi)人士透露，未來我國(guó)住房三元結(jié)構(gòu)體系清晰，一方面是自住商品住房，一方面是發(fā)展租賃用房解決購(gòu)房困難群體，再者就是通過共有產(chǎn)權(quán)住房解決城市夾心層的住房需求。

全國(guó)人大代表、58集團(tuán)CEO姚勁波表示，針對(duì)目前大城市租賃人口比例不斷增加的現(xiàn)狀，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，增加供給非常重要。應(yīng)鼓勵(lì)多方主體加入到租賃房源的供應(yīng)和建設(shè)上，政府、房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)可以多方合作，在大型工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)周邊增加經(jīng)濟(jì)型公寓。

長(zhǎng)效機(jī)制成型房地產(chǎn)稅穩(wěn)妥推進(jìn)

政府工作報(bào)告指出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

7日上午，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌在十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議的記者會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅關(guān)系到千家萬戶，涉及到每個(gè)人的切身利益。作為國(guó)際通行稅種，我國(guó)房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)在參考國(guó)際共性制度安排的同時(shí)，注重從中國(guó)國(guó)情出發(fā)來合理設(shè)計(jì)，比如合并整合相關(guān)稅種以及合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。

史耀斌透露，目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。“房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。按照這個(gè)總體思路，目前正在設(shè)計(jì)完善，并進(jìn)行論證和聽取意見。”

全國(guó)政協(xié)委員、民建中央常務(wù)副主席辜勝阻表示，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將從土地、銀根、財(cái)稅結(jié)構(gòu)、多層次住房供給體系、房地產(chǎn)法律法規(guī)五方面著手建立。

辜勝阻認(rèn)為，建立和形成土地市場(chǎng)多元供給的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，構(gòu)建合理的土地定價(jià)機(jī)制。從“銀根”入手，支持“住”、抑制“炒”，構(gòu)建穩(wěn)健的房地產(chǎn)投融資制度，限制信貸資金過度流向房地產(chǎn)。優(yōu)化財(cái)稅結(jié)構(gòu)，減少剛需住房的稅費(fèi)。完善多層次住房供給體系，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。完善房地產(chǎn)調(diào)控的法律法規(guī)體系，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的法治化水平，依法治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期。

經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 記者 梁倩